月酝知风之地产行业：中央政策组合拳密集，一二手延续分化

月酝知风之地产行业 中央政策组合拳密集，一二手延续分化 2022年10月31日 平安证券研究所地产研究团队 证券研究报告 行业评级：强于大市（维持） 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：9月楼市成交环比改善，项目交付担忧下，二手房表现明显优于新房，但百城住宅价格已连续3个月下跌；国庆前夕中央出台政策组合拳减轻刚需购房压力，降低房产交易成本，打通一二手交易链条。尽管二十大报告中对房地产表态整体延续此前基调，但在楼市承压、部分房企 信用及交付风险仍存的背景下，市场回暖乏力，我们认为短期政策改善的方向没有改变。但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业,如保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、绿城中国、万科A、金地集团、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企,如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。 政策：中央政策组合拳密集，降低交易成本与首套公积金利率。9月涉房类政策共47项，其中偏松类政策38项，政策延续偏松基调。国庆前夕出台退税优惠，降低首套公积金贷款利率，减轻刚需购房压力，打通一二手交易链条，促进改善性需求释放。尽管“二十大报告”新闻稿中仍提“房住不炒”，但在楼市承压、部分房企信用及交付风险仍存背景下，市场回暖乏力，短期政策改善方向仍将延续。 资金：中债增信下房企境内融资改善，重点城市房贷利率持续探底。9月M2增速环比回落0.1pct，社融存量增速环比升0.1pct，重点城市首套房贷利率下探至4.12%。居民“加杠杆”意愿依然偏弱，优质民企获中债增信，单月房企境内融资环比改善。 楼市：9月成交环比改善，新房二手房存在分化。“金九银十”下房企积极推货，35城商品房平均批准上市面积环比升31.9%；重点50城新房月日均成交同比降幅较8月收窄17.3pct；重点20城二手房月日均成交同比升18.5%。10月新房成交再度回落，截至28日重点50城新房月日均成交同比降29.6%；重点20城二手房月日均成交则同比增62.4%，交付担忧下新房二手房存在分化。 地市：成交量价齐升，城市间、地块间冷热分化。9月全国一二线多城集中土拍，土地成交量价齐升，百城土地成交建面环比升6.9%，土地成交均价环比升69.2%。从土拍表现看，各地冷热分化成土拍普遍特征，房企拿地普遍更加看重项目的销售预期。叠加四季度多数城市集中供地迎来第四批次，土拍撞期的可能性更高，预计城市间、地块间的土拍热度将加速分化。 房企：百强房企销售累计同比降幅收窄，优质房企为拿地主力。9月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积累计同比降45.8%、49.3%，降幅较上月收窄1.8pct、1.3pct；50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比，环比增24.1pct、21.5pct；50强房企中仅建发、中海、华润等13家房企参与拿地，多数为财务稳健、信用资质较好的央国企。 板块表现：10月申万地产板块下跌14.72%，跑输沪深300（-7.78%）；截至2022年10月31日，当前地产板块PE（TTM）11倍，估值处于近五年74.2% 分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售2 持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 报告主要观点： 全国领先的全域空间服务提供商。万物云为万科旗下物管企业，成立于2001年，业务开展最早可追溯至1990年。经历三十余年发展，公司服务范围已由单一物业扩展至社区、商企和城市空间，业务范围拓展至物业管理以外业务，成长为增长模式由社区、商企和城市空间业务体系协同驱动的全域空间服务提供商。2021年收入237亿元、归母净利润16.7亿元，2022H1末在管面积约8.4亿平米、合约面积约10.9亿平米，行业领先。 布局聚焦市拓突出，科技化提升效率。万物云采取聚焦浓度策略，深耕华东、华南、二线及以上高能级城市。第三方管理规模持续提升，管理面积占比已超关联房企。2021年收并购脉冲式增长，主要由于收购伯恩物业、阳光智博；2021年市拓合约面积9484万平米，处主流物企领先水平，显示较强市场化能力。城市空间整合服务采用“全局智能运营”模式，2022Q1进入30城、服务项目52个。公司高度重视科研应用，形成逐层递进技术平台架构，AIoT及BPaaS解决方案已实现对外输出，有望在优化运营效率等方面发挥重要作用。 管理费用率趋势改善，现金充裕应收管理高效。万物云2019-2021年业绩稳步提升，收入年复合增长30.5%、归母净利润年复合增长27.9%；社保减免退坡致毛利率承压，管理费用率由7.74%降至7.56%，趋势改善。2020-2021年ROE分别为25%、21%。2021年在手现金64.3亿元，同比增长19%，经营性净现金流/净利润160%以上，处主流物企较高水平。 应收款占收入比重处主流物企中下水平，物业费收缴率维持95%左右高位，体现较强应收管理能力。 更多报告内容参见：《地产杂谈之四十一：万物云上市在即，行业领先的全域空间服务商》 报告主要观点： 首套公积金贷款利率下调，推动刚需购房压力减轻：继阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限后，央行9月30日再度发文下调首套个人住房公积金贷款利率。根据规定，自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套保持不变。