行业周报：二手房成交同比增长，扎实推进“三大工程”建设

核心观点：二手房成交同比增长，扎实推进“三大工程”建设 本周我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降。17城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。融资端国内信用债单周发行同环比高增，累计发行规模同比持平。本周政策端住建部在召开的全国切实做好保交房工作视频会议要求继续扎实推进“三大工程”建设，而且根据各地统计上报数据，1—4月份，全国新开工改造城镇老旧小区1.68万个。地方层面各省市加快落实限贷政策放松，如江苏省已全面取消首套、二套房贷利率下限、济南首套房贷利率下限已调整至3.45%等。我们认为利好政策叠加效应会逐渐凸显，在新政效应催化下，地产市场活力有望加强，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：6省份旧改开工率超50%，江苏全面取消首、二套房贷利率下限 中央层面：住建部：6月4日，住建部网站发布消息称，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。分省看，山东、河北、江苏、浙江、辽宁、上海等6个省份开工率超过50%。 地方层面：江苏省：全省已取消首套、二套房贷利率下限，目前，江苏已全面实施取消房贷利率下限、降低首付比例、下调公积金贷款利率三项政策。广东省：广东“白名单”项目推送、授信、放款实现地市全覆盖。截至6月3日，广东辖内银行机构共为两批次307个“白名单”项目授信933.77亿元，已提供融资392.88亿元。上海：6月3日，上海市房地产行业协会与上海房地产经纪行业协会共同启动了商品房“以旧换新”活动。此次活动共有13家房地产开发企业及其21个项目，以及10家房地产经纪机构参与。 市场端：二手房成交同比增长，土地成交溢价率环比增长 销售端：2024年第23周，全国64城商品住宅成交面积208万平米，同比下降35%，环比下降33%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达5159万平米，累计同比下降41%。全国17城二手房成交面积为180万平米，同比增速7%，前值10%；年初至今累计成交面积3532万平米，同比增速-14%，前值-15%。 投资端：2024年第23周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3759万平方米，成交土地规划建筑面积2720万平方米，同比下降13%，成交溢价率为3.4%。 上海：6月7日，上海市土地交易市场发布2024年第三批次商品住房用地出让公告。该批次共计4幅地块，自该批次起上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定。 融资端：国内信用债发行规模同环比增长 2024年第23周，信用债发行93.6亿元，同比增加108%，环比增加307%，平均加权利率2.38%，环比减少15BP。信用债累计发行2046.6亿元，同比持平。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、6省份旧改开工率超50%，江苏全面取消首、二套房贷利 率下限 中央层面：（1）住建部：6月4日，住建部网站发布消息称，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1—4月份，全国新开工改造城镇老旧小区1.68万个。分省看，山东、河北、江苏、浙江、辽宁、上海等6个省份开工率超过50%。（2）住建部：6月5日消息，日前召开的全国切实做好保交房工作视频会议要求，“扎实推进保障性住房建设、城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设‘三大工程’”。 地方层面：（1）江苏省：全省已取消首套、二套房贷利率下限，徐州、常州、镇江三市也跟进实施了这一政策。商业银行将根据经营状况和客户风险情况自主确定贷款利率。目前，江苏已全面实施取消房贷利率下限、降低首付比例、下调公积金贷款利率三项政策。人民银行江苏省分行将继续指导银行落实政策，促进房地产市场平稳健康发展。（2）宿迁：6月3日，江苏省宿迁市发布《进一步促进中心城区房地产业平稳发展有关政策措施》，包含15项措施，自5月31日起实施，有效期至2024年12月31日。政策涉及鼓励外来人口购房、推行“以旧换新”模式、提升存量房交易服务、探索设立企业互助资金池、优化住房公积金政策等多个方面。（3）西安：6月3日，西安市房协发布西安市住房“以旧换新”活动倡议书；活动时间为2024年6月3日—2025年6月2日。其中，房地产开发企业及项目名单内，含龙湖青云阙昱府、招商云兰、招商云墨、紫薇华发云峰里、绿地曲江名城、万科东望、绿地长安门、龙湖砚熙台、绿城·西安和庐等项目。（4）上海：6月3日，上海市房地产行业协会与上海房地产经纪行业协会共同启动了商品房“以旧换新”活动。此次活动共有13家房地产开发企业及其21个项目，以及10家房地产经纪机构参与。 （5）武汉：具体措施包括为在我区战略性新兴产业、优势产业就业创业的高层次人才发放人才购房补助，新引进的在我区购买首套新建商品房住宅的高层次人才，给予20万-200万元购房补助。（6）广东省：6月3日，据媒体报道，国家金融监督管理总局广东监管局消息显示，广东全辖20个地市房地产融资协调机制有序运转，“白名单”项目推送、授信、放款实现地市全覆盖。截至目前，广东辖内银行机构共为两批次307个“白名单”项目授信933.77亿元，已提供融资392.88亿元。（7）南昌：调整商业性个人住房贷款最低首付款比例。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。（8）马鞍山：补贴标准按照就高不重复享受原则执行，单套补贴金额最高不超过5万元。此外，该补贴政策不与刚性和改善型购房1%补贴政策叠加享受，但可与人才购房补贴政策叠加享受。（9）无锡：无锡市发布“卖旧买新”政策，支持居民先购新房后售旧房，解除未满2年住房转让限制，并提供契税补贴，最高10万元。（10）济南：6月5日，济南地区首套房商业贷款利率进行了调整，新的利率为3.45%，较之前下降了10个基点。