地产行业周报：多地跟进放松调控，楼市成交环比改善

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 多地跟进放松调控，楼市成交环比改善 2023年9月17日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周重点监测城市新房、二手房成交环比改善，宽松政策逐渐起效。苏州、合肥等二线城市跟进放松限购限售、调整优化 差别化住房信贷政策等，随着政策落实范围扩大，叠加“金九银十”为传统推盘旺季，短期重点城市楼市成交有望延续改善。投资建议方面，地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）统计局发布投资销售数据；2）多地发文放松房地产调控。 市场运行监测：1）成交环比回升，有望延续改善。本周（9.9-9.15）新房成交2万套，环比升10.8%，二手房成交1.7万套，环比升11.9%。随着楼市宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”推盘量加大，短期成交有望延续改善。2）库存环比微升，去化周期16.6个月。16城取证库存10081万平，环比升0.1%。去化周期16.6个月。3）土地成交、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面 2571.3万平、成交建面1209.7万平，环比降33.8%、降30.3%；成交溢价率0.9%，环比降4.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比 12.9%、11.6%、75.5%，环比分别降0.9pct、降15.4pct、升16.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行40.6亿元，环比减少19.4亿元；海外债发行1亿美元，上周无发行；债券发行利率为3.32%-7%，可比利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌1.64%，跑输沪深300（-0.83%）；当前地产板块PE（TTM） 14.52倍，估值处于近五年94.7%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为滨江集团、荣盛发展、新湖中宝；南向资金净流入前三为融创中国、碧桂园、华润置地。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年9月11日济南 取消二环以内历下区、市中区购房限制，取消限售 2023年9月11日青岛全域取消限购，取消限售 2023年9月12日郑州 取消二环内限购，取消限售， 降低首付，开展商品房促销 2023年9月15日合肥 放松限购、限售，调整信贷政 策 2023年9月11日苏州 对于购买120平方米及以上商品 住房不再进行购房资格审核 2023年9月15日南京 35周岁（含）以下大专学历毕 业生缴纳社保即可落户 2023年9月14日南通调整主城区购房奖补 2023年9月12日、14日福州五城区取消限购、放松限售，全市执行认房不认贷 南海诸岛 2023年9月11日南宁 首套首付不低于20%、利率下限 LPR-60BP，二套下限LPR+20BP 2023年9月11日东莞 购买新建商品住房可提取住房 公积金支付首付款 偏松偏紧中性 2023年9月14日韶关执行认房不认贷 2023年9月14日深圳 扩大基础设施REITs储备范围 2023年9月13日海口 资料来源：各部门网站，平安证券研究所 执行认房不认贷 3 统计局发布投资销售数据 事件描述：国家统计局公布2023年1-8月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额7.7万亿元，同比下降8.8%；房屋施工81亿平米，同比降7.1%；新开工6.4亿平米，同比降24.4%；竣工4.4亿平米，同比增长19.2%；商品房销售面积7.4亿平米，同比降7.1%；销售额7.8万亿元，同比降3.2%；房企到位资金8.7万亿元，同比降12.9%。 点评：1）投资延续承压，后续压力犹存。上年低基数背景下，8月单月地产投资0.9万亿，同比降11%，连续4个月降幅超过10%；分区域看，各区域同比增速均出现下滑，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降7.2%、9.9%、16.5%、32.2%。考虑前8月百城住宅类用地成交总价降24%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-8月施工面积同比降7%、限额以上企业建筑及装潢材 料类零售额同比降幅扩大至7.8%。销售承压及资金偏紧背景下，预计短期投资压力犹存。 2）新开工延续疲弱，中长期不宜过度悲观。8月单月新开工0.7亿平米，创2009年8月以来新低，同比降23.6%。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。我们认为新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩、致各地库存去化周期较长，共同决定了短期新开工下行压力仍大。拉长时间维度看，我们在此前《供给侧视角下的地产煤炭对比》报告中测算2022-2030年房屋潜在需求中枢超过10亿平米，考虑商业、租赁及相关配套建设导致可售率低于100%，意味着新开工未来中枢可能在10亿平米以上，当前新开工绝对值或已接近底部区间，中长期不宜过度悲观。 