以50万公积金贷款金额举例，假设30年贷款期 限、等额本息还款，政策调整前后月还款额分别为2176.03元、2135.08元，调整后月还款额节省40.95元 换购住房个人所得税退税，促进房产交易成本降低：购房个税调整方面，财政部、税务总局规定自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，对其出售现住房已缴个人所得税予以退税优惠。房屋转让个人所得税存在于二手房交易中，以转让收入减除房屋原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用税率20%；若不能正确计算房屋原值和应纳税额，则在住房转让收入1-3%幅度内征收。自用五年以上的家庭唯一住房免征。由此可见，此次规定换房个税退税，利于降低“不满五”或“不唯一”住房交易成本，有助于进一步打通一二手交易链条，促进改善性需求释放。 百强销售降幅收窄，强信用企业优势延续：9月单月百强房企销售额6269亿元，环比增长3.7%，同比下降26.5%，降幅较8月收窄6.2个百分点；销售面积3687万平米，环比微降0.3%，同比下降35.5%，降幅较8月收窄1.8个百分点。尽管对比往年同期金九成色略显不足，但从月度变化来看仍处持续修复通道之中。受此影响，1-9月百强房企累计销售额、销售面积同比下降45.8%、49.3%，降幅较1-8月进一步收窄1.8个、1.3个百分点。考虑近期中央政策密集出台，后续需求端政策力度有望加码，市场信心逐步建立，销售亦有望随之持续改善。从具体房企来看，碧桂园1-9月全口径销售额3613亿元，领跑房企。重 点监测的30家房企中，央国企及高信用民企更优，9月单月越秀地产、招商蛇口、华发股份、华润置地、中国海外发展、保利发展、金地集团销售额同比正增长，分别增长183.2%、50.3%、45.1%、39.1%、17.9%、6.6%、6.2%；1-9月越秀地产、华发股份、华润置地、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展销售额增速靠前，分别为12.4%、-10.8%、-12.2%、-16.3%、 -18.4%、-21%、-22%。 报告主要观点： “大行业小公司”，与地产关联度较高。回顾过往表现，家居消费与地产竣工景气度关联度较高，板块市盈率走势亦同商品房销售增速表现趋于一致，近年地产新开工与竣工剪刀差持续走阔，未来在刚性交付压力下竣工修复预计有望带动家居需求回暖。目前家装行业已步入整体增速放缓的成熟期，截至2021年家装行业总产值已达2.85万亿，市场参与者众多，但 集中度极低。随着新房销售增速放缓，精装房渗透及存量翻新逐渐成为行业需求的重要驱动力。定制家居行业属建筑装饰业下的细分子板块，板块业绩同地产周期同样紧密相关，但欧派等定制家居龙头已通过跨品类、多品牌、扩渠道等方式打造多元增长路径，走出Alpha业绩曲线，未来行业集中度有望进一步提升。 走向“定制整装”，“跨品类+多品牌+扩渠道”推动“大家居”落地。传统家装存在流程冗长、计价不透明、质量参差不齐、搭配风格不统一等诸多问题，且消费者出于工作时长等约束，对装修流程简化要求更高，一站式采购、省时省力的整装模式渐成理想解决方案；同时家装公司还可降低采购成本、提升客单价及利润率，便于规模化扩张。当前传统装企、定 制家居企业、建材家具卖场、平台公司等纷纷进军整装，我们认为定制家居企业凭借制造环节壁垒、与装企合作的流量入口，切入整装赛道更具优势。此外定制家居企业也已通过多品类覆盖、完善品牌矩阵、推出整装套餐、渠道模式变革（拓门店、线上线下一体化营销）等先发抢占市场份额。 定制家居渗透率空间仍存，整装机遇下龙头优势有望扩大。2019年我国定制家居行业渗透率仅为32%，远低于发达国家60%左右的渗透率；除整体橱柜、定制衣柜渗透率较高，其他柜体渗透率尚不足10%；行业仍存长尾效应，市场份额最大的欧派家居2021年市占率仅为4.8%。我们认为整装模式机遇挑战并存：机遇在于家居企业以全屋定制为核心产品搭售其他合作品 牌品类，一站式满足消费者所有采购需求，可直接提升客单价、门店坪效、供应链渠道效率，扩大产能提高市场份额；同时公司从装修最初的设计环节获客，把握品牌选择主导权，以单带单形成集群效应。挑战在于整装模式对于企业软硬实力要求较高，跨界其他品类存在阻力，且当前主要玩家均有涉足整装业务，竞争趋于白热化。但头部家居企业凭借产品端、服务端等优势应对或更加从容，且整装市场头部品牌倾向强强联合，如欧派推出全屋名牌产品一站购平台的“名牌计划”， 逐渐与中小企业拉开差距，未来整装业务或成为头部公司的主战场。 5 更多报告内容参见：《地产产业链报告：家居行业之整装趋势探讨》 据不完全统计，9月涉房类政策（含中央及地方）共47项，环比升27%，出台偏松类政策38项，政策延续偏松基调;其中3项偏紧类政策督促保交楼进程或强化预售金监管。 国庆前夕密集出台政策组合拳，降低房产交易成本与首套公积金贷款利率。继阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限后，央行9月30日再度发文下调首套个人住房公积金贷款利率，自2022年10月1日起首套个人住房公积金贷款利率下 调0.15个百分点，推动刚需购房压力减轻；购房个税调整方面，财政部、税务总局规定自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，对其出售现住房已缴个人所得税予以退税优惠，利于降低“不满 五”或“不唯一”住房交易成本，有助于进一步打通一二手交易链条，促进改善性需求释放。 9月涉房类政策以偏松政策为主 中性偏松偏紧 9月以来中央层面主要政策、会议 时间 文件/会议名称 主要内容 9月29日 《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》 9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 9月30日 《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》 自2022年10月1日至2023年12月31