（11）郑州：市住房公积金管理中心宣布，自2024年6月7日起，将调整住房公积金贷款政策。 首次购房家庭的最高贷款额度提升至120万元，二套房最高96万元，多子女家庭可享额外20%的贷款额度。此举旨在提高公积金使用效率，满足不同家庭的住房资金需求。（12）赣州：6月6日消息，赣州市住房公积金管理中心近日发布《关于优化调整购买新建商品住房申请住房公积金提取和贷款政策的通知》。自2024年7月1日起，在赣州市购买新建商品住房且符合赣州市购房提取住房公积金条件的缴存人，可以申请提取住房公积金账户余额支付购房首付款。（13）石家庄：6月6日，河北省石家庄市住房和城乡建设局宣布，将实施以旧换新措施以优化当前房地产政策。 换购房人无论通过市场交易还是市属国企收购实现以旧换新，均可获得10000元/套的补贴。（14）南宁：市住房和城乡建设局发布通知，宣布在2024年6月1日至8月31日期间，对购买南宁城区首套、二套新建商品住房的购房者，每套最高给予1万元财政补贴；同时，购买新建商品房车位的购房者，每套最高可获得1000元财政补贴。（15）扬州：市住房和城乡建设局于6月7日发布通知，调整住房公积金贷款额度，单人最高可贷78万元，双人130万元。购买改善型住宅的家庭，贷款额度可上浮20%。政策支持改善型住宅、绿色建筑及多子女家庭，并可叠加享受，以提升公积金使用效率，满足更多购房需求。（16）南京：2024年6月10日-12月31日，南京市属、区属涉房国企结合新建商品房库存情况，在全市范围内开展住房消费“以旧换新”活动。本批次住房消费“以旧换新”活动由南京奥体建设等12家房企参与，再推出21个新建商品房项目2780套房源。（17）柳州：广西柳州市住房公积金贷款政策调整，额度上限提至70万元，异地公积金贷款业务恢复。二孩家庭首套贷款可增10万元，仅限一次。申请需购柳州新房或二手房，符合当地政策。（18）宁波：6月7日，浙江省宁波市象山县宣布，自2024年6月11日起，将该县住房公积金最高贷款额度提高。象山县提高住房公积金贷款上限，首套至100万元/户，改善性住房提至80万元/户，特定人群额外增加。 表1：扎实推进“三大工程”建设，江苏全面取消首、二套房贷利率下限 2、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交同环比下降 根据房管局数据，2024年第23周，全国64城商品住宅成交面积208万平米，同比下降35%，环比下降33%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达5159万平米，累计同比下降41%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2024年第23周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2024年第23周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2024年第23周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2024年第23周64大中城市中三四线城市成交面积同环比下降 根据房管局数据，2024年第23周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-41%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-30%、-41%、-27%，年初至今累计增速-36%、-46%、-35%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2024年第23周，全国17城二手房成交面积为180万平米，同比增速7%，前值10%；年初至今累计成交面积3532万平米，同比增速-14%，前值-15%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比增长，上海取消土拍上限 2024年第23周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3759万平方米，成交土地规划建筑面积2720万平方米，同比下降13%，成交溢价率为3.4%。一线城市成交土地规划建筑面积146万平方米，同比下降25%；二线城市成交土地规划建筑面积877万平方米，同比下降35%；三线城市成交土地规划建筑面积1697万平方米，同比增加6%。北京：6月4日，北京海淀区编号京土储挂(海)[2024]016号地块正式出让，地块共吸引了海开、琼海南洋瑞华（八大处控股集团）两家房企参与，最终该地块获得线上四手报价79.17亿成交，由海开斩获，成交楼面价35588元/㎡，溢价率1.5%；苏州：6月5日，苏州市相城区挂牌出让2宗住宅用地，总出让面积约7.5万㎡，总规划建筑面积约10.63万㎡，起拍总价达16.06亿元。其中龙湖联合体12.4亿斩获高铁新城地块；厦门：6月7日，厦门2024年度第二场土拍大戏拉开帷幕，此次土拍岛内外皆有供应，共出让两宗宅地，土地总面积5.09万㎡，总规划建筑面积约12.83万㎡，总起价40.8亿元。最终分别由建发、象屿以低价获得；上海：6月7日，上海市土地交易市场发布2024年第三批次商品住房用地出让公告。 该批次共计4幅地块，其中2幅地块位于中心城范围，1幅地块位于主城片区，1幅位于新城。出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。本批次商品住房用地出让，是“沪九条”出台后的首批土地出让。自该批次起上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行规模同环比增长 2024年第23周，信用债发行93.6亿元，同比增加108%，环比增加307%，平均加权利率2.38%，环比减少15BP。信用债累计发行规模2046.6亿元，同比持平。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比持平 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年6月3-7日，下同）房地产指数下跌2.15%，沪深