房地产行业研究周报：国企土地盘活基金成立，供求关系调节加速

行业追踪（2024.6.30-2024.7.5） 国企土地盘活基金成立，首批规模300亿 7月5日，国有企业土地资产盘活专项基金成立仪式在北京举行。据财联社报道，国有企业土地资产盘活专项基金总规模300亿元，将坚持市场化、专业化原则，通过项目直投和设立子基金方式开展投资，发挥整合资源、资金投入等重要支撑作用，助力国有企业盘活利用存量土地和既有建筑，提高国有资本配置效率。该基金盘活标的为土地及附属建筑物，盘活业态为产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略性新兴产业用地。同时，国务院国资委于近期发布存量土地资产盘活利用试点通知，要求中央企业上报盘活试点项目，推动中央企业存量土地盘活利用，相关专项基金给予资金支持。我们预计盘活试点项目有望快速落地，形成示范效应，带动存量土地盘活更大规模快速推进。 “517”土地盘活政策有序落地，帮助企业解困 5月17日，国务院政策例行吹风会上自然资源部副部长刘国洪表示，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，近期自然资源部会同国家发改委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18条政策措施。1）在“鼓励开发”方面，消除开发建设障碍，完善规划条件和相关配套设施要求，合理调整开竣工日期，依法免除因自然灾害、疫情导致的违约责任；2）在“促进转让”方面，充分发挥土地二级市场作用，推进房地产用地“带押过户”，配合司法及破产处置，优化分割开发程序，支持合作开发；3）在“规范收购收回”方面，强调应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。 我们认为，国有企业土地盘活基金是“517”吹风会中“加大存量盘活利用的支持力度”的实质落地举措。结合自然资源部此前出台的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》减少不合理供地及“3000亿保障房再贷款计划”用于收购存量商品住宅，短期低效供给有望迎来更快速地消化，以近期需求侧辅以大力度政策宽松支持，调节供需关系指向明确，我们预计，未来城市库销比较高的超大特大城市，相关土地盘活进程或优先推进，相关城市基本面修复进程有望加速。 7月新房同比、二手房同比转正 新房市场本周成交483万平，月度同比+28.01%，相较上月改善49.69pct；累计库存12235万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交201万平，月度同比+31.73%，相较上月改善25.78pct。6月24日-6月30日，土地市场成交建面3807万平，滚动12周同比-31.61%；成交总额688亿元，滚动12周同比-51.79%；全国平均溢价率3.5%，滚动12周同比-1.97pct。 本周申万房地产指数+0.81%，较上周提升5.57pct，涨幅排名6/31，领先沪深300指数1.70pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.37%，较上周提升2.94pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.91pct；克而瑞内房股领先指数为1.44%，较上周提升4.51pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。 基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：国企土地盘活基金成立，供求关系调节加速 国企土地盘活基金成立，首批规模300亿 7月5日，国有企业土地资产盘活专项基金成立仪式在北京举行。该专项基金由国务院国资委批准、中国诚通控股集团有限公司联合中国东方资产管理股份有限公司共同发起设立，中国诚通承担专项改革任务的全资子公司诚通通盈基金管理有限公司担任基金管理人，负责基金全生命周期的投资与运营管理工作，中国东方特殊机会投资事业部参与基金未来的运营管理工作。 据财联社报道，国有企业土地资产盘活专项基金总规模300亿元，将坚持市场化、专业化原则，通过项目直投和设立子基金方式开展投资，发挥整合资源、资金投入等重要支撑作用，助力国有企业盘活利用存量土地和既有建筑，提高国有资本配置效率。该基金盘活标的为土地及附属建筑物，盘活业态为产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略性新兴产业用地。 同时，国务院国资委于近期发布存量土地资产盘活利用试点通知，要求中央企业上报盘活试点项目，推动中央企业存量土地盘活利用，相关专项基金给予资金支持。我们预计盘活试点项目有望快速落地，形成示范效应，带动存量土地盘活更大规模快速推进。 “517”土地盘活政策有序落地，帮助企业解困 5月17日，国务院政策例行吹风会上，自然资源部副部长刘国洪表示，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。 针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，近期自然资源部会同国家发改委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18条政策措施。