利好政策持续加码下房地产市场脉冲式回暖，但仍处于周期筑底阶段

行业研究 房地产行业 大公国际：利好政策持续加码下房地产市场脉冲式回暖，但仍处于周期筑底阶段 技术研究部（研究院）戚旻婧赵艺苑2024年8月28日 5月17日以来，中央及地方政府密集出台了一系列楼市优化政策，政策松绑力度持续加大、因城施策精准性不断增强、金融支持力度稳步提升，通过修复房地产开发投资信心、加速消化商品房库存、提升核心一、二线城市成交量等途径，在促进楼市供需调整、加快构建房地产新模式等发面发挥了积极作用，但房地产市场整体仍处于筑底阶段，对经济复苏的拖累尚未结束。展望未来，预期政策将继续保持宽松基调，伴随着市场供需矛盾的逐步缓释，供给结构的优化与需求的合理释放将推动房地产市场持续平稳健康发展。 一、央行四箭齐发稳信心，政策密集发布促回暖 今年以来，中央和地方政府相继进一步加大了房地产调控政策优化力度，陆续出台了一系列优化措施，以促进房地产市场的平稳健康发展。在优化政策的持续影响下，房地产市场整体出现一定的积极变化，供需矛盾得到部分释放，市场信心有所修复，但仍面临政策效果未能完全显现、市场结构性问题依然存在的现 状，亟需进一步的宏观调控与引导。5月17日，央行出台楼市优化政策“四连 发”（以下简称“517新政”），包括降低全国层面个人首套住房和二套住房贷款最低首付款比例；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政 策下限；下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25%；设立3000亿元保障性住房再贷款。此次颁布的政策对直接降低购房者的购房成本和门槛、有效激发市场需求、缓解供需矛盾，引导市场积极预期走向具有重要意义，打开了新一轮楼市政策优化的窗口。 随后，地方政府密集出台了一系列楼市优化政策，全国楼市松绑力度持续扩大。短短两周内（5月18日-31日），就有包含青岛、天津、厦门、南京在内的36个省市放松政策1。截至8月中旬，全国范围内各级政府在响应中央“四连发” 政策的基础上，通过深化住房制度改革、促进市场供需平衡、保障购房者权益、 1数据来源：中房网-新房周报（克而瑞研究中心发布），大公国际整理。 完善住房保障体系等全方位地增强了对房地产市场的政策支持力度。本轮房地产政策优化与以往的不同之处主要在于政策松绑力度加大、因城施策精准性增强和金融支持力度提升：一是政策松绑力度加大，本轮多个核心一、二线城市在降首付、降利率、公积金提额、商品房以旧换新、放开落户等多个方面，扩大了楼市政策的松绑范围，使房地产政策更多地回归市场，以满足刚需、刚改等不同类型购房者的需求；二是因城施策精准性增强，各个地方的政策松绑方向和力度基于对当地楼市的实际判断而有所差异，这种因地制宜、精准施策的方式能够更好地平衡房地产市场的供需关系，同时避免“一刀切”政策所带来的负面影响；三是金融支持力度提升，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，地方则从降首付、购房补贴、延长贷款年限等方面给予了购房者多方位且力度更大的金融支持，进一步释放了潜在的购房需求。 表12024 年5月17日以来房地产行业重点政策 中央及部委层面 时间 政策文件/会议 发布部门 政策要点 2024.05.17 国务院政策例行吹风会 中国人民银行 降低个人住房贷款最低首付比例；取消个人商业性住房贷款利率政策下限；下调各期限各品种住房公积金贷款利率0.25%；设立3,000亿元保障性住房再贷款。 2024.07.18 《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的 决定》 中共中央 加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。 2024.07.30 中共中央政治局会议 中共中央 坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 2024.08.23 国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会 住建部 构建房地产发展新模式（例如研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制）；建立城市规划建设治理新机制；推进建筑业转型升级。 地方层面 时间 政策文件 城市 政策要点 2024.05.22 《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》 湖北省 取消住房限购政策、降低个人住房贷款最低首付比例；取消个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率、适当提高特定人群住房公积金贷款最高额度；积极推进住房“以旧换新”等。 2024.05.27 《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》 上海市 一线城市中率先落地“517楼市新政”，包括调整优化住房限购政策、降低商贷首付比例和利率、提高贷款额度等。 2024.05.28 - 深圳市 下调个人住房贷款最低首付款比例和住房贷款利率下限。 2024.05.28 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 广州市 放松住房限购政策；放松住房公积金贷款申请条件；支持鼓励商品住房“以旧换新”、鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房等。 2024.05.28 - 沈阳市 全区域解除限购、限售；降低个人住房贷款最低首付款比例、取消个人住房贷款利率政策下限；优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准等。 