见微知著系列之七十八：地产新开工，传递“积极”信号？

地产新开工，传递“积极”信号？ 前期地产支持政策初见成效，近两月新开工增速连续回升。本轮地产新开工改善的区域结构、原因，以及持续性如何？ 一问：房地产建设环节的“新变化”？新开工出现改善，但销售、拿地等指标未见明显起色 近期房地产新开工出现“改善”迹象，带动施工面积降幅同步收窄。过去两个月房地产新开工面积增速显著回升，单月同比增速由2月的-29.7%连续上行15.7个百分点至4月的-14%。新开工在开发链条上领先于整体施工，在新开工回暖的带动下，1-4月施工面积同比增速较前值回升0.3个百分点至-10.8%。 但从领先指标上看，当前房地产销售未见明显起色，新开工改善或与其他融资“修复”有关。经验上房地产销售弱领先于新开工，但在本轮新开工改善的同时，地产销售表现低迷、1-4月同比较前值下跌0.8个百分点至-20.2%。其他融资“修复”或对新开工有一定支撑，除销售外其他资金增速去年的低点为-20%、今年4月已回升至-9.2%。 类似地，土地成交低迷，或与房企拿地受“高库存”压制，“去库存”思路下多地控制供地节奏、聚焦存量用地利用有关。领先指标中，土地成交同样未见明显改善。一方面，“高库存”或压制房企拿地意愿，4月广义住宅库销比仍达25个月；另一方面，政策引导控制供地节奏、聚焦存量利用等，或是土地成交低迷同时新开工改善的重要原因。 二问：新开工改善的动力源自何处？东、西部经济发达省份贡献较大，上海、苏州等表现突出 分区域看，东、西部地区对全国新开工的贡献较为显著，经济发达省份尤为突出。4月，东、西部地区新开工面积边际回暖幅度较大，分别拉动全国新开工同比回升2、1个百分点；其中，江苏、广东、山东、四川等省份边际改善幅度较大，新开工面积增速分别较上月回升7.7、6、8.3、7.6个百分点。 城市层面，以上海、苏州为代表的东部城市，新开工整体表现较好。细分城市看，三亚、苏州、南通等东部城市新开工面积边际涨幅较大，4月同比分别较上月提升30.3、28.6、6.3个百分点至0.4%、27%、-18.4%；另有部分东部城市新开工保持较快增长，如上海、天津，1-4月新开工面积累计同比分别录得6.8%、12.6%。 新开工改善幅度较大的城市，商品房销售普遍未见明显复苏，土地成交表现分化。与全国情况相类似，城市层面商品房销售延续偏弱格局；如苏州、天津等新开工表现较好的城市，1-4月商品房销售面积同比分别较上月回落1.9、8.1个百分点至-37.7%、-9.3%。土地成交则表现分化，苏州、上海整体呈现改善，南通、天津降幅扩大。 三问：新开工改善的原因及延续性？“政策驱动”特征较明显，后续落地效果或受库存等影响 本轮新开工改善的“政策驱动”特征较为明显，多地“白名单”项目持续落地，对房企融资形成支持。为应对房企融资“堵点”，年初以来各地房地产融资协调机制持续落地。截至6月初，江苏、浙江、四川等地房地产“白名单”项目审批和资金投放持续增加；广东等部分地区启动第三批“白名单”项目筛选工作。 PSL等政策效果或持续显现，专项债、超长期特别国债加快发行也将对资金端形成进一步补充。前期PSL合计新增5000亿元，5月末，国开行、农发行已合计发放“三大工程”贷款1900亿元。同时，4、5月多省专项债发行上量，投向“三大工程”比重分别为16.5%、8.5%。后续超长期特别国债加快发行，或对城中村改造等项目建设形成支持。 然而在政策落地过程中，地产基本面依然是重要影响因素；库存、房价收入比均处于高位的城市，新开工意愿或持续承压。本轮新开工改善较多的上海、苏州、天津，住宅库存在相同能级城市中相对较低。地产发展新模式下，库存、房价收入比均处于高位的城市，增量建设需求有限、政策或更加聚焦于“去库存”，新开工或持续承压。 风险提示 经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 内容目录 1、热点思考：地产新开工，传递“积极”信号？5 1.1、一问：房地产建设环节的“新变化”？5 1.2、二问：新开工改善的动力源自何处？7 1.3、三问：新开工改善的原因及延续性？9 2、生产高频跟踪：工业生产温和改善，建筑业开工表现平淡12 3、需求高频跟踪：地产成交有所回落、集装箱运价保持上涨15 风险提示20 图表目录 图表1：3-4月新开工面积当月同比连续回升5 图表2：4月施工面积增速边际改善5 图表3：当前房地产销售未见明显起色5 图表4：房地产资金来源中，除销售外资金呈现“修复”5 图表5：销售相关科目占房地产资金来源比重约50%6 图表6：其他资金来源中自筹资金改善幅度较大6 图表7：年初以来房企拿地意愿整体较低迷6 图表8：商品住宅去化周期仍处于相对高位6 图表9：中国待开发土地面积处于历史最高位7 图表10：自然资源部政策指引下，多地控制供地节奏7 图表11：东、西部区域地产新开工回升幅度较大7 图表12：东部地区新开工面积占比最高7 图表13：江苏、广东等省对全国新开工的边际贡献较突出8 图表14：江苏、广东等省新开工回升幅度较大8 图表15：东部城市新开工表现普遍较好8 图表16：4月苏州、南通等城市新开工面积同比回升8 图表17：1-4月上海新开工同比保持正增长8 图表18：1-4月天津新开工同比保持正增长8 图表19：新开工改善较大的城市、商品房销售普遍低迷9 图表20：新开工改善较大的城市、土地成交面积分化9 图表21：部分省市“白名单”项目陆续落地9 图表22：2023年12月起，PSL重启放量10 图表23：超长期特别国债投向10 图表24：4-5月份，各省专项债发行规模普遍扩大10 图表25：棚户区改造等项目吸收专项债比重有所增大10 图表26：本轮新开工改善较多的上海、苏州、天津等，住宅库存普遍较低11 图表27：住宅库存、房价收入比均处于高位的城市，新开工或持续承压11 