北京新政落地

行业研究|行业周报 看好（维持） 北京新政落地 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年07月01日 核心观点 本周市场回顾。第26周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-3.8%。沪深300指数报收3461.66，周度涨幅为-1.0%；创业板指数报收1683.43，周度涨幅为-4.1%；房地产指数（申万）报收 1753.96，周度涨幅为-4.8%。 全国性政策方面。6月24日，住房城乡建设部、金融监管总局联合召开保交房政策培训视频会议，强调保交房是促进房地产市场平稳健康发展的首要任务。地方政策方面。北京、岳阳出台房地产新政。佛山、广州、绵阳等地优化住房公积金政策。 承德推出购房补贴，带动“以旧换新”。云南德宏州发布“以旧换新”补贴。 本周新房销量较第25周增加，二手房销售量较第25周增加。第26周44大城市新房销售为3.7万套，较第25周增加65%；21大城市二手房销售2.1万套，较第25周增加2.5%。一线城市新、二手房交易较第25周分别增加39.7%、增加6.5%；二 线城市新房、二手房交易较第25周分别增加43.3%、增加2.5%。库存量较第25周减少，库销比较第25周减少。截至第26周，18大城市库存为96.4万套，较第25 周减少0.9万套；库销比为21.1个月，较第25周减少0.7个月。第26周土地市场 活跃度较第25周下降。第26周36大城市市本级合计成交土地9块。土地出让金 减少。2024年第26周36大城市市本级土地出让金为58.0亿元，较第25周减少 27.0亿元。平均溢价率下降。2024年第26周36大城市市本级土地成交平均溢价率 5.9%，较第25周减少6.3pct。第26周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的 地块数量为54块。 重点公司公告。顺发恒业发布2023年分红情况。招商蛇口、滨江集团为子公司提供贷款担保。华夏幸福披露重大资产出售暨关联交易实施进展。京投发展股东减持、华侨城Ａ股东增持，深深房A发布股权转让公告。中南建设终止上市。大悦城地产 更换董事。恒大地产新增被强制执行2.83亿余元。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 上海二手房网签仍维持2024-06-25 央行推进保障房再贷款工作2024-06-18 一线城市新政带来交易量，持续性需观察2024-06-12 投资建议与投资标的 6月26日北京市新政落地。此次北京房地产政策调整内容主要围绕首付比例、贷款利率、以旧换新等。首付比例方面，首套由30%降至20%；二套由原先城六区 （50%）/非城六区（40%）改为按照五环内和五环外划分，最低首付比例分别调整至35%/30%，首付水平基本与上海一致。房贷利率方面，本次北京将首套房贷利率从原先的城六区/非城六区的4.05%/3.95%降至3.50%；二套房贷利率从原先的城六 区/非城六区的4.55%/4.5%降至五环内/外的3.9%/3.7%，跟调整前相比，首套房贷利率下降了45-55bp，二套房贷利率普遍下降了65-80bp，下降幅度较大，购房成本降低有望促进购房需求的释放。调整后，北京首套和二套房贷利率与上海基本一致。本次北京房地产调整政策也给予多孩家庭更多政策支持，二孩及以上家庭购买二套按首套房贷执行。此外，北京首次提出支持购房家庭“以旧换新”，明确指导行业协会搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，有利于打通一二手链条。从5.17新政以来的市场反馈来看，根据中指院数据，6.1-6.25上海/深圳/广州新房日均成交量较5月日均分别提升11.1%/32.3%/31.5%；二手房方面，上海成交量较为亮眼，6.1-6.25期间成交量达到21177套，日均成交量相较5月日均显著提升40.5%。而北京在6.1-6.25期间新房市场表现偏弱，较5月日均成交量降低2.9%，二手房较5月日均则略有提升。参考沪广深的新政成效，此次北京新政落地有望进一步提升市场活跃度，提振市场情绪，带来成交量。此外，本次北京限购政策尚未做调整，未来依然有优化空间和预期。自此，四个一线城市均根据5.17新政进行了不同程度的政策调整，在需求端降低购房门槛和成本，部分需求得以释放。但是，我们认为未来市场能否持续修复，或更多由居民收入预期及房价预期决定。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第26周市场行情回顾（2024.06.22~2024.06.28）4 1.1第26周行业指数表现4 1.2第26周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.06.22~2024.06.28）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议10 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2024年第26周44城新房成交套数5 图2：2024年第26周21城二手房成交套数6 图3：2024年第26周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第26周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）8 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单11 1.第26周市场行情回顾（2024.06.22~2024.06.28） 1.1第26周行业指数表现 第26周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-3.8%。