地产行业周报：成交环比回升，多地楼市来访回温

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 成交环比回升，多地楼市来访回温 2023年2月12日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周鲁豫皖三省接连试点现房销售，旨在保交楼，保护购房者权益。杭州年内首场土拍回温，民企投资热情复苏，以新城 控股为代表的“三支箭”利好房企进入土拍市场，预计在金融支持与优质地块出让双管齐下，热点城市土拍市场或迎“小阳春”。节后多地楼市有所回温，草根调研深圳、东莞等地项目来访亦有所回升，市场信心持续积累，关注2、3月小阳春以及经济复苏下二季度销售修复。投资建议方面，我们重申当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）山东、安徽、河南：试点现房销售；2）杭州2023年首场土拍回温。 市场运行监测：1）成交环比改善，关注节后小阳春。本周（2.4-2.10）新房成交2.5万套，环比增加14%，二手房成交1.6万套，环比增加4.1%。受上年春节假期低基数影响，2月(截至10日）新房日均成交同比增长1.8%。2）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10215万平，环比降0.4%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，房企参照去化情况铺排推盘计划，短期库存规模预计维持稳定。3）土地成交回升、溢价率回落，一、三线占比提高。上周百城土地供应建面1322.9万平、成交建面2168万平，环比降72.9%、升 239.7%；成交溢价率2.3%，环比降2.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.5%、23.2%、70.3%，环比分别升0pct、降14.8pct、升14.8pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行52亿元，环比增加6亿元；无境外地产债发行；发行利率为2.23%-3.9%，可比发行利率较前次上升。2）地产股：本周房地产板块涨1.13%，跑赢沪深300（-0.85%）；当前地产板块PE（TTM）13.47倍，估值处于近五年94%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为越秀地产、华发股份、招商蛇口，排名后三为中梁控股、禹洲集团、时代中国控股。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年2月7日河南 将进一步规范商品房预售资金 监管，逐步提高预售门槛 2023年2月6日发改委 完善交易担保制度进一步降低 招标投标交易成本 2023年2月8日广州 支持项目“拿地即开工”，大 力推行承诺制审批 2023年2月7日哈尔滨 通过发放购房补贴等促房地产 消费，推行“带押过户”模式 2023年2月6日湖南 支持房地产企业合理融资需求，落实存量融资展期政策 2023年2月7日四川 支持动态调整首套房贷款利率 下限与资金监管额度 2023年2月6日威海 南海诸岛 首套房首付比例由30%下调至20%，提高多孩家庭贷款额度 2023年2月7日长沙 延长企业住房公积金缓缴和“可提可贷”支持政策期限 偏松偏紧中性 2023年2月6日武汉 动态调整限购范围，限购区域购房可新增一个购房资格 2023年2月6日南宁 将开展购房宣传推介活动，组织房企到外省市开展宣传推介 2023年2月6日广州 坚持“房住不炒”，完善住房租赁金融支持政策 2023年2月8日深圳 出台积分入户办法，依分值排序在计划安排额度内审批入户 山东、安徽、河南：试点现房销售 事件描述：近日，河南、安徽、山东等地召开住房城乡建设工作会议，均提出试点现房销售。 点评：1）试点现房销售并非首提，但此前更多出于平抑楼市热度考虑。北京、深圳、南京、苏州、成都、无锡、福州等不少城市为降温土地市场，曾推出过现房销售地块，如近日北京刚完成的第五批集中供地，越秀以33.12亿元+竞现房销售面积4.5万平方米双触顶摇号拿下昌平信息园地块，海南从2020年3月起新出让土地均采用现房销售。2）当前地市楼市仍处“冰冻期”，鲁豫皖三省接连试点现房 销售，目的更多是在保交楼，保护购房者权益。对房企来说，采用现房销售使其无法再通过预售资金滚投拿地，即同样资金在有限时间内拿地数量减少。“三高”模式也会失去土壤，倒逼房企依赖提高利润率来保证ROE水平，拿地亦会更审慎。3)银行开发贷业务挑战巨大。项目周期拉长增加不确定性，评审难度增大；项目销售与监管账户沉淀存款大幅下降；贷款期限拉长与存款下降将推进贷款利率上升；房企失去销售返投部分资金，需银行更大的授信额度填补。4）由此我们认为，短期内全面实行现房销售可能性小，但预计会有更多保交付压力大、土地财政依赖低的省市跟进试点。 杭州2023年首场土拍回温 事件描述：2月7日杭州完成2022年12月公告的第五轮集中供地，亦为2023年杭州首次土拍。 点评：1）供给量小但地块优质，热度回升：本轮杭州集中供地5宗地块全部成交，总价89.6亿元，整体溢价率达10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢价率最高值；5宗地块中有3宗达最高限价进入线下摇号环节；1宗地经过11轮竞价后成交，溢价率达9.5%；底价成交地块仅有1宗。尽管供地仅5宗但质量颇高，3宗位于上城区，2宗位于临平区；出让规则中配建要求较低，除临平崇贤核心商住地块以外，其 他地块的配套仅有养老用房、婴幼儿用房等配建要求。整体而言，2022年杭州五轮集中供地共计成交2003.5亿元，成交额较2021年集中供地减少9%，总成交金额仅次于上海。2）民企投资复苏，“三支箭”利好房企进入土拍市场：5宗地块中有3宗被民企斩获，拿地企业包括中天美好、兴耀房地产和新城控股。