周观 REITs2024 年 4 月第 1 周：华夏深国际仓储物流REIT获批

华夏深国际仓储物流REIT获批。 4月3日，华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏深国际仓储物流REIT”）正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。 博时津开科工产业园REIT获批。 4月3日，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金(简称“博时津开科工产业园REIT”)正式获批。 市场表现方面，本周REITs市场下行，嘉实中国电建清洁能源REIT（7.29%）领涨。 大类资产方面，中证REITs指数上涨0.54%，REITs总指数上涨0.97%，产权REITs指数上涨0.59%，经营权REITs指数上涨1.52%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数0.12个百分点，跑赢中证全债指数0.87个百分点，跑输南华商品指数0.49个百分点。细分类别方面，嘉实中国电建清洁能源REIT、国金中国铁建高速REIT、富国首创水务封闭式REIT领涨，涨跌幅分别为7.29%、3.07%、2.63%。国泰君安东久新经济REIT、博时招商蛇口产业园REIT、中金普洛斯REIT领跌，涨跌幅分别为-2.04%、-1.21%、-1.21%。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上升，园区基础设施REITS成交额最大。 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为4.45亿元，环比上周上升6.4%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.32和2.13亿元，环比上周分别变化了-5.3%和23.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.21、1.04、0.41、0.43、0.19、1.09亿元，环比上周分别变化了0.6%、97.8%、-4.6%、-3.8%、-35.5%、-7.1%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比27.3%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。 1.行业动态 4月3日，华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏深国际仓储物流REIT”）正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。 4月3日，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金(简称“博时津开科工产业园REIT”)正式获批。 表1：近期REITs行业动态梳理 2.一级市场 截至2024年4月3日，上市REITs发行规模达1106亿元， 共发行35只。 图1：一级市场REITs持续扩容 图2：REITs上市首日涨跌幅&市值 3.市场表现 市场表现方面，本周REITs市场下行，嘉实中国电建清洁能源REIT（7.29%）领涨。 本周（2024.4.1-2024.4.3），中证REITs指数上涨0.54%，REITs总指数上涨0.97%，产权REITs指数上涨0.59%，经营权REITs指数上涨1.52%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数0.12个百分点，跑赢中证全债指数0.87个百分点，跑输南华商品指数0.49个百分点。 图3：各大类资产本周表现对比 图4：REITs指数趋势 图5：中证REITs指数对比沪深300 图6：中证REITs指数对比中证全债 图7：中证REITs指数对比南华商品指数 图8：各大类资产历史表现对比 本周（2024. 4.1-2024.4.3），嘉实中国电建清洁能源REIT、国金中国铁建高速REIT、富国首创水务封闭式REIT领涨，涨跌幅分别为7.29%、3.07%、2.63%。国泰君安东久新经济REIT、博时招商蛇口产业园REIT、中金普洛斯REIT领跌，涨跌幅分别为-2.04%、-1.21%、-1.21%。 图9：REITs细分类别本周表现对比 图10：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅 图11：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅 图12：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅 图13：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅 图14：生态环保REITs相对发行价涨跌幅 图15：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅 图16：消费基础设施REITs相对发行价涨跌幅 图17：REIT细分类别历史表现对比 4.相关性 REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0.03和0.04；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0. 01和0.06；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.21、0.04和0.06。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证全债，相关系数为0.249。 REITs内部相关性方面，近250日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.83。近20日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.87。 图18：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性 图19：REITs细分类别内部相关性 图20：中证REITs指数与沪深300以及中证全债20日相关性 图21：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金20日相关性 图22：产业园区REITs指数与对应板块20日相关性 图23：能源设施REITs指数与对应板块20日相关性 图24：仓储物流REITs指数与对应板块20日相关性 图25：保租房REITs指数与对应板块20日相关性 图26：生态环保REITs指数与对应板块20日相关性 图27：交通基础设施REITs指数与对应板块20日相关性 5.流动性 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上升，园区基础设施REITS成交额最大。 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为4. 45亿元，环比上周上升6. 4%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.32和2.13亿元，环比上周分别变化了-5.3%和23.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.21、1.04、0. 41、0.43、0.19、1.09亿元，环比上周分别变化了0.6%、97.8%、-4.6%、-3.8%、-35.5%、-7.1%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比27.3%。 图28：REITs细分类别历史成交额 成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为1. 16亿份，环比上周上升2. 2%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.83和0.33亿份，环比上周分别变化了-5.9%和31.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.47、0.17、0. 14、0.16、0.04、0.15亿份，环比上周分别变化了-2.8%、153.6%、-4.5%、-4.9%、-37.9%、-7.4%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比40.8%。 图29：REITs细分类别历史成交量 图30：REITs细分类别历史换手率 6.估值 估值方面，园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为0.7；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为7. 66%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.07；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6. 43%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0. 92； 嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为6.69%。保障性租赁住房REITs中，国君城投宽庭保障房REIT的PV倍数最小，为0.92；国君城投宽庭保障房REIT的估值收益率最高，为5.77%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.18； 中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.33%。消费基础设施REITs中，嘉实物美消费REIT的PV倍数最小，为0.92；华夏金茂商业REIT的估值收益率最高，为7.14%。 图31：REITs估值表现 7.风险提示 REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。