北京新政跟进，期待收储落地

事件 2024年6月26日，北京市发布《关于调整本市公积金个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》及《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》等政策，主要内容包括：下调首付比例、优化多子女家庭首套住房认定标准、组织开展住房“以旧换新”活动等。 点评 降首付降利率优化首套认定标准，利好刚需及改善性需求。在降首付比例方面，首套由原先30%调整为20%，二 套由原先城六区50%/非城六区40%调整为五环内35%/五环外30%。在降房贷利率方面，首套由原先城六区4.05%/非城六区3.95%统一降至3.5%，二套由原先城六区4.55%/非城六区4.5%调整为五环内3.9%/五环外3.7%，其中二套房贷利率明显降低，有利于改善性需求的释放。在优化首套认定标准方面，首次引入本市户籍多子女家庭购买第二套住房，申请贷款认定为首套的机制，降低多孩家庭改善性购房的门槛。本次北京新政出台，对于引导需求入市具备一定的积极意义，同时叠加“以旧换新”活动，参照其他三个先前已经出台新政的一线城市，预计短期内北京新政效果将持续释放，楼市成交热度有望边际改善。 北京楼市基本面韧性较强，本次新政力度基本符合预期。2023年全年，北京新房/二手住宅成交面积分别同比 -2.8%/+9.1%，一二手房合计成交面积同比+4.6%；2024年1-6月（截至6月25日），北京新房/二手住宅成交面积分 别同比-36.5%/-12.6%，一二手房合计成交面积同比-20.8%。截至6月25日，北京商品住宅待售面积约1070万方， 介于2018-2019年之间的水平，库存处于相对合理的区间。我们认为过去几年北京市场表现出较强的韧性，年初至今受高基数影响，导致一二手房成交面积同比下降，但北京楼市基本面仍有保障，因此本次新政的力度基本符合预期，且仍保留后续政策放松的空间。 收储存量商品房或有望加速落地。6月12日央行召开保障性住房再贷款工作推进会，明确要着力推动保障性住 房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存；6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，指出推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作；6月24日，经济观察网获悉自然资源部正和有关部门研究如何盘活利用已出让未开发土地的政策，支持地方政府收回、收购闲置土地。自5月17日央行提出“收购已建成存量商品房用作保障性住房”以来，近期有关收储工作的会议密集召开，或意味着收储相关的配套政策措施有望尽快出台，收储去库工作有望加速落地，进而改善市场预期，加快平衡房地产市场的供求关系。 投资建议 今日北京出台楼市新政，至此四大一线城市的新政已全部落地，短期内有助于提升市场活跃度。中长期来看，基本面的修复及市场预期的持续改善或需要收储去库尽快落地形成实物量，促进市场在下一台阶达到供需新平衡。首推 重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如中国海外发展、招商蛇口、建发国际集团、保利发展等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 图表1：北京楼市新政前后对比 来源：北京市政府，中指研究院，国金证券研究所 图表2：年初至今北京新房住宅成交面积同比-36.5%图表3：年初至今北京二手住宅成交面积同比-12.6% 1200 1000 800 600 400 200 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 1600 60%40% 1200 20% 800 0%-20% 400 -40% 0 -60% 2000 80% 新房成交面积（万方，左）同比（右） 二手房成交面积（万方，左）同比（右） 来源：wind，国金证券研究所注：6月截至25日来源：wind，国金证券研究所注：6月截至25日 图表4：北京商品住宅库存相对稳定 1249 1209 1238 1127 1139 1070 1001 993 717 647 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024.6.25 商品住宅可售面积（万方） 来源：wind，国金证券研究所 图表5：2022-2024至今北京权益拿地金额TOP20房企 排行 企业名称 土地宗数(宗) 总权益拿地金额(亿元) 总规划建面(万㎡) 1 中海地产 15 604 192 2 华润置地 9 380 128 3 招商蛇口 5 170 60 4 中建三局 7 161 78 5 首开股份 5 160 49 6 建发房产 4 148 45 7 北京建工 10 148 102 8 保利发展 7 144 55 9 越秀地产 3 134 25 10 海开控股 2 121 47 11 中建二局 2 121 21 12 北京城建 5 116 59 13 金隅集团 3 116 28 14 中建一局 5 114 41 15 北京兴创投资 9 101 96 16 绿城中国 3 98 23 17 北京住总集团 