经历一年多沉寂后，以新城控股为代表的受益“三支箭”金融利好的房企，走进土拍市场。3）金融支持与优质地块出让双管齐下，热度城市土地市场或迎“小阳春”。从已公布供地计划的部分城市来看，多地“诚意满满”，苏州、长沙首批供地挂牌多宗核心位置地块。尤其2021年没有或少量拿地的民企，在金融支持与销售端预期向好下，或将出于补仓需求参与土 拍。预计2023年首轮集中供地土拍热度或有所回温，逐渐形成销售带动投资回暖的良性循环。 成交:环比改善，关注节后小阳春 点评：本周（2.4-2.10）新房成交2.5万套，环比增加14%， 二手房成交1.6万套，环比增加4.1%。受上年春节假期低基数 影响，2月(截至10日）新房日均成交同比增长1.8%。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 6 4 2 0 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.1.122.3.122.5.122.7.122.9.122.11.123.1.1 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 20% 0% -20% -40% -60% 2022.4 2022.6 2022.8 2022.102022.12 2023.2 库存：环比微降，短期维持稳定 点评：16城取证库存10215万平，环比降0.4%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，房企参照去化情况铺排推盘计划，短期库存规模预计维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存 去化月数（右） 10000 9000 8000 7000 21.1.29 月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.5.721.8.1321.11.1922.2.25 22.6.3 22.9.9 22.12.16 土地：成交回升、溢价率回落，一、三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1322.9万平、成交建面2168万平，环比降72.9%、升239.7%；成交溢价率2.3%，环比降2.3pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比6.5%、23.2%、70.3%，环比分别升0pct、降14.8pct、升14.8pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 2022.12022.42022.72022.102023.1W1.23 7000 万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 22.1.322.3.322.5.322.7.322.9.322.11.323.1.3 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平189百城土地成交前五城（1.30-2.5） 115111 9391 2022.12022.42022.72022.102023.1W1.23 南通重庆九江泰州佛山 流动性环境：资金价格多数边际上行 多数资金价格边际上行。在银行融出意愿走弱，资金需求仍存的情况下，本周资金面趋紧，R001上行50.4BP至1.88%，R007上行16.95BP至2.08%。下周公开市场操作到期18400亿元。为维护月末流动性平稳和银行体系流动性合理充裕，本周央行公开市场累 计进行了18400亿元逆回购操作，本周央行公开市场累计有12380亿元逆回购到期，本周央行公开市场净投放6020亿元。下周公开市场到期18400亿元。 R007较上周上行（%） 2020202120222023 6 5 4 3 净投放（亿元，右轴） 基准 流动性指标平均 央行投放对冲 2 1 908,000 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20-6,000 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数上行（%） 2023/2/32023/2/10涨跌幅（BP） 1D 1.38 1.88 50.4 R 7D 1.91 2.08 16.95 14D 2.09 2.22 12.96 1M 2.27 2.58 31.2 1D 1.27 1.80 53.65 DR 7D 1.82 1.94 11.95 14D 1.83 2.02 18.81 1M 2.02 0.00 -201.93 ON 1.26 1.87 60.3 1W 1.85 1.96 11.1 SHIBOR 1M 2.17 2.20 2.5 3M 2.36 2.37 1.4 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地方债供给期。 境内房地产债发行：发行量、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为52亿元，总偿还量为60.83亿元，净融资额为-8.83亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体小于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3111亿，同比22年约下降40%；节奏上，23年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约514亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 亿元 2021 2022 2