转债周记（5月第5周）：地产新政密集落地，相关转债如何布局？

固定收益 固收周报 地产新政密集落地，相关转债如何布局？ ——转债周记（5月第5周） 首席分析师：颜子琦 执业证书号：S0010522030002电话：13127532070 邮箱：yanzq@hazq.com分析师：杨佩霖 执业证书号：S0010523070002电话：17861391391 邮箱：yangpl@hazq.com研究助理：林虎 执业证书号：S0010122060038电话：18162614133 邮箱：linhu@hazq.com 主要观点： 报告日期：2024-6-1 5月17日央行调整三大政策以来，国内房地产市场政策怎样变化？ 需求侧：政府和央行通过政策调整和刺激措施积极促进房地产市场活跃。央行通过降低首套住房贷款最低首付款比例、取消商业性住房贷款利率下限以 及下调个人住房公积金贷款利率来刺激购房需求。地方政府积极响应，放宽限购政策，降低购房门槛以促进房地产市场活跃。 供给侧：中央和地方政府通过多种政策措施加快房地产市场去库存，支持优化资源配置以促进市场健康发展。各地实施“以旧换新”政策，结合中介帮卖和购房补贴等多种模式，加快房地产市场去库存。中央政府通过进行补贴 等优惠政策，进而支持地方通过回购土地和住房，优化资源配置，推动市场健康发展。 当前市场一二三线城市二手房、商品房表现如何？ 房地产利好政策有效提高各城市市场活跃度，2024年上半年大多数城市二手房、商品房购房需求稳中有增，不过部分居民扔持观望态度，销售端体现尚不明显。从房地产开发投资来看，2024年1-4月全国房地产开发投资 累计值30928亿元，同比下降9.8%。用于住宅、办公楼、商业营业用房的投资额均表现逐年递减趋势。从商品房销售面积来看，2024年1-4月份全国商品房销售面积累计值29251.84亿元，同比下降20.2%。一线、新一线城市在利好政策引导下，销售情况比较景气，二线、三四线城市起色不明显。相较于商品房，二手房市场表现较好，稳步回升，在春节后期、五一后期迎来两个购房小高峰。 地产产业链细分行业业绩表现如何？ 营收端：上游营收收缩加深，中游增幅收窄，下游呈回暖趋势。整体来看，上游建筑材料行业与钢铁行业转债正股2023年营收负增长加剧，经济收缩 加深，2023年中游建筑装饰行业以及下游家用电器行业转债正股正营收增速有所回落，但绝对规模有所扩大，而2023年下游家居用品行业转债正股营收增速首年由正转负。上游建筑材料行业转债正股2024Q1营收负增长加剧，上游钢铁行业、中游建筑装饰行业转债正股2041Q1首季营收增速负转，而 敬请参阅末页重要声明及评级说明1/45证券研究报告 下游家用电器行业与家居用品行业转债正股2024Q1营收增长由2023Q1首季转负后反弹，实现绝对营收规模增长，呈现回暖趋势。 利润端：钢铁利润增速磨底后首回弹，家居用品扭亏为盈。整体来说，2023年上游建筑材料行业与中游建筑装饰行业、下游家用电器行业转债正股归母 净利润负增长加深，上游钢铁行业转债正股归母净利润经2022年增速磨底 后回弹，盈利表现强劲，下游家居用品行业转债正股2023年归母净利润大幅扭亏为盈。上游建筑材料行业与下游家用电器行业转债正股2024Q1归母净利润负同比负增速加深，上游钢铁行业转债正股一季度归母净利润在2023Q1增速磨底后实现回弹，建筑装饰行业转债正股一季度归母净利润同比增速波动较大，下游家居用品行业转债正股2024Q1归母净利润大幅扭亏为盈。总体来说，2023年地产链转债正股利润趋势在2024Q1呈现继续深化的走向。 现金端：2020年-2023年地产链多数行业转债正股经营活动现金流实现净流入，2020Q1-2024Q1地产链行业转债正股经营性现金流多数呈现净流出。其中，只有中游建筑装饰行业转债正股在2023年首年呈现经营活动现金流净 流出，上游建筑材料行业与下游的家用电器行业、家居用品行业转债正股的2023年经营活动现金净流入规模明显增加，上游钢铁行业转债正股2023年经营活动现金净流入规模有所缩减。上游建筑材料行业、钢铁行业转债正股24Q1经营现金净流出规模大幅增加，中游建筑装饰行业转债正股24Q1维持一季度大规模经营活动现金净流出趋势，下游家用电器行业转债正股24Q1经营活动现金净流入规模大幅缩减，下游家居用品行业转债正股24Q1经营活动现金流量净流出规模较小。 地产链转债机会在哪? 总体来看，地产链可转债市场在利好政策催化下会有显著资金流入以及乐观情绪抬升，后续转债投资思路可在顺周期的房地产产业链寻找标的，关注有较大收益弹性的绩优股，建议选择绝对价值低且转股溢价率低的个券，适度参与下修博弈。其中，建筑材料行业内业绩较好的转债有旗滨转债、濮耐转 债，钢铁行业内业绩较好的转债有友发转债、武进转债、甬金转债、中特转债，建筑装饰行业内业绩较好的转债有华设转债，家用电器行业内业绩较好的转债有华翔转债、莱克转债、小熊转债、荣泰转债，家居用品行业内业绩较好的转债有松霖转债、欧22转债、金23转债。 