利好政策持续加码下房地产市场脉冲式回暖，但仍处于周期筑底阶段

核心观点与关键数据

自5月17日以来，中央及地方政府密集出台楼市优化政策，通过降低首付比例、取消贷款利率下限、下调公积金利率及设立保障性住房再贷款等措施，旨在修复市场信心、加速去库存、提升成交量。政策松绑力度加大、因城施策精准性增强、金融支持力度提升是本轮政策的主要特点。

市场现状分析

1. 供给方面：2024年1-7月，房地产开发投资完成额同比增速为-10.20%，连续26个月为负，但5月和6月环比增速转正，显示政策短期提振效果，但7月再次转负，表明市场仍处于弱复苏阶段。
2. 库存方面：商品房待售面积累计同比增长14.5%，虽政策推动去库存速度有所提升，但存量仍超过2016年高峰，去库存仍是政策重点。
3. 需求方面：2024年第二季度，核心一、二线城市商品房成交面积环比增长，但同比下降，显示需求有所提振但整体疲弱，居民信心尚未恢复。
4. 价格方面：百城新房价格环比连续11个月上涨，但涨幅较小；二手房价格环比连续27个月下跌，“以价换量”态势持续。

未来展望

1. 政策基调：预计政策将延续宽松基调，以稳定市场预期、提升信心、缓解房企流动性压力，防范系统性风险。
2. 供需优化：未来政策将更注重供给优化和需求释放，通过加大保障性住房建设、抑制低能级城市扩张、支持合理住房消费等措施，推动市场高质量发展。

研究结论

房地产市场整体仍处于筑底阶段，政策效果尚未完全显现，市场结构性问题仍存。未来随着供需矛盾的逐步缓释，供给结构优化与需求合理释放将推动市场持续平稳健康发展。