见微知著系列之五十一：地产的“积极”信号

近期地产销售明显回落加大市场担忧，但一些“积极”信号已开始显现。本文详细梳理，供参考。 一、热点思考：高线城市供给质量提高助于需求释放，中低线棚改加码、收入改善利于购房预期修复 1.关于地产，市场在担忧什么？地产总体需求不足，高线城市地产存在供需匹配问题、中低线城市需求持续低迷。当前地产总体需求不足，尤其是商品房库存偏高、销售回落，进一步加剧市场悲观预期。3月全国代表城市商品房可售面积同比提升5%、攀升至过往最高水平，全国住宅去化周期亦抬升至历史高位；4月以来，新房销售水平显著低于过往、仅为2019年同期的75%、低于3月的97%，二手房成交修复不及前期，均加大市场对后续地产修复的担忧。地产城市分化加剧，高线城市或存供需匹配问题、中低线城市需求持续低迷拖累总体表现。4月中旬，一线城市商品房成交同比提升112%、显著高于二、三线城市，销售回暖带动库存去化，一线、强二线城市以商品房当月库存占销售最大月份库存比重衡量的“有效库存”明显不足，地产供给对需求修复的影响加大；相较之下，弱二线及以下城市地产销售占总销售的比重超八成、其销售低迷拖累全国地产销售表现，对应“有效库存”水平处于历史高位。 2.高线城市地产有何“积极”信号？高线城市地产供给增多、质量改善，利于需求释放、形成供需“正向循环”。近期高线城市地产供给明显改善，新增供给放量、拿地质量显著提升。去年高线城市土地成交回落至历史低位，今年销售回暖下，土地储备、商品房库存持续去化，比如：北京、杭州商品房可售面积较去年年底回落130%、69%，短期有效库存偏紧。为此房企拿地、推盘聚焦高线城市的优质地块，3月一线城市拿地占比较去年提升13个百分点、新增获批面积同比增长68%，均显著高于弱二线及以下城市；高线城市核心城区土地成交明显好于非核心城区。 核心区域地产供给质量改善利于需求释放，供需“正向循环”或逐步显现。当前高线城市核心区域地产销售较好表现延续，比如：近期成都中心城区商品房成交同比持续提升，但郊区新城明显回落；地产销售好转带动相应地区拿地、开工等投资改善，3月一线及强二线城市住宅土地成交同比较1月提升55个百分点、而二线、三线城市回落16、36个百分点；一线城市房屋新开工、地产开发投资分别同比提升17%、32%，明显好于全国-27%、-6.5%的同比变动。 3.中低线城市地产有何“积极”信号？棚改政策加码、居民收入改善等，均利于中低线城市地产企稳。 今年棚改力度持续加大，或利于中低线城市地产企稳。目前已有17个省份出台今年棚改计划，合计规模达130万套、已超过去年全国120万套的执行规模，同比提升56%，其中广西、四川、河南等中西部省份棚改计划规模提升较快、增幅均已超60%；从棚改类型来看，今年棚改以房票安置等货币化安置为主，相较于实物安置，更利于提升商品房的购买需求；从实际执行效果来看，去年6月郑州、南京溧水相关政策出台后，商品房成交改善幅度明显好于全国平均。中低线城市居民收入显著改善等带动购房预期好转，利于地产销售修复。一季度西部地区居民可支配收入同比平均较去年四季度提升1.1个百分点、提升幅度高于全国的0.4个百分点；收入改善下，居民购房意愿提升，一季度预计增 加购房支出的储户占比较去年四季度提升1.5个百分点；叠加前期积压需求、超储等，购房需求释放仍有一定支撑。 二、高频跟踪：五一假期总体旅客发送或超2019年，三四线城市旅游更为火爆 假期全国营运性客流达2019年八成，但考虑到自驾出行，旅客发送或已超2019年同期，客流提升带动餐饮消费显著增长。假期全国营运客流日均发送较2019年回落19%，发送量占比较大的公路营运性旅客发送较2019年回落29%，但含自驾的全国高速公路客流较2019年提升24%；客流提升下，餐饮消费显著提升，重点餐饮企业销售同比增长58%。假期全国旅游人次、收入已超2019年同期，不同过往，今年较偏远地区旅游人次提升力度较大。