见微知著系列之七十八：地产新开工，传递“积极”信号？

地产新开工改善的分析与展望

引言：

近期，我国房地产市场中的新开工活动出现了积极信号。这一趋势反映出前期一系列支持政策的初步成效，尤其是在近两个月内，新开工增速显著回升。本报告将深入探讨这一现象背后的区域结构、原因以及其可持续性的考量。

开发环节的新变化：

• 新开工面积的改善：过去两个月内，房地产新开工面积的同比增速由2月的-29.7%攀升至4月的-14%，显示出回暖迹象。新开工活动的改善带动了施工面积的降幅同步收窄，1-4月施工面积同比下降10.8%，较前值减少了0.3个百分点。

销售与融资渠道的变化：

• 销售表现：当前房地产销售并未出现明显起色，1-4月的同比增速较前值下降了0.8个百分点至-20.2%。然而，其他融资渠道呈现修复态势，特别是自筹资金改善幅度较大，这可能对新开工形成了一定支撑。

区域结构与动力来源：

• 区域分布：东、西部地区的新开工面积边际回暖较为显著，经济发达省份的贡献尤其突出。4月，东、西部地区新开工面积的边际回暖幅度较大，分别拉动全国新开工同比回升2、1个百分点。

商品房销售与土地成交的动态：

• 城市层面表现：在一些东部城市，如上海、苏州等，新开工整体表现较好，但与之形成对比的是，商品房销售普遍未见明显复苏。土地成交则呈现出分化态势，苏州、上海等城市有所改善，而南通、天津等地的降幅则有所扩大。

开工改善的原因与延续性：

• 政策驱动：本轮新开工改善表现出明显的政策驱动特征，多地的“白名单”项目持续落地，对房企融资形成了支持。年初以来，各地房地产融资协调机制持续落地，尤其是江苏、浙江、四川等地的房地产“白名单”项目审批和资金投放不断增加。

风险提示：

• 经济与政策风险：经济复苏的不确定性以及政策落地效果的不确定性，可能影响新开工的持续性。特别是在库存、房价收入比均处于高位的城市，新开工意愿可能持续承压。

结语：

综上所述，我国房地产市场的新开工活动正在经历积极变化，这一趋势背后涉及多方面的因素，包括政策支持、资金渠道修复以及特定区域的经济条件。然而，未来的可持续性仍面临经济环境和政策执行力度的考验。