工具型产品介绍与分析系列之十九：地产泡沫势头扭转，释放积极配置信号

2022年11月30日 总量研究 地产泡沫势头扭转，释放积极配置信号 ——工具型产品介绍与分析系列之十九 要点 房地产行业现状概览：地产泡沫势头扭转，春风频吹静候花开 11月28日，证监会官网发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施。此次政策本质上为“第三支箭”，即支持房企股权融资，通过进一步放宽融资通道，为房企在购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金；此外，政策首次提及“鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行REITs”，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间，利于引导行业由“高周转、快开发”向“存量运营”升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。当前房地产利好政策频出，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展，预期后续随着疫情缓解，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期；待购房者信心修复，需求侧复苏将与供给侧融资支持共同形成促进房地产行业回暖的“双循环”。 中证全指房地产指数（399965.SZ）投资价值分析： 中证全指房地产指数代表房地产行业上市公司的整体表现。相比同类指数和宽基指数，中证全指房地产指数具备聚焦房地产开发行业、盈利良好、估值水平较低、业绩表现相对占优的特点： 行业分布方面，中证全指房地产指数在聚焦房地产开发行业的同时，也捕捉房地产服务、零售、电网等领域的投资机会。 盈利能力方面，中证全指房地产指数短期盈利增速下滑，但在“三箭齐发”的政策强支持下，地产板块整体信心得到有力提振，盈利增长具备较大空间。 估值水平方面，中证全指房地产指数估值分位数目前处于历史较低水平，具有较高安全边际，近期行业利好政策频出，释放积极配置信号。 业绩表现方面，中证全指房地产指数业绩相较同类指数在长短期内均占优。在地产行业相对低迷之时，指数防御力相对较强；在市场对行业悲观情绪修复的时，指数反弹力度同样较强。 综上所述，我们认为在当前多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展、行业供需回暖可期的背景下，地产板块配置价值凸显。中证全指房地产指数代表房地产行业上市公司的整体表现。相比同类指数和宽基指数，中证全指房地产指数具备聚焦房地产开发行业、盈利良好、估值水平较低、业绩表现相对占优的特点。华夏中证全指房地产ETF（代码：515060）作为跟踪误差小、收益表现稳定的优质指数基金标的，具备较高的投资价值。 风险提示：报告数据均来自于历史公开数据整理分析，存在失效的风险；历史业绩不代表未来。 作者分析师：祁嫣然 执业证书编号：S0930521070001 010-56513031 qiyanran@ebscn.com 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 联系人：马元心 021-52523888 mayuanxin@ebscn.com 联系人：陈颖 010-56513039 chenying6@ebscn.com 重要指数走势图 数据来源：Wind,光大证券研究所，数据截至：2022年11月28日 相关研报悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期——工具型产品介绍与分析系列之十六 （2022-08-30） 政策利好产业加成，科技型央企效益突破可期——工具型产品介绍与分析系列之十八 （2022-10-26） 目录 1、房地产行业现状概览：地产泡沫势头扭转，春风频吹静候花开4 11.1、“金九银十”销售平淡，全国商品房销售弱复苏4 11.2、多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行5 11.3、10月发债主体仍以国央企为主，民企融资端传递破冰信号7 2、中证全指房地产指数投资价值分析8 2.1、基本信息：反映房地产行业上市公司的整体表现8 2.2、行业分布：聚焦房地产开发领域投资机会8 2.3、盈利能力：“三箭齐发”遇政策利好，信心提振盈利增长空间广阔10 2.4、估值水平：处于历史较低水平，释放积极配置信号11 2.5、业绩表现：长短期表现相对同类指数占优11 2.6、小结：中证全指房地产指数投资价值分析12 3、华夏中证全指房地产ETF13 3.1、产品基本信息13 3.2、基金管理人和基金经理13 4、风险提示14 图目录 图1：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比）5 图2：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比）5 图3：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴）5 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比）5 图5：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴）6 图6：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比）6 图7：房企境内债按类型拆分（2015-2022）7 图8：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额7 图9：中证全指房地产指数成分股行业权重占比8 图10：中证全指房地产指数成分股行业数量占比8 图11：中证全指房地产指数与同类型指数申万二级行业分布对比10 图12：中证全指房地产指数与同类型指数申万三级行业分布对比10 图13：中证全指房地产指数营业收入-TTM10 图14：中证全指房地产指数与同类指数ROA对比11 图15：中证全指房地产指数市净率（LF）走势11 图16：中证全指房地产指数与部分指数历史市净率水平对比11 图17：中证全指房地产指数与部分同类指数近三年业绩表现12 图18：中证全指房地产指数与部分指数近一年业绩表现12 