假期全国国内旅游人次较2019年增长19%、实现旅游收入提升0.7%，客单价恢复至2019年同期的90%；分地区看，今年云南、宁夏等地区旅游人次和收入恢复较好、提升幅度明显高于北京、广东等地，同时，三四线城市酒店预订好于一二线城市。 风险提示：数据统计存在误差或遗漏，政策、外部环境变动超预期。 内容目录 一、热点思考：地产的“积极”信号5 二、人流消费跟踪：五一期间人流活动、线下消费复苏强劲10 二、产需高频追踪：五一假期工业产需明显放缓，房地产成交表现低迷14 风险提示20 图表目录 图表1：百城商品房可售面积口径库存水平持续提升5 图表2：二线以下城市商品住宅去化周期远高于过往5 图表3：4月，30大中城市商品房成交面积低于过往同期5 图表4：全国代表性城市二手房成交面积超过往同期5 图表5：一线城市商品房销售明显好于二线、三线城市6 图表6：一线、强二线城市有效库存水平明显偏低6 图表7：去年一线、二线城市土地成交面积明显低于过往6 图表8：近期高线城市当月新增供给均可被销售消化6 图表9：北京住宅类商品房狭义库存已降至低位6 图表10：杭州住宅类商品房狭义库存已降至低位6 图表11：今年房企拿地进一步聚焦高线城市7 图表12：北京核心与非核心区域土地溢价差值走扩7 图表13：核心区域土地竞拍轮次明显高于非核心区域7 图表14：一线、强二线城市商品房新增获批明显提升7 图表15：成都中心城区商品房成交明显好于郊区新城8 图表16：今年以来，一线城市住宅土地成交明显提升8 图表17：一线、强二线城市房屋新开工明显提升8 图表18：一线城市房地产开发投资同比已转正8 图表19：棚改规模较大的省份今年计划套数较去年提升8 图表20：已公布棚改计划的执行套数较去年提升56%8 图表21：去年6-8月，南京溧水商品房成交有所改善9 图表22：去年6-8月，郑州商品房成交有所改善9 图表23：2022年居民购房意愿低迷或主要在于收入压制9 图表24：近年一季度西部地区人均可支配收入提升明显9 图表25：一季度居民购房支出相关意愿明显改善10 图表26：今年居民存贷增速差额进一步走扩10 图表27：当前全国主要地区住户部门存款均明显提升10 图表28：全国营运性旅客发送恢复至2019年同期八成11 图表29：高速公路客流已显著超2019年同期水平11 图表30：国内执行航班架次已显著超2019年同期水平11 图表31：五一假期国际、国内航线票价均明显提升11 图表32：假期全国接待游客人数、旅游收入显著提升11 图表33：旅游客单价较2019年五一假期仍有差距11 图表34：云南、新疆、宁夏等地旅游人次恢复更好12 图表35：宁夏、云南、新疆等地旅游收入恢复较好12 图表36：相较偏远地区的旅游客单价水平较低12 图表37：五一假期低线城市酒店预订量提升更明显12 图表38：假期全国重点零售餐饮企业销售显著提升13 图表39：受访餐饮企业营收、客流较2019年显著提升13 图表40：全国多地餐饮收入均已超过2019年同期水平13 图表41：代表性线下连锁餐饮流水显著提升13 图表42：五一假期全国迁徙规模指数远超近年同期13 图表43：五一假期国内、国际执行航班架次稳定上升13 图表44：五一期间样本城市地铁客流量达到同期最高14 图表45：五一期间多数城市地铁客流量同比大幅提升14 图表46：五一期间全国拥堵延时指数维持同期高位14 图表47：五一期间多数样本城市拥堵指数同比大幅提升14 图表48：前周陆路交通运输明显回落15 图表49：前周邮政快递揽收量与投递量15 图表50：上周全国整车货运物流指数小幅上升15 图表51：上周各省市整车货运流量指数涨跌互现15 图表52：五一期间全国钢材表观消费量大幅回落15 图表53：全国高炉开工率延续回落15 图表54：钢材价格延续回落16 图表55：全国代表钢厂盈利率远低于近年同期16 图表56：上周水泥粉磨开工率小幅回落16 图表57：本周全国水泥出货率延续下滑16 