18条政策措施是系统施策的“政策工具箱”，限定时限、限定范围、封闭运行，在风险可控的前提下，为企业缓解资金困难和压降债务提供政策支持。具体来看： 1）在“鼓励开发”方面，消除开发建设障碍，完善规划条件和相关配套设施要求，合理调整开竣工日期，依法免除因自然灾害、疫情导致的违约责任； 2）在“促进转让”方面，充分发挥土地二级市场作用，推进房地产用地“带押过户”，配合司法及破产处置，优化分割开发程序，支持合作开发； 3）在“规范收购收回”方面，强调应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。 我们认为，国有企业土地盘活基金是“517”吹风会中“加大存量盘活利用的支持力度”的实质落地举措。结合自然资源部此前出台的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》减少不合理供地及“3000亿保障房再贷款计划”用于收购存量商品住宅，短期低效供给有望迎来更快速地消化，以近期需求侧辅以大力度政策宽松支持，调节供需关系指向明确，我们预计，未来城市库销比较高的超大特大城市，相关土地盘活进程或优先推进，相关城市基本面修复进程有望加速。 1.1.投资建议 需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 6月28日-7月4日，50城商品房成交面积为483万平，移动12周同比增速为-25.72%，增速较上期提升5.79pct；月度同比-26.47%，相较上月改善4.21pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为127、328、28万平，移动12周同比增速分别为-21.22%、-26.85%、-28.52%，增速较上期分别变化+5.71pct、+6.02pct、+3.80pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。 图1：50城商品房成交面积 图2：50城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.1.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至7月4日，16城商品房可售面积为12235万平。全国平均去化时长为96周，一线、二线、三线城市去化时间分别为94、89、213周，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。 图6：17城商品房可售面积 图7：分能级城市推盘去化-移动12周 2.2.二手房市场 6月28日-7月4日，17城二手房成交面积为201万平，移动12周同比增速为+3.22%，增速较上期提升4.21pct；月度同比+31.73%，相较上月改善25.78pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为59、133、9万平，移动12周同比增速分别为+14.29%、-4.04%、+320.90%，增速较上期分别变化+6.05pct、+3.49pct、+18.26pct，与历史相比，二线降幅收窄，一线、三线及以下增幅扩大。 图8：17城二手房成交面积 图9：17城二手房成交面积-月度同比 图10：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 6月24日-6月30日，全国土地成交建筑面积为3807万平，滚动12周同比增速为-31.61%，较前期上升2.18pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为122、1535、2150万平，滚动12周同比增速分别为-28.83%、-32.88%、-31.11%，增速较上期分别提升+6.54pct、+5.05pct、+0.22pct，与历史相比，一线、二线、三线成交建面降幅收窄。 全国土地成交金额达到688亿元，滚动12周同比增速为-51.79%，较前期上升0.72pct。其中，一线、二线、三线城市分别为91、400、197亿元，滚动12周同比增速分别为-63.86%、-50.41%、-44.54%。 全国土地成交平均溢价率为3.5%，滚动12周同比增速为-1.97pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0.61%、3.35%、5.19%，滚动12周同比增速分别为-5.25pct、-2.96pct、0.82pct。 图13：土地成交建筑面积 图14：土地成交建筑面积-移动12周同比 图15：土地成交总价 图16：土地成交总价-移动12周同比 图17：土地成交溢价率 图18：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2024年6月30日-2024年7月6日，房企共发行境内债券4只（其中4只为国企发行），境内债发行金额合计19.1亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。 2024年7月（数据截至2024年7月6日），地产债境内、境外债券发行额分别为40.77亿元、0亿元，当月偿还额分别为387.03亿元、