沪深300指数报收3461.66，周度涨幅为-1.0%；创业板指数报收1683.43，周度涨幅为-4.1%；房地产指数（申万）报收1753.96，周度涨幅为-4.8%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2024/06/28) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3461.66 -1.0% -1.3% -10.6% 创业板指 1683.43 -4.1% -2.0% -28.3% 房地产指数（申万） 1753.96 -4.8% -5.8% -41.4% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第26周地产板块个股表现 第26周地产板块涨幅居前的公司分别为世荣兆业、亚通股份、*ST和展、陆家B股、华联控股。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 世荣兆业 8.8% 万通发展 -31.8% 亚通股份 7.5% 新湖中宝 -18.1% *ST和展 6.6% 万业企业 -12.1% 陆家B股 6.5% 大名城 -11.0% 华联控股 5.9% 津投城开 -10.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.06.22~2024.06.28） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。6月24日，住房城乡建设部、金融监管总局联合召开保交房政策培训视频会议，强调保交房是促进房地产市场平稳健康发展的首要任务。地方政策方面。北京、岳阳出台房地产 新政。佛山、广州、绵阳等地优化住房公积金政策。承德推出购房补贴，带动“以旧换新”。云南德宏州发布“以旧换新”补贴。 全国性政策： 1)住房城乡建设部、金融监管总局：保交房是促进房地产市场平稳健康发展的首要任务（6.24）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）云南德宏州：拟对参与住房“以旧换新”的业主补贴50%契税（6.24） 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 信息来源：观点地产网 2）广东佛山：个人住房公积金贷款缴存余额倍数由12倍调整至16倍（6.24）信息来源：观点地产网 3）海南儋州：在海南省实际居住满183天购房享本地居民同等待遇（6.24）信息来源：观点地产网 4）河北承德：精准实施购房补贴推动商品住房“以旧换新”（6.25）信息来源：观点地产网 5）苏州：8月1日起在苏州购房且实际居住即可申请落户（6.25）信息来源：观点地产网 6）广州：调整2024年住房公积金缴存基数和缴存比例（6.25）信息来源：观点地产网 7）四川绵阳：优化公积金政策人才购房贷款额度最高可达150万元（6.26）信息来源：观点地产网 8）长春：调整公积金贷款政策最高额度提至100万元（6.26）信息来源：观点地产网 9）北京：出台优化房地产市场平稳健康发展政策措施（6.26）信息来源：观点地产网 10）郑州：调整2024年度住房公积金缴存基数和缴存比例（6.26）信息来源：观点地产网 11）江西鹰潭：调整公积金政策放宽住房套数认定标准（6.26）信息来源：观点地产网 12）北京住建委:公积金最低首付款比例调整为不低于20%（6.27）信息来源：观点地产网 13）湖南岳阳：16条房地产新政支持合理需求优化信贷措施（6.27）信息来源：观点地产网 14）江苏南通等多地发文鼓励农村居民放弃宅基地进城买房（6.27）信息来源：观点地产网 15）西安：住房公积金缴存基数7月1日起调整（6.28）信息来源：观点地产网 16）云南玉溪：上调公积金住房贷款最高额度三孩家庭最高可贷130万元（6.28）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第26周新房销量较第25周增加，二手房销售量较第25周增加。第26周44大城市新房销售为 3.7万套，较第25周增加65%；21大城市二手房销售2.1万套，较第25周增加2.5%。一线城市新、二手房交易较第25周分别增加39.7%、增加6.5%；二线城市新房、二手房交易较第25周分别增加43.3%、增加2.5%。 图1：2024年第26周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 0 0 0 0 0 0 0 1 8 6 4 2 0 70,000 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 12,000 0,000 ,000 ,000 ,000 ,000 2021年 第24周 2021年 第38周 2021年 第52周 2022年 第14周 2022年 第28周 2022年 第42周 2023年 第5周 2023年 第19周 2023年 第33周 2023年 第47周 2024年 第10周 2024年 第26周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第26周21城二手房成交套数 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2021年2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年 第20周第35周第48周 第9周 第22周第35周第48周第10周第23周第36周第49周第11周第26周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本