房地产行业2024年4月投资策略：二手房表现较优，静待楼市真实复苏

证券研究报告|2024年03月27日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：新房市场量价下行，楼市成交量延续弱势。2024年1-2月，商品房销售额10566亿元，同比-29.3%，降幅较2023全年的-6.5%扩大了22.8个百 分点；销售面积11369万㎡，同比-20.5%，降幅较2023全年的-8.5%扩大了 12.0个百分点；延续了2023年6月以来的低迷表现。2024年1-2月，商品房销售均价为9294元/㎡、同比-11.1%，相对于2023全年销售均价为10470元/㎡、同比+2.5%下跌明显，考虑到二手房降价幅度对潜在购房者的决策影响，若后续没有超预期政策，2024年新房市场面临价格调整。从高频数据看，新房方面，成交量表现仍低迷。30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-45%；长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均成交面积同比分别为-50%、-49%、-42%、-37%；一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为-38%、-43%、-57%。截至目前，30城新建商品房当年累计成交1721万㎡，同比-44%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域新建商品房成交面积累计同比分别为-54%、-43%、 -44%、-22%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-39%、-45%、-49%。二手房方面，“小阳春”趋势渐显。18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-29%；北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-27%、+4%、-30%、-45%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-21%、-33%、-26%。截至目前，18城二手住宅当年累计成交152164套，同比-22%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-28%、+16%、-22%、 -19%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-21%、-23%、-17%。 板块：本月跑输沪深300指数2.0个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块上涨1.0%，跑输沪深300指数2.0个百分点，在31个行业中排27名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为9.8倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高48.9%。 投资策略：春节前后需求端利好政策持续推出，国常会同时也指出要进一步优化房地产政策，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，但基本面暂未出现显著改善。但我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待在“金三银四”季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。个股端，4月核心推荐受益于开工复苏的绿城管理控股。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2024E 2025E 2024E 2025E 09979.HK 绿城管理控股 买入 6.31 126 0.62 0.77 9.3 7.4 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《房地产行业周报（2024年第12周）-楼市成交量同比延续弱势，国常会提及进一步优化地产政策》——2024-03-26 《统计局2024年1-2月房地产数据点评-新房市场量价下行，房 企到位资金承压》——2024-03-18 《房地产行业2024年3月投资策略暨年报前瞻-春节成交恢复缓 慢，板块利润持续承压》——2024-02-27 《房地产行业2024年2月投资策略-基本面未显好转，政策密集 出台》——2024-01-30 《经营性物业贷款新政点评-突破性放宽资金用途，信号意义强于实际影响》——2024-01-25 房地产行业2024年4月投资策略 二手房表现较优，静待楼市真实复苏 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：新房市场量价下行，楼市成交量延续弱势4 板块：本月跑输沪深300指数2.0个百分点9 投资策略10 风险提示10 图表目录 图1：商品房销售额累计同比4 图2：商品房销售额单月同比4 图3：商品房销售面积累计同比4 图4：商品房销售均价累计同比4 图5：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡）5 图6：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）5 图7：华南单日成交7天移动平均（万㎡）5 图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）5 图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡）5 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图13：30城新建商品房成交面积累计同比，20246 图14：分区域新建商品房成交面积累计同比，20246 图15：分能级新建商品房成交面积累计同比，20246 图16：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套）7 图17：北京单日成交7天移动平均（套）7 图18：深圳单日成交7天移动平均（套）7 图19：成都单日成交7天移动平均（套）8 图20：杭州单日成交7天移动平均（套）8 图21：一线城市单日成交7天移动平均（套）8 图22：二线城市单日成交7天移动平均（套）8 图23：三线城市单日成交7天移动平均（套）8 图24：18城二手住宅成交套数累计同比，20248 图25：主流城市二手住宅成交套数累计同比，20249 图26：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，20249 图27：上期报告发布至今主流地产股涨幅9 图28：地产板块PE变化9 图29：上期报告发布至今各板块涨幅9 行业：新房市场量价下行，楼市成交量延续弱势 2024年1-2月，商品房销售额10566亿元，同比-29.3%（若按调整前基数计算 -31.6%），降幅较2023全年的-6.5%扩大了22.8个百分点；销售面积11369万㎡， 同比-20.5%（若按调整前基数计算-24.9%），降幅较2023全年的-8.5%扩大了12.0 个百分点；延续了2023年6月以来的低迷表现。2024年1-2月，商品房销售均 价为9294元/㎡、同比-11.1%，相对于2023全年销售均价为10470元/㎡、同比 +2.5%下跌明显，考虑到二手房降价幅度对潜在购房者的决策影响，若后续没有超预期政策，2024年新房市场面临价格调整。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售均价累计同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 从高频数据看，新房方面，成交量表现仍低迷。2024年3月24日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-45%；长三角、华南、华中&西南、华北&东北区 域7天移动平均成交面积同比分别为-50%、-49%、-42%、-37%；一线城市、二线 城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为-38%、-43%、-57%。 截至2024年3月24日，30城新建商品房当年累计成交1721万㎡，同比-44%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域新建商品房成交面积累计同比分别为-54%、-43%、-44%、-22%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成 交面积累计同比分别为-39%、-45%、-49%。 图5：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图6：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）图7：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图13：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图14：分区域新建商品房成交面积累计同比，2024图15：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 二手房方面，“小阳春”趋势渐显。2024年3月24日，18城二手住宅7天移动 平均成交套数同比-29%；北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套 数同比分别为-27%、+4%、-30%、-45%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-21%、-33%、-26%。 截至2024年3月24日，18城二手住宅当年累计成交152164套，同比-22%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-28%、+16%、 -22%、-19%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-21%、-23%、-17%。 图16：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图17：北京单日成交7天移动平均（套）图18：深圳单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图19：成都单日成交7天移动平均（套）图20：杭州单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图21：一线城市单日成交7天移动平均（套）图22：二线城市单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图23：三线城市单日成交7天移动平均（套）图24：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图25：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024图26：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 板块：本月跑输沪深300指数2.0个百分点 自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨1.0%，跑输沪深300指数2.0个百分 点，在31个行业中排27名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为9.8倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高48.9%。 图27：上期报告发布至今主流地产股涨幅图28：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图29：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略