7 87 55 18 中建东孚 1 76 17 19 腾讯科技 1 64 29 20 怀柔科学城 4 60 46 来源：中指研究院，国金证券研究所 行业点评 AVG-STDV 2024/1/11 2023/7/11 2023/1/11 AVG+STDV 2022/7/11 2022/1/11 2021/7/11 2021/1/11 2020/7/11 AVG 2020/1/11 2019/7/11 PE-TTM 2019/1/11 图表6：A股地产PE-TTM 2018/7/11 扫码获取更多服务 2018/1/11 2017/7/11 2017/1/11 25 20 15 10 5 0 2016/7/11 2024/1/1 AVG-STDV 8 6 4 2 0 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 AVG+STDV 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 AVG 2020/1/1 2019/7/1 PE-TTM 2019/1/1 图表7：港股地产PE-TTM 2018/7/1 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 20 18 16 14 12 10 2016/7/1 2024/1/1 AVG-STDV 20 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 AVG+STDV 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 AVG 2020/1/1 2019/7/1 PE-TTM 2019/1/1 图表8：港股物业股PE-TTM 2018/7/1 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 120 100 80 60 40 0 2016/7/1 来源：wind，国金证券研究所 4 敬请参阅最后一页特别声明 图表9：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 799 6.6 6.4 6.3 121.6 125.1 127.5 -46% 3% 2% 600048.SH 保利发展 买入 1,106 9.2 8.7 8.0 120.7 127.5 138.7 -34% 6% 9% 001979.SZ 招商蛇口 买入 821 13.0 9.0 7.0 63.2 91.1 118.1 48% 44% 30% 600153.SH 建发股份 买入 266 2.0 3.9 3.2 131.0 67.6 84.0 109% -48% 24% 002244.SZ 滨江集团 买入 241 9.5 7.4 6.0 25.3 32.7 40.4 -32% 29% 24% 600325.SH 华发股份 买入 184 10.0 9.2 8.2 18.4 20.1 22.6 -29% 9% 12% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,406 5.5 4.8 4.4 256.1 290.0 322.2 10% 13% 11% 3900.HK 绿城中国 买入 147 4.7 4.1 3.1 31.2 36.1 47.0 13% 16% 30% 1908.HK 建发国际集团 买入 250 5.0 3.2 3.0 50.3 78.5 82.6 2% 56% 5% 0123.HK 越秀地产 买入 200 6.3 5.6 5.1 31.9 35.7 39.3 -19% 12% 10% 9979.HK 绿城管理控股 买入 100 10.3 8.2 6.5 9.7 12.2 15.3 31% 26% 25% 2423.HK 贝壳* 买入 1,355 13.8 12.6 12.4 98.0 107.9 109.6 245% 10% 2% 9666.HK 金科服务 买入 46 N.A. 8.7 8.0 -9.5 5.4 5.8 48% n.a. 8% 6098.HK 碧桂园服务 买入 153 52.3 14.9 10.6 2.9 10.2 14.4 -85% 250% 40% 1209.HK 华润万象生活 买入 565 19.3 15.5 13.5 29.3 36.5 41.8 33% 25% 14% 3316.HK 滨江服务 买入 42 8.5 7.4 6.5 4.9 5.7 6.5 20% 15% 14% 6626.HK 越秀服务 买入 44 9.1 7.8 6.8 4.9 5.6 6.5 17% 16% 15% 2156.HK 建发物业 买入 38 8.2 7.5 5.7 4.7 5.1 6.8 89% 9% 33% 平均值 431 11.4 8.0 6.9 55.3 60.7 68.3 23% 29% 17% 中位值 220 9.1 7.7 6.5 30.2 35.9 41.1 15% 15% 14% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2024年6月26日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映