地产杂谈系列之五十六：政策组合拳下购房成本节约几何

证券研究报告 政策组合拳下购房成本节约几何——地产杂谈系列之五十六 行业动态跟踪报告地产行业强于大市（维持） 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002 王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 2024年07月01日 请务必阅读正文后免责条款 投资要点 •房价、房贷利率从高点回落降低购房总成本，降首付比例、减税费降低购房一次性支出压力：根据贝壳数据监测，截至2024.5重点城市二手房价格均从2021年以来高点回落，平均跌幅-28.1%，其中一线、二线、三四线降幅分别为-26.7%、-25.9%、-32.7%；房贷利率持续下行，自2019年LPR机制改革以来，5年期以上LPR从4.85%（2019.8）下行至3.95%（2024.6），多数城市已取消房贷利率下限；贝壳统计 主流城市二套房贷利率已回落至4%以内。当前国内执行首付比例低于过往周期，多地出台居民换购退个税、增值税免征年限“5改2”、 契税减免等举措，减缓居民购房一次性支出压力。本篇报告我们对于总价1000万、500万两个价格段房产进行购房成本变化的敏感性分析，涉及首付、房贷利率、税费等方面。 •以高点总价500万、1000万房产做房价下跌的购房成本敏感性分析，政策组合拳已显著降低居民购房成本。我们以首套贷款年限30年、等额本息、仅考虑商贷、高点税费“增值税（5%全额缴纳）+契税（1%，按首套房普通住宅计）+个税（1%）”VS当前税费“一半契税 （0.5%）”为假设条件：如高点总价500万、1000万房产，房贷利率从5.74%降至3.45%，首付比例从30%分别降至15%、20%，若按房价不跌测算，月供分别下降1437、5105元，对应总购房成本分别-17%、-19%；若按房价下跌10%计算，月供分别下降3333、8675元，对应总购房成本分别-26%、-27%。首付比例下降之后，居民还贷压力不增反降，亦佐证当前政策组合拳降低居民购房成本诚意，若考虑公积金组合贷，叠加各地上调公积金贷款额度、下调公积金贷款利率，实际节约成本可能更高。 •投资建议：2024H1全国楼市延续调整，政策持续松绑但未见明显成效，主要为居民房价、收入预期偏弱、库存持续累积等原因。“4.30”政治局会议定调去库存，政策导向更为务实，“5.17新政”降首付、取消房贷利率下限等举措陆续出台，政策力度超越过往，供需两端限制放至历史最低，一线城市纷纷跟进优化，多数二线城市已全面取消限购，多省全域取消房贷利率下限。我们认为当前需求端政策诚意十足，降首付比例、减税费，减缓购房一次性支出压力；尽管首付比例下调导致贷款总额上升，但伴随房贷利率（商贷及公积金贷款）下调，月供压力不增反降，叠加房价调整，居民购房负担切实改善。我们维持《房地产行业半年度策略报告：困局与转机》观点，对标 海外当前行业调整空间或已充足，房价见底预计相对滞后，城市间呈现分化，核心区域有望率先改善。展望下半年，楼市走向为关注核心，若楼市持续修复，产业、人口支撑更强的核心城市有望率先回暖，对应区域拿地积极、土储丰厚房企料率先受益，同时由于二手房持续分流新房需求，利好经纪行业；若楼市修复不及预期，重回政策博弈逻辑，政策仍具释放空间，板块低涨幅、低估值、低持仓，机会仍存。个股建议拥抱财务安全性高、经营稳健性强、土储布局优越、积极优化发展模式房企，如越秀地产、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。 1 •风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。 房价、房贷利率均从高点回落，购房总成本降低 房价下跌降低购房总成本：根 主要城市二手房价格跌幅（贝壳）（截至2024.5，跌幅为从2021年以来房价最高点跌幅） 呼二手房价格从最高点跌幅 和哈石 据贝壳数据监测，截至 2024.5，重点城市二手房价格均从2021年以来高点回落，平均跌幅-28.1%，其中一线、二线、三四线降幅分别为- 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 深广上北宁南南苏武浩厦重烟长沈郑青杭福天合大尔兰家贵昆无太成济西长银东惠南徐绍嘉温廊常芜洛中佛泉珠绵圳州海京波昌京州汉特门庆台春阳州岛州州津肥连滨州庄阳明锡原都南安沙川莞州通州兴兴州坊州湖阳山山州海阳 一线平 26.7%、-25.9%、-32.7%。 -40% -45% 均跌幅 -26.7% 二线平均跌幅-25.9% 三四线平均跌幅-32.7% 房贷利率持续下行降低月供压 1年期、5年期LPR报价贝壳研究院主流城市房贷利率 力：自2019年LPR机制改革以来， 5年期以上LPR从4.85%（2019.8）下行至3.95%（2024.6），多数城市已取消房贷利率下限；根据贝壳研究院数据，二套房贷利率已回落至4%以内。 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 % 4.85 贷款市场报价利率(LPR):1年 贷款市场报价利率(LPR):5年 3.95 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 首套房房贷利率二套房房贷利率 3.90% 3.45% 资料来源：贝壳，wind，平安证券研究所 2 2019-082020-052021-022021-112022-082023-052024-02 2021-102022-052022-122023-072024-02 资料来源：政府官网，平安证券研究所 3 全国范围降首付比例、减税费，购房一次性支出压力减缓 首付、交易税费等买房一次性支出压力减缓：当前国内首套首付最低已降至15%，低于过往周期。