2024.05.29 《关于进一步优化调整天津市差别化住房信贷政策的通知》 天津市 取消首套、二套房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房贷款最低首付款比例。 2024.06.01 - 江苏省 截至6月1日，全省13个设区市下调首套和二套房贷最低首付比例，同时取消首套和二套房贷利率政策下限。 2024.06.02 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措 施的通知》 苏州市 推动商品住房去库存；切实做好保交房工作；加大房票推广力度，做好房票通兑工作；动态建立房地产项目“白名单”制度；全市范围内不再审核购房资格等。 2024.06.12 《关于印发推动大规模设备更新和消费品以旧换新工作方案的通知》 西安市 全面取消住房限购措施，降低首付资金比例，延长贷款年限；试行二手房“以旧换新”；推广商品房“以旧换新”房票发放等。 2024.06.26 《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》 北京市 调整商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限；组织开展住房“以旧换新”活动等。 2024.07.08 《关于优化♘明市房地产市场平稳健康发展政策措施》 ♘明市 支持发展多样化住宅形式；商业银行对“白名单”项目“应贷尽贷”；推动存量住房去化，例如支持“以小换大”“以旧换新”等。 2024.07.11 《关于调整个人住房公积金贷 款最高额度的通知》 武汉市 上调个人住房公积金贷款最高额度。 2024.07.17 - 合肥市 高新区、经开区、新站高新区发布购房补贴政策。 2024.08.02 《广州市公共租赁住房管理办法》 广州市 进一步优化审核分配机制，完善了退出和监管规定，如适度放宽准入条件、从“三审两公示”调整为“两审一公示”等。 2024.08.12 《成都市住房和城乡建设局关于进一步优化住房交易相关政 策的通知》 成都市 在区（市）县范围内无住房的认定为首套房等，以更好满足居民多样化改善性住房需求。 资料来源：公开资料，大公国际整理 二、供需矛盾缓慢改善，地产市场仍处于筑底阶段 供给方面，开发投资缓慢回升，信心有所恢复但尚待加强。2024年1-7月，我国房地产开发投资完成额达到6.09万亿元，同比增速-10.20%，在6月末短暂 维持后继续小幅下行，且已连续26个月为负。但5月房地产开发投资完成额环 比增速（22.59%）自去年四季度以来首次转正，并且这一增长势头延续至6月， 显示出517新政的出台确实对开发商投资意愿起到了一定的提振效果。然而，7月房地产开发投资完成额环比增速再次转负，表明我国房地产开发投资仍处在弱复苏阶段，虽在政策调整下6-7月呈现脉冲式回暖，但未能形成可持续性的向好 18,000.00 40.00 16,000.00 30.00 14,000.00 12,000.00 20.00 10,000.00 10.00 8,000.00 6,000.00 0.00 4,000.00 -10.00 2,000.00 0.00 -20.00 中国:房地产开发投资完成额:当月值（左轴） 中国:房地产开发投资完成额:累计同比（右轴） 图1中国房地产开发投资完成额（当月）与同比变动（累计）（单位：亿元；%） 趋势，投资信心尚待加强。 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 资料来源：国家统计局，大公国际整理 库存方面，政策的持续松绑对去库存的积极影响有所显现，但存量房产消化仍是下半年需要着力缓解的问题。2020年以来，我国商品房待售面积（累计值， 下同）连年攀升，虽然在政策组合拳下，存量房产消化速度稍有提升，根据国家统计局发布的数据，商品房待售面积累计同比增速自去年12月达到峰值（19.00%）后呈下降趋势，但存量房产去化任务仍面临较大挑战，目前，我国商品房待售面积已超过上一轮库存高峰（2016年）。2024年1-7月，我国商品房待售面积为 7.39亿平方米，累计同比增长14.5%，可以说，存量房产加速去库存仍是我国房地产政策发力的侧重点，预计在未来一段时间内会持续获得中央较大力度的增量政策支持。 80,000.00 60.00 70,000.00 50.00 40.00 60,000.00 30.00 50,000.00 20.00 40,000.00 10.00 30,000.00 0.00 20,000.00 -10.00 10,000.00 -20.00 0.00 -30.00 中国:商品房待售面积:累计值（左轴） 中国:商品房待售面积:累计同比（右轴） 中国:商品房待售面积:住宅:累计值（左轴） 中国:商品房待售面积:住宅:累计同比（右轴） 图2中国商品房待售面积累计值与趋势（单位：万平方米；%） 2012-03 2012-08 2013-01 2013-06 2013-11 2014-04 2014-09 2015-02 2015-07 2015-12 2016-05 2016-10 2017-03 2017-08 2018-01 2018-06 2018-11 2019-04 2019-09 2020-02 2020-07 2020-12 2021-05 2021-10 2022-03 2022-08 2023-01 2023-06 2023-11 2024-04 资料来源：国家统计局，大公国际整理 需求方面，核心一、二线城市成交量环比上升但同比下降，居民消费信心仍处于低谷。本轮优化政策使房地产市场有所回暖，但效果有限且后劲不足，Wind公布的数据显示，2024年第二季度一、二线城市商品房成交面积环比增速分别 为33.17%、18.71%，但同比降幅分别为25.67%、37.41%，表明核心一、二线城市房地产市场的购房需求有所提振，但整体仍呈疲弱状态，居民购房信心和能力尚未恢复。517新政以来，自上而下的政策组合拳