2024年5月全国住宅产品月报

全国住宅产品月报 克而瑞研究中心丨产品力研究中心 此报告未经克而瑞集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 房企产品动态01 02 住宅产品结构特征03 产品亮点分析04 优秀项目分析05 房企产品动态 •产品升级、服务升级、品牌战略（部分略） PART ONE 1.1 房企产品动态丨华润置地与华为终端签署全屋智能战略合作协议 •5月20日，华润置地董事会主席李欣在深圳会见了华为常务董事、终端BG董事长、智能汽车解决方案BU董事长余承东。•双方就进一步加强战略合作进行了会谈交流，并共同见证华润置地与华为终端签署全屋智能战略合作协议。 共研共创、强强联合 •发挥双方资源、技术优势，探索合作 •根据战略合作协议，双方将充分发挥各自在行业内的资源、技术优势，在全屋智能业务及商业购物中心、写字楼、长租公寓、物业管理及综合体建筑等其他相关领域探索更多合作。 制定全屋智能新标准，提升智能家居领域产品力 •华为作为国内全屋智能行业的领先企业，在硬件、软件、生态及技术研发等方面具备突出优势。未来，华润置地将与华为共研共创、强强联合，共同制定全屋智能新标准，不断提升在智能家居领域的产品力，创造共赢局面。 1.3 房企产品动态丨三代同堂的好房子，美的置业平衡宅1.0面世 •美的置业在研发新一代产品上深刻洞察到“中生代”群体面临的问题，并积极寻求解决方案，通过空间功能的重构找到养老和育幼的平衡点，向更好生活迈出重要一步。•研发成果【平衡宅1.0】为刚改客群提供更具幸福感的生活空间，为颐养长者提供更加直接、智慧、便利的适老生活空间；充满自然、活力，并且适合全年龄共同居住。 客餐厅功能除了满足一家人各自不同的生活状态，也更希望一家人能融洽的在一个空间中相处。 从整体空间上，将便于长者使用的适老化生活大小细节放到了重要的位置，从硬装、尺度、收纳智能化等维度打造适老化科技住宅。 回游式客厅与X功能空间结合，让整个空间宽敞明亮更显大气，130㎡户型也能有大平层的气质。 •支持代际平衡，父辈、子辈、孙辈各取所需各有所得；具有成长性与可变性，以及支持代际需求的三代同堂理想住宅；不再一味“妥协”，是这个住宅最大的亮点。 客户趋势 （部分略） 客户趋势一丨消费者健康意识的强化，在健康家电方面，家电产品的除菌抗菌功能成为消费者重点关注的健康维度，用户更为看重家电产品是否具有如杀菌除菌、抑薗抗菌、自清洁等除菌功能 2.1 •家电的健康功能主要围绕空气、水、饮食及个人护理四大维度展开，其中空气、水与饮食是人类赖以生存的重要资源，是外部环境健康的表现载体，也是居家生活健康的重要组成。 •用户画像：健康家电兴趣人群性别分布较均衡，以31-40岁、本科及以上、一线和新一线城市用户为主。 •饮食健康需求：用户期待洗碗机-实现全方位餐具清洁和自清洁，保障饮食健康井减少二次污染。 •水健康需求：用户期待净水机配备自清洁功能减少二次污染，也关注水质水温与饮用场景的智能自适配。 •空气健康需求：59%用户期待新风空调根据环境感知实现自调节，放大空气净化效果。 2.1 关注健康生活的理念，兼具设计美学和高效功能的健康家电将成为消费者的优先选项。房企可考虑与家电厂商合作，实现健康家电与住宅设计的美学及功能整合，以满足消费者对健康家电的双重需求 客户趋势一丨 健康科技影响家电消费决策，消费者期待除菌抑菌价值的进一步释放 •健健康科技成为消费者家电购买决策的影响因素之一，38%受访者表示优先购买搭载健康科技的家电。 行业启示 •整合设计与家电：消费者对健康家电的审美要求也在不断提升。未来，除了对家电的杀菌、除菌功能的基本需求外，外观设计也将成为影响消费决策的重要因素之一。房企可以考虑与家电厂商合作，提供集成家电的住宅设计，使家电与住宅装修风格更加协调，满足消费者对美观和实用性的双重需求。 •消费者对健康家电的除菌抗菌功能提出更高要求，期待科技成为健康功能顺利实现的重要驱动，成为家电性能升级和用户体验捉升的关键力量，充分释放健康家电在家居生活各场景下的健康管理价值。 •前置家电规划：在住宅设计和建造阶段就考虑到家电的布局和需求，比如预留嵌入式家电的空间，使得家电成为家装的一部分，而不是后期添加的元素。 住宅产品结构特征 •全国住宅产品结构特征：整体供需情况、户型、面积段、总价段分布及各能级情况•各经济区域住宅产品结构特征：区域供需情况、户型、面积段、总价段分布•典型城市住宅产品结构特征：上海、深圳、杭州等六城面积、户型、总价段分布 PART THREE 3.1 整体住宅市场丨供需情况 供应：5月房企供应规模再降，100个典型城市供应量1288万平方米，同比下降27.8%，环比下降28.5%。一线城市合计新增供应162万平方米，同比下降9.3%，环比下降10.1%。其中，仅北京一城迎来阶段性放量，保持同环比齐增；而上海、广州迎来阶段性供应疲软，同环比齐降。24个二线城市合计新增供应726万平方米，同比下降25.1%，环比下降22.8%。环比来看，近8成城市供应有所回落，其中，沈阳、大连、兰州规模缩水7成以上。72个三四线城市合计新增供应399万平方米，同比下降37.1%，环比下降41.3%。 成交：5月成交较4月小幅微增，市场处于低位震荡，100个典型城市成交量1741万平方米，同比下降36.6%，环比上升8.7%。一线城市合计成交167万平方米，同比下降32.4%，环比下降3.8%。各城市成交同环比齐跌，其中，北京因供应放量带动成交环比微增1%。24个二线城市本月总成交面积934万平方米，同比下降36.4%，环比上升11%。成交缓步复苏，短期内热点恒热的西安、成都等核心二线，单月成交规模居前，环比持增。72个三四线城市合计成交641万平方米，同比下降37.9%，环比上升9.1%。 3.3 产品结构特征丨面积段及分能级 成交以100-140㎡产品为主，合计占比在五成以上，但占比同比下降2.3个百分点；此外，90-100㎡产品占比也下降1.9个百分点，而更高和更低面积段产品的比重均高于去年同期。 Ø一线城市：刚需趋弱，80㎡以下和90-100㎡产品成交比重较去年同期分别下降1.5和3.6个百分点；140㎡以上各面积段产品成交占比合计较去年同期增加4个百分点。 Ø三四线城市：刚需购房占比有明显提升，80㎡以下产品市场份额同比提升2.3个百分点至7.8%，同期，位居成交首位的100-120㎡面积段产品比重下降1.9个百分点至三成以下水平。 3.5 区域住宅市场丨供需情况 Ø长三角区域：供应同比下降42.8%，过半城市供应规模腰斩，仅上海规模接近去年同期。区域成交同比下降51.4%，各城市成交规模同比跌幅均在四成以上，南京、合肥甚至下跌超六成。 Ø珠三角区域：供应同比下降33.3%，各城市供应普跌，南宁领跌。区域成交同比下降53.2%，各城市下跌幅度差异较大，广州、深圳成交跌幅明显低于其他城市。 3.8 区域产品结构特征丨总价段 Ø环渤海区域成交总价中枢趋降，100万元以下产品成交占比同比增加6.7个百分点至三成以上，更高总价段产品比重绝大部分同比回落，其中140-160万元产品降幅最为明显，为1.7个百分点。Ø长三角区域成交结构整体趋向高总价段，500万元以上产品成交占比27.8%，同比提升2.2个百分点；200-500万元价格段产品成交占比则整体下降4.6个百分点。Ø中西部区域成交价格结构趋于集中，100万元以下产品成交占比较去年同期增加6.5个百分点，更高总价段产品的市场需求整体走弱，仅200-250万元和300-400万元产品比重仍在一成以上。Ø珠三角区域成交总价中枢整体提升，250万元以上各总价段产品成交占比高于中西部和环渤海区域，且均高于去年同期水平。 3.10 城市产品结构特征丨上海 Ø截至5月，市场需求向大户型改善迁移，四房及以上的大平层成交比重较去年同期增加3.9个百分点至16.6%，主力三房的市场份额仍稳定在七成左右水平。 