表目录 表1：22城三批次“两集中”供地信息总览（涉宅）6 表2：中证全指房地产指数基本信息8 表3：中证全指房地产指数细分行业成分股概况（按权重排序）9 表4：中证全指房地产指数前十大重仓股（按权重排名）9 表5：华夏中证全指房地产ETF及联接基金13 表6：华夏中证全指房地产ETF产品信息13 1、房地产行业现状概览：地产泡沫势头扭转，春风频吹静候花开 年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施：2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求；3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求；4月 29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7月28日政治局会议定调保交楼；8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策（“第一支箭”），对于居民合理购房需求的信贷支持力度进一步增强；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠。 11月房地产利好政策频出，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展。11月 8日，在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具“第 二支箭”）。11月22日，证监会主席易会满发表主题演讲时提到，继续支持房企合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。11月23日，央行及银保监官方发布“金融十六条”。11月28日，证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施。 当前政策利好频发，促需求进入实质性阶段，预期后续随着疫情缓解，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期；待购房者信心修复，需求侧复苏将与供给侧融资支持共同形成促进房地产行业回暖的“双循环”。 1.1、“金九银十”销售平淡，全国商品房销售弱复苏 10月商品房销售面积为0.98亿平方米，单月同比-23.2%，环比-27.9%；商品房销售额为0.95万亿元，单月同比-23.7%，环比-30.0%。1-10月，商品房销售面积为11.12亿平方米，累计同比-22.3%；商品房销售额为10.88万亿元，累计同比-26.1%。 短期来看，高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，房地产调控虽已由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，但受行业下行、疫情反复等因素影响，市场信心扭转较慢。中长期来看，我们认为部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，进而影响销售表现，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变，坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇。预期在当前疫情影响逐渐淡化及供给端多重政策利好下，市场信心修复将加速，房地产市场交易或逐步回归正常化，进而推动中长周期行业整体景气度复苏与估值修复。 图1：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比）图2：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-10。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 1.2、多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行 2022年10月，百城土地成交建面为16,166万平方米，单月同比+28.0% （对比9月+9.2%），环比+1.6%；成交总价3,763亿元，单月同比+12.8%， 环比-13.9%。2022年1-10月，百城土地成交建面13.1亿平方米，累计同比 -11.8%；成交总价为27,537亿元，累计同比-32.0%。 图3：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、成交总价 （亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图5：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、成交总价 （亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图6：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 截至2022年11月21日，22城中除长春、重庆、沈阳外，其余19城均发 布今年第三批次供地公告，同时19城中除郑州外共有18城完成了三轮土拍， 合计供应379宗涉宅地块。其中，成交352宗，成交率高达92.9%；成交建面 约3657.0万平，成交总价约4715.1亿元。 据21世纪经济报道及中指研究院统计，今年部分城市调整了供地节奏，增加“两集中”供应批次：目前已有无锡、苏州、南京、北京、杭州、成都、广州、天津、深圳、上海、武汉等11个城市发布了第四批集中供地公告，另有厦门、济南、青岛、重庆明确全年供地将分四个批次进行。集中供地轮次增加，一方面可以通过分散土地供应时间上的集中度，为房企降低短期内的资金压力，在行业下行期间通过常态化土地供给维护土地市场平稳运行；另一方面，通过增加一轮供地，可以在现阶段有效补充土地财政收入。 表1：22城三批次“两集中”供地信息总览（涉宅） 2022年22城三轮“两集中”供地信息总览(涉宅） 城市圈 城市 三批出让时间 供地宗数 成交宗数 成交建面 成交总价 成交楼面均价 成交溢价率均值 未成交宗数 未成交宗数占比 宗 宗 万平 亿元 元/平 宗 京津冀 北京 9月22日 18 18 147.5 500.3 33918.0 6.1% 0 0.0% 济南 10月31日 18 1