图表28：本周，钢厂盈利率持平上周12 图表29：本周，高炉开工率略有回落12 图表30：本周，钢材表观消费延续下滑12 图表31：本周，钢材社会库存继续去库12 图表32：本周，PTA开工率延续回升13 图表33：本周，涤纶长丝开工率小幅上涨13 图表34：本周，纯碱开工率继续下滑13 图表35：上周，汽车半钢胎开工率略有下滑13 图表36：本周，铝行业平均开工率小幅回落13 图表37：本周，电解铜开工率有所回升13 图表38：本周，电解铝现货库存有所下滑14 图表39：本周，社铜库存延续抬升14 图表40：本周，全国水泥粉磨开工率延续回落14 图表41：本周，全国水泥出货率延续下滑14 图表42：本周，水泥库容比有所下滑14 图表43：本周，水泥价格指数大幅上涨14 图表44：本周，玻璃产量小幅回升15 图表45：本周，玻璃周表观消费小幅增加15 图表46：本周，玻璃库存小幅回落15 图表47：本周，沥青开工率低位回落15 图表48：本周，全国商品房成交有所回落15 图表49：本周，一线城市商品房成交小幅下滑15 图表50：本周，二线城市成交有所减少16 图表51：本周，三线城市成交也有回落16 图表52：上周，全国二手房成交有所回落16 图表53：上周，一线城市二手房成交有所回升16 图表54：上周，全国整车货运流量小幅回落16 图表55：上周，多数省市公路货运流量环比减少16 图表56：上周，铁路货运量有所回落17 图表57：上周，公路货车通行量延续下滑17 图表58：上周，邮政快递揽收量有所回落17 图表59：上周，邮政快递投递量延续增加17 图表60：本周，全国迁徙规模指数有所回落17 图表61：本周，国内执行航班架次也有减少17 图表62：本周，全国样本城市地铁客流总量小幅回升18 图表63：本周，样本城市地铁客流量有所增多18 图表64：本周，全国拥堵延时指数略有下滑18 图表65：本周，样本城市拥堵指数涨跌各半18 图表66：上周，票房收入小幅上涨18 图表67：上周，观影人数有所回升18 图表68：上周，乘用车零售量有所回升19 图表69：上周，乘用车批发量大幅增加19 图表70：本周，CCFI航线运价延续上涨19 图表71：本周，欧洲航线运价涨幅较大19 图表72：本周，地中海航线运价延续提升19 图表73：本周，BDI运价指数转为回升19 1、热点思考：地产新开工，传递“积极”信号？ 前期地产支持政策初见成效，近两月新开工增速连续回升。本轮地产新开工改善的区域结构、原因，以及持续性如何？本文梳理，供参考。 1.1、一问：房地产建设环节的“新变化”？ 近期房地产新开工出现“改善”迹象，带动施工面积降幅同步收窄。过去两个月房地产新开工面积增速显著回升，单月同比增速由2月的-29.7%连续上行15.7个百分点至4月的 -14%。新开工在开发链条上领先于整体施工，在新开工回暖的带动下，施工面积增速亦呈现改善；1-4月，施工面积同比下降10.8%，降幅较前值收窄0.3个百分点。 % 房地产新开工面积累计、当月同比 (2021年两年复合) 图表1：3-4月新开工面积当月同比连续回升图表2：4月施工面积增速边际改善 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 15 % 房地产新开工、施工面积累计同比 (2021年基数调整) % 10 5 0 -5 -10 2017-04 2017-08 2017-12 2018-04 2018-08 2018-12 2019-04 2019-08 2019-12 2020-04 2020-08 2020-12 2021-04 2021-08 2021-12 2022-04 2022-08 2022-12 2023-04 2023-08 2023-12 2024-04 -15 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 2023-12 2024-02 2024-04 累计同比当月同比 新开工施工(右轴) 来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 但从领先指标上看，当前房地产销售未见明显起色，新开工改善或与其他融资渠道“修复”有关。销售是房地产开发的主要资金来源，按揭贷、定金预收款占房地产开发资金比重在50%左右，经验上房地产销售弱领先于新开工变化；但在本轮新开工改善的同时，地产销售表现低迷，1-4月同比增速较前值下跌0.8个百分点至-20.2%。相比之下，其他融资呈现“修复”，或对新开工形成一定支撑；2023年下半年以来，剔除销售后的其他资金来源增速由-20%的低点升至今年4月的-9.2%，分项中主要是自筹资金改善幅度较大。 图表3：当前房地产销售未见明显起色图表4：房地产资金来源中，除销售外资金呈现“修复” (2021年两年复合) 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 %房地产销售、新开工面积累计同比 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 10 % 房地产销售相关、其他资金来源累计同比 (2021年两年复合) 5 0 -5 -10 -15 -20 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 2023-12 2024-02 2024-04 -25 2013-04 2013-10 2014-04 2014-10 2015-04 2015-10 2016-04 2016-10 2017-04 2017-10 2018-04 2018-10 2019-04 2019-10