Ø随着平均成交面积的增加，市场成交总价中枢也稳步上移，3000万元以上产品成交占比较去年同期增加5.7个百分点至6.9%，而主力300-500万元产品比重同期下降8个百分点。 3.12 城市产品结构特征丨成都 Ø截至5月，三、四房成交占比合计超八成，依旧占据市场主导；其中三房成交占比同比大幅下滑6.5个百分点，四房成交占比同步提升4.6个百分点，市场向改善偏倚。 Ø100-140㎡户型产品为市场主力，成交占比合计超五成；80-90㎡小户型成交占比同比上浮1.1个百分点，160-180㎡户型则成交占比同比下滑1.3个百分点，小户型又略微回暖。Ø200万元及以下低总价产品成交合计占比超五成，且同比上涨合计约6.9个百分点；200万元以上各总价段产品成交占比均有不同程度下滑，刚需市场走强。 城市产品结构特征丨西安 Ø截至5月，三、四房产品成交占比合计超八五成；三、四房同比变动进一步分化，三房成交占比同比下滑14.1百分点，四房则大幅提升13个百分点至36.4%。Ø市场成交主力集中在100-160㎡面积段，占比合计超六五成；其中100-140㎡合计成交占比同比大幅下滑11.5个百分点，140-160㎡产品则同比提升7.5个百分点至23.8%，成为成交占比最大的面积段，大面积改善需求旺盛。Ø200-400万元产品成交占比近超五成，其中250-400万元产品合计成交占比较去年同期提升9.7个百分点；200万元以下总价段成交占比呈不同程度下滑，市场偏向更高端。 产品细节亮点分析 •户型/社区（部分略）/精装（略）/技术（略）亮点 PART FOUR 4.1 户型亮点丨大平层空间视野从“大景”向“全景”进化 大平层全景舱，作为一种住宅设计创新之作，其设计灵感源于飞机驾驶舱的观景理念。其核心目标在于，通过营造270°全景视角，将户外景观融入室内空间，进而为居住者带来更为开阔的视野与舒适的居住体验。对于一个致力于构建「全景舱」的住宅项目而言，其实现过程与所需条件均极为严苛。首先，项目必须对绿化布局、容积率控制、楼间距规划以及核心筒结构设计等方面提出高标准要求。其次，为实现全景视角，建筑开窗面和玻璃覆盖面必须达到270°，确保视觉上的无遮挡。最后，室内各功能区域需实现整体一体化设计，从而确保室外景观与室内空间的融合。 ◎武汉招商武昌序建面约186㎡户型 ◎无锡建发玺云建面约215㎡户型 ◎成都阅天府建面约252㎡户型 超广角大尺度边厅+约16米m长270°道跑阳台，阳台面积占单套套内建筑面积的20%，园林景观一览无余。通过优化核心筒结构，得房率达到近100%。这样的产品，不再只是追求室内的大无止尽，而是实现空间的延伸感，让家庭生活空间从室内拓展至室外。 270°环幕端厅，约40㎡的客餐厅+约180度L型转角飘窗+南侧阳台，客厅通透性做到最优。主卧约7.3米的L型飘窗，北次卧既又阳台也有L型飘窗。2024年5月，项目斩获全市140㎡以上普通住宅的成交金额/套数/面积“三冠王”，成为大户型改善客群默契之选。 “双全景舱”布局，三面开窗的设计使得采光面长度超过50米，提供了充足的自然光线。而室内双环幕设计更是让主卧和客厅都能享受到环幕观景体验，无论是天东CBD天际线还是鹿溪河美景，都能尽收眼底。 4.3 社区亮点丨宠物“家人化”趋势下构建“人宠共融”场景 情感共鸣是养宠人士的重要诉求，伴随着宠物“家人化”趋势愈加明显，已然形成了新的生活结构与场景。然而，我们所面临的一个矛盾现象是，养宠热情持续升温，宠物经济蓬勃发展，同时城市对于居民养宠需求的适应与准备却似乎显得捉襟见肘。面对养宠困境，上海绿城春晓园做了新实践，社区以宠物为载体，通过空间营造、产品理念、社群活动等，巧妙地将自然生态与人文关怀融为一体，构筑人宠和谐相处的氛围，与业主家人一同建立人宠共同生活“双向友好”的宠物友好型社会。当前，“