同时税费方面，根据财政部发文，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住 房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；多地出台增值税免征年限“5改2”，契税减免等举措。 本篇报告我们对于总价1000万、500万两个价格段房产进行购房成本变化的敏感性分析，涉及首付、房贷利率、税费等方面。由于各地公积金政策各有差异，本文测算仅考虑商贷情况，如若考虑公积金组合贷，叠加各地上调公积金贷款额度、出台异地互认政策、下调公积金贷款利率、购房补贴等，实际节约成本可能更高。 全国及一线城市首付比例下限（按5年期LPR3.95% 首套 二套 首付比例 房贷利率 首付比例 房贷利率 全国 15% 取消下限 25% 取消下限 北京 20% 3.5% 五环以内：35%/五环以外：30% 五环以内：3.9%/五环以外：3.7% 上海 20% 3.5% 35%(自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山30%） 3.9%（自贸区临港新片区以嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山3.7%） 广州 15% 取消下限 25% 取消下限 深圳 20% 3.5% 30% 3.9% 计） 资料来源：wind，贝壳，政府官网，平安证券研究所；注：未考虑中介费用及增值税附加费用 4 房价下跌的购房成本敏感性分析：以1000万房产为例 以高点总价1000万房产为例，我们进行买房成本变动的敏感性分析(房价不跌、-10%、-20%、-30%、-40%），基本假设如下： •贷款年限30年、等额本息、仅考虑商贷； •按首套房计首付比例，从30%降至20%计； •高点税费按“增值税（按照5%的征收率全额缴纳）+契税（1%，按首套房普通住宅计）+个税（1%）”计算，当前仅计算一半 （即0.5%）契税（因增值税免征年限“5改2”、多地推出契税减半、个税返还） 即使按照保守估计房价不跌或下跌10%进行计算，首付比例下降之后，居民还贷压力不增反降，反映当前政策组合拳已显著降低居民购房成本。 买房成本敏感性分析（以高点总价1000万为例）（单位：万） 房产总价 首付比例 首付 贷款总额 月供 月供降幅 利息总额 （首付+贷款+利息）合计 交易税费 （首付+贷款+利息） 节约成本 含税节约成本合计 成本总计降幅 高点买房 1000 30% 300 700 4.1 —— 769 1769 70 —— —— —— 假设房价跌幅 首付比例从30%降至20%；参照贝壳数据，高点房贷利率5.74%（2021.9），当前房贷利率3.45%（2024.5） 0% 1000 20% 200 800 3.6 -13% 485 1485 5.0 284 349 -19% -10% 900 20% 180 720 3.2 -21% 437 1337 4.5 432 498 -27% -20% 800 20% 160 640 2.9 -30% 388 1188 4 581 647 -35% -30% 700 20% 140 560 2.5 -39% 340 1040 3.5 729 796 -43% -40% 600 20% 120 480 2.1 -48% 291 891 3 878 945 -51% 资料来源：wind，贝壳，政府官网，平安证券研究所；注：未考虑中介费用及增值税附加费用 5 房价下跌的购房成本敏感性分析：以500万房产为例 以高点总价500万房产为例，我们进行买房成本变动的敏感性分析(房价不跌、-10%、-20%、-30%、-40%），基本假设如下： •贷款年限30年、等额本息、仅考虑商贷； •按首套房计首付比例，从30%降至15%； •高点税费按“增值税（按照5%的征收率全额缴纳）+契税（1%，按首套房普通住宅计）+个税（1%）”计算，当前仅计算一半 （即0.5%）契税（因增值税免征年限“5改2”、多地推出契税减半、个税返还） 与前文1000万房产购房成本敏感性分析类似，即使按照保守估计房价不跌、下跌10%进行计算，总价500万房产首付比例下降之后，居民还贷压力不增反降，亦佐证当前政策组合拳降低居民购房成本的诚意。 买房成本敏感性分析（以高点总价500万为例）（单位：万） 房产总价 首付比例 首付 贷款总额 月供 月供降幅 利息总额 （首付+贷款+利息）合计 交易税费 （首付+贷款+利息）节约 成本 含税节约成本合计 总计降幅 高点买房 500 30% 150 350 2.0 —— 385 885 35 —— —— —— 假设房价 跌幅 首付比例从30%降至15%；参照贝壳数据，高点房贷利率5.74%（2021.9），当前房贷利率3.45%（2024.5） 0% 500 15% 75 425 1.9 -7% 258 758 2.5 127 159 -17% -10% 450 15% 67.5 382.5 1.7 -16% 232 682 2.25 203 235 -26% -20% 400 15% 60 340 1.5 -26% 206 606 2 278 311 -34% -30% 350 15% 52.5 297.5 1.3 -35% 180 530 1.75 354 387 -42% -40% 300 15% 45 255 1.1 -44% 155 455 1.5 430 463 -50% 投资建议与风险提示 投资建议：2024H1全国楼市延续调整，政策持续松绑但未见明显成效，主要为居民房价、收入预期偏弱、库存持续累积等原因。“4.30”政治局会议定调去库存，政策导向更为务实，“5.17新政”降首付、取消房贷利率下限等举措陆续出台，政策力 度超越过往，供需两端限制放至历史最低，一线城市纷纷跟进优化，多数二线城市已全面取消限购，多省全域取消房贷利率下限。我们认为当前需求端政策诚意十足，降首付比例、减税费，减缓购房一次性支出压力；尽管首付比例下调导致贷款总额上升，但伴随房贷利率（商贷及公积金贷款）下调，月供压力不增反降，叠加房价调整，居民购房负担切实改善。我们维持《房地产行业半年度策略报告：困局