图表58：本周水泥库存小幅回落16 图表59：全国水泥价格低位波动16 图表60：本周玻璃表观消费量大幅回落17 图表61：本周玻璃产量保持稳定17 图表62：本周玻璃库存去化放缓17 图表63：本周沥青开工率延续回落17 图表64：本周国内PTA开工率延续反弹18 图表65：本周涤纶长丝开工率延续回落18 图表66：本周汽车半钢胎开工率大幅回落18 图表67：本周汽车全钢胎开工率大幅回落18 图表68：本周30大中城市商品房成交大幅回落18 图表69：本周一线城市商品房成交大幅回落18 图表70：五一期间重点城市商品房成交总体较弱19 图表71：五一期间重点城市二手房成交总体较弱19 图表72：4月前20日，韩国出口延续回落19 图表73：越南4月出口同比大幅回落19 图表74：本周CCFI综合指数止跌反弹19 图表75：本周美西航线出口运价回升明显19 图表76：本周日本航线运价延续上升20 图表77：本周东南亚航线运价涨幅较小20 一、热点思考：地产的“积极”信号 1.关于地产，市场担忧什么？总体需求不足，高线供需错配，低线延续低迷。当前我国地产库存水平高企、商品房去化周期攀至历史高位，引发市场对于地产修复的担忧。去年下半年以来，我国商品房库存水平持续提升，截至3月，全国23个代表性城市1 商品房可售面积两年复合同比提升4.7%、为过往最高水平；全国各线城市商品住宅去化周期均明显抬升至历史高位，一线、强二线、弱二线及以下城市商品住宅去化周期分别达15.4、12.7、42.4个月，分别较去年同期提升5.2、2.5、12.5个月，地产库存高企引发市场对于销售、房价修复或进一步受压制的担忧。 图表1：百城商品房可售面积口径库存水平持续提升图表2：二线以下城市商品住宅去化周期远高于过往 （万平方米）百城中代表性城市可售面积及同比变动 50000 48000 46000 44000 42000 40000 38000 36000 34000 32000 2016/03 2016/07 2016/11 2017/03 2017/07 2017/11 2018/03 2018/07 2018/11 2019/03 2019/07 2019/11 2020/03 2020/07 2020/11 2021/03 2021/07 2021/11 2022/03 2022/07 2022/11 2023/03 30000 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% （个月）各层级城市商品住宅去化周期 17 15 13 11 9 7 2015/09 2016/03 2016/09 2017/03 2017/09 2018/03 2018/09 2019/03 2019/09 2020/03 2020/09 2021/03 2021/09 5 （个月） 45 40 35 30 25 20 15 2022/09 2023/03 10 2022/03 可售面积两年复合同比变动（右轴）一线城市强二线城市弱二线及以下城市（右轴） 来源：Wind，国金证券研究所来源：CREIS，国金证券研究所 当前地产新房销售水平仍低于过往、二手房成交恢复不及前期，进一步加大市场对需求修复持续性的关注。近期地产销售修复明显放缓，4月以来，30大中城市商品房成交面积显著低于2019-2021年同期水平，4月商品房成交水平为2019年同期的74.7%、明显弱于3月的96.7%；相较之下，二手房成交较好、但亦低于前期成交水平；当前新房销售低迷、二手房成交修复不及前期，加剧市场对后续地产需求修复的担忧。 图表3：4月，30大中城市商品房成交面积低于过往同期图表4：全国代表性城市二手房成交面积超过往同期 90(万平方米)30大中城市商品房成交面积 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 （万平方米）全国二手