3）竣工延续改善，后续仍待政策发力。8月单月竣工5,321万平、同比增10.6%，前8月累计同比增长19.2%。2021年下半年以来中央推出 3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资。考虑当前楼市复苏仍存波折，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量不高等问题，后续保交付仍依赖政策持续推进。 4）销售环比微增，政策持续改善。8月单月商品房销售面积、销售额分别同比降12.2%、16.4%，年初以来连续3个月降幅超过10%，环比分别增长4.8%、4.7%，表明楼市成交或存支撑。分区域看，8月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-23.2%、-11.1%、 统计局发布投资销售数据（续） 14.9%、-12.4%，其中西部地区受益上年低基数。8月底以来地产支持政策密集出台，包括取消“认房又认贷”、降低存量房贷利率、松绑限购与降低首付比例等。克而瑞研究显示，9月上旬北上等地楼盘到访、成交明显改善，叠加金九银十传统销售旺季到来，短期楼市成交有望修复。但考虑城市之间及城市内部分化较大、复苏持续时间仍存不确定性，预计后续政策有望继续改善。 5）到位资金延续下滑，定金与按揭降幅较大。8月单月房企到位资金同比降25.4%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比降 31.6%、26.9%、24.4%，与销售走弱趋势一致。8月居民中长期贷款1,602亿元，在上月低基数（-672亿元）下有所改善。 多地发文放松房地产调控 事件描述：本周多地发文放松房地产调控。 点评：1）本周调控放松城市主要为省会及核心二线，政策内容包括全面或部分取消限购、放松限售、调整优化差别化住房信贷政策、执行认房不认贷等，为中央政策精神落实。2）地方政策优化符合当前楼市供求关系发生重大变化的新形势，预计后续更多城市有望跟进，提振购房信心。 本周主要城市地产政策调整内容 济南 青岛 苏州 南宁 郑州 海口 合肥 福州 全面或部分取消限购 √ √ √ √ √ √ 放松限售 √ √ √ √ √ 调整优化差别化住房信贷政策 √ √ √ √ 认房不认贷 √ √ √ 成交：环比回升，有望延续改善 点评：本周（9.9-9.15）新房成交2万套，环比升10.8%，二手房成交1.7万套，环比升11.9%。随着楼市宽松政策逐步落地，叠加“金 九银十”推盘量加大，短期成交有望延续改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.5.2822.8.2822.11.2823.2.2823.5.3123.8.31 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周均成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.82022.102022.122023.22023.42023.62023.8 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期16.6个月 点评：16城取证库存10081万平，环比升0.1%。去化周期16.6个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.6.2521.8.1321.10.121.11.1922.1.722.2.2522.4.1522.6.322.7.2222.9.922.10.2822.12.1623.2.1023.3.3123.5.1923.7.723.8.25 土地：成交、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2571.3万平、成交建面1209.7万平，环比降33.8%、降30.3%；成交溢价率0.9%，环比降4.5pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比12.9%、11.6%、75.5%，环比分别降0.9pct、降15.4pct、升16.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8W8.2822.5.3022.8.3022.11.3023.2.2823.5.3123.8.3 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 120 100 80 60 40 20 0 万平 107 百城土地成交前五城（9.4-9.10） 93 68 4948 2022.82022.112023.22023.52023.8W8.28 广州连云港衢州盐城湖州 流动性环境：资金面紧张有所缓解 资金价格下行。本周R001下行15.26BP至1.83%，R007下行1.10BP至2.02%。截至9月15日，OMO存量（MA10）余额为8,370亿元，较9月8日减少1,672亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模 与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007较9月8日下行1.10BP（%） OMO存量（MA10）较9月8日下行 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023/9/82023/9/15涨跌幅（BP） 1D 1.