平安观点：从经营角度看，民企过去重视规模诉求，国企未来更具发展潜力。在房企高杠杆快速扩张阶段，民企由于经营效率高、运营体制灵活、颇具吸引力的激励制度等因素，更加锐意进取，国企表现则相对保守。但从土储及去化视角看，国企后续销售更具业绩支撑和安全边际，整体去化周期4.3年，高于民企（3.2年），且侧重分布高能级区域，土储建面中一二线城市、三大城市圈整体占比高于民企。同时在行业整体资金承压背景下，国企基于融资等资金优势，逆势“补库存”实力凸显，2021Q1-3国企拿地销售比远高于民企，京津冀、长三角、粤港澳城市群拿地金额TOP10房企中，国企分列6席、6席、8席，但2021H1国企整体拿地溢价率仅为16.6%，低于民企（17.3%），新增土储质优价稳。考虑当下拿地多寡直接决定未来销售业绩排名，预计房企格局或将重塑。从财务角度看，融资“冰火两重天”，民企降杠杆更为迫切。受地价高企和新房限价政策等影响，房企近年结算端毛利率整体下行，央企降幅相对较小，2017年以来仅下滑6.8pct，小于地方国企（7.7pct）、民企（7.2pct），盈利能力相对稳定；同时“三条红线”达标率最高，2021H1末绿档达标率为70%，远高于地方国企（42.9%）、民企（33.3%），三项指标均为最优。融资端各房企表现分化，国企凭借良好的信用资质，近年融资利率稳中有降，短期融资依赖度最低，但民企负债则大为缩水，2020年有息负债增速较2018年下降24.8pct。受行业融资收紧及部分房企信用事件等冲击， 2021前三季度房企融资整体呈现净流出，房企发债难以延续过去“借新还旧”模式，境内发债主要集中在有良好信用背书的优质大型房企，民企则更多诉诸海外发债渠道。2021Q1-3样本50强房企共发行58支境内债，其中民企仅15
