付鹏大周期拐点下房地产金融属性不用再提20230724
问：您认为当前房地产与中国经济稳增长的关系是什么？ 房地产对经济的支撑作用确实很重，问题在于这个比重到底占多少，房地产在国家经济结构中占比有多少。（如果）整个经济结构和各行各业过度依赖房地产，这个游戏最终还是会出现较大风险。房子本质的功能是居住，跟人口的周期理论上密切相关。中国当前已经出现了大周期的拐点，无论是人口的拐点，还是城镇化发展到一定规模以后，（房地产）早期任务已经完成。 在这种背景下，房地产不可能再回到过去的重要性上。当前来讲，中国经济结构更重要在于技术的发展，整体生产效率的提升。 早20年去讨论房地产对于经济的影响，它是正向的反馈。但是，尤其是在2015年、2016年 之后，你会关注到发展了20年的房地产领域，已经逐渐开始对经济内生性增长和结构产生反向冲击。 以前大家讨论房地产的好处，现在很多人讨论的是房价高的弊端以及炒房。资产价格过快的上涨对于其他经济结构实际上已经形成了冲击和抑制。所以当时在那种背景下，我们提出房住不炒。 真正的是房地产行业，是房子的居住功能，而不是房屋的杠杆和金融属性，这两块我觉得是要区分 。 很多人会讨论说房地产行业是房地产行业，房地产市场是房地产市场，我倒也同意，但是两者之间很模糊，是无法真正意 义上区分的。可以看到，已经有六、七年时间，房地产更多的是产生各种影响对整个经济有很大冲击。 当前我们提出来房屋回到居住功能，保证居住属性和居民部门对于居住的需求，但是其他方面肯定要相对去抑制。而且不能再走回老路了，经济不行就去搞房地产。这条路在以前屡试不爽，是因为负面反应还没有大于正面。 换句话说，这样做我能获得四，但有三的损耗，我可以接受。现在还这么做，带来的收益只有一，但是损耗是二到三，并且很快就要浮现出来。 所以在这种背景下不可能再拿房地产作为经济的主要了，那我们就会陷入到，以前房地产有时高增长拉动各行各业，而现在 反而是痛苦、沉寂的阶段。大家需要去接受没有这部分功能以后的低增长转型带来的痛苦期，这是必须要走的。 问：您认为下半年房地产的走势会怎么样？ 不温不火，不死不活，回归房住不炒这个大方向没有问题，但是还想要以前的路径几乎不可能。问：未来我们如何去提振居民的购房意愿，以及如何在实现房地产平稳健康发展的同时，又避免重现因刺激而炒房的投机行为？ 比如说如果是股票，股票市场的良性反馈应该是什么？股价持续的上行本质上来自企业创造的回报率，通过股息和分红派发 给所有股东，实现整个资产的良性增长，否则单纯靠市盈率扩张，一旦流动性出现问题，Bubble（泡沫）很快就会破裂掉。如果一个企业纯粹的靠故事和估值，它交易的是换手，从a的账户里转到b的账户里，实际上是分配。 放到房地产上也一样，如果房子有住的功能，实际上对居民部门是有反馈的。那房子的金融属性是什么？ 房子的金融属性还不如股票，股票至少从全社会的角度上是在创造投资回报率进行股息分红，那房子是什么？理论上大家会说租金，但是会发现在中国租金压根就不用考虑。 当大家去讨论房子金融属性的时候就是换手。 换手什么概念？咱们举个例子是金融属性，假设金融属性部分是100万到400万差价，这300万是要换手的，我拿着这300万是要从他的口袋里和远期折现，比如通过房贷的角度，远期折现把它未来现金流折回来。 所以最大问题就出来了，有没有足够的人让我去折，有没有更久的久期让我去贴现？房子的金融属性就是这个核心。 这个核心对于现在中国来讲还有吗？年轻人现在买房或者对房价仅仅是预期吗？不是，是因为他已经到了他的最底线，已经不再去选择这个角度了。 所以他这个房子的金融属性不是说无限的，不是说一个股票可以无限的上涨换手交易下去的，交易到一定程度的时候换 手，后续没有买家了，这个游戏就结束了。房地产的金融属性也是同样的道理。对于中国来讲，现在影响房地产金融属性最重要的要素在大幅快速消退，它只能回归到住的基本面。 所以现在的房地产政策就一条，保证住房的需求得以满足，保证住房的保交楼，不要再出现大规模房地产开发企业的烂尾，满足年轻人的住房需求这都没问题。 但是金融属性都不用再去提，提也没有用。现在把政策去扶持房地产的金融属性，就算给了也不会出现你想要的结果。剩下一个维度很简单，扎扎实实的跟人相关，让居民部门的收入得以提升，就有下一次的机会。 当收入得以提升，住房可以得到满足，它下一轮的金融需求才能得以释放。如果老是提金融需求，他的实际收入水平得不到提升，这个游戏是玩不下去的。10年前去讲这个有点早，那时中国居民部门的收入，居民部门的储蓄，对收入的预期增长，杠杆率都是可以满足释放房地产的金融需求，但是现在已经看不到了。所以，现在宏观政策上着手于满足住的一切需求即可。 问：现在还适不适合买房，还是说再等一等？这个时间节点对于买房有什么建议吗？以及未来是否还会增值？ 现在只有一个大的方向是确定，年轻人要像向十年前靠炒房挣钱实现财富自由，除了这条外，剩下的就千人千面随意了。 问：您认为房地产以及背后中国经济最确定性或者最有信心的事情是什么？ 最确定的就是房住不炒，也炒不了了。房地产下降，是一个跨时代性的节点，我们过去二三十年整个的发展路径和逻辑框架都将发生巨大的变化。对于未来年轻人来讲，实际上更多的要去关注这个。这种时间点，这种大的转折对年龄偏大、已实现财富自由的这代人影响不大，但是对于年轻人来讲影响非常大。