风险提示 正股及公司基本面表现不及预期；转债破发风险；转债违约风险；数据统计与提取产生的误差等。 正文目录 1近期房地产市场政策变化调整6 1.1房地产需求侧：中央调整支持政策，各地方积极响应6 1.1.1央行支持政策：对住房贷款利率和首付比例的调整6 1.1.2地方房地产市场：积极响应中央政策，放宽住房购房限制8 1.2房地产供给侧：地方陆续进行“以旧换新”，政府持续回购促进去库存13 1.2.1各地积极实施“以旧换新”：中介帮卖和购房补贴等多种模式协同进行13 1.2.2中央支持地方政府去库存：政府回购土地和住房，盘活房地产市场库存16 2.房地产市场随着优化政策调控逐步回暖17 2.1房企开发投资：楼市活跃度上升，缓慢复苏17 2.2二手房市场：重点城市涨幅回升，迎来复苏19 2.3商品房销售：市场活跃度上升，有望如期复苏19 3地产产业链细分行业业绩表现24 3.1营收端：上游营收收缩加深，中游增幅收窄，下游呈回暖趋势24 3.2利润端：钢铁利润增速磨底后首回弹，家居用品扭亏为盈30 3.3现金流：地产链整体24Q1多数呈现经营活动现金净流出36 3.4绩优股：地产链可转债市场机会在哪里？42 3.4.1地产链上游：建筑材料行业业绩增速筑底，钢铁行业盈利承压加剧42 3.4.2地产链中游：建筑装饰行业23业绩稳健增长，24Q1略有承压42 3.4.3地产链下游：家用电器行业营收稳中向好，家居用品行业盈利回暖43 4风险提示44 图表目录 图表1央行对首套住房个人住房贷款利率以及首付款比例的政策调整6 图表2央行对商业性个人住房贷款首付款比例政策调整对比7 图表32024年5月央行调整个人住房公积金贷款利率后达到二十年来最低值8 图表4上海商业性个人住房贷款最低首付款比例和住房公积金最高贷款额度政策9 图表5上海最新限购政策10 图表6部分地方限购政策调整前后对比11 图表7地方公积金贷款额度政策调整12 图表8地方取消个人住房贷款利率下限政策13 图表92023年下半年以来中介帮卖模式的支持政策14 图表102023年下半年以来购房补贴模式的支持政策15 图表11多种模式并行执行的支持政策16 图表122020年2月-2024年4月房地产开发投资（住宅）累计值及累计同比17 图表132020年2月-2024年4月房地产开发投资（办公楼）累计值及累计同比18 图表142020年2月-2024年4月房地产开发投资（商业营业用房）累计值及累计同比18 图表152024年2月-2024年4月一线、新一线城市二手房销售面积周累计值及环比19 图表162024年2月-2024年4月各城市二手房销售面积（单位：万平方米）20 图表172020年2月-2024年4月商品房销售面积累计值及累计同比21 图表182024年2月-2024年5月一线城市商品房销售面积（单位：万平方米）22 图表192024年2月-2024年5月新一线城市商品房销售面积（单位：万平方米）23 图表202024年2月-2024年5月二线城市商品房销售面积（单位：万平方米）23 图表212024年2月-2024年5月三四线城市商品房销售面积（单位：万平方米）24 图表2220年-23年建筑材料行业转债正股营业收入与同比变化（单位：亿元，%）25 图表2320Q1年-24年Q1建筑材料行业转债正股营业收入与同比变化（单位：亿元，%）25 图表2420年-23年钢铁行业转债正股营业收入与同比变化（单位：亿元，%）26 图表2520Q1年-24年Q1钢铁行业转债正股营业收入与同比变化（单位：亿元，%）26 图表2620年-23年建筑装饰行业转债正股营业收入与同比变化（单位：亿元，%）27 图表2720Q1年-24年Q1建筑装饰行业转债正股营业收入与同比变化（单位：亿元，%）27 图表2820年-23年家用电器行业转债正股营业收入与同比变化（单位：亿元，%）28 图表2920Q1年-24年Q1家用电器行业转债正股营业收入与同比变化（单位：亿元，%）28 图表3020年-23年家居用品行业转债正股营业收入与同比变化（单位：亿元，%）29 图表3120Q1年-24年Q1家居用品行业转债正股营业收入与同比变化（单位：亿元，%）29 图表3220年-23年建筑材料行业转债正股归母净利润与同比变化（单位：亿元，%）30 图表3320Q1年-24年Q1建筑材料行业转债正股归母净利润与同比变化（单位：亿元，%）31 图表3420年-23年钢铁行业转债正股归母净利润与同比变化（单位：亿元，%）32 图表3520Q1年-24年Q1钢铁行业转债正股归母净利润与同比变化（单位：亿元，%）32 图表3620年-23年建筑装饰行业转债正股归母净利润与同比变化（单位：亿元，%）33 图表3720Q1年-24年Q1建筑装饰行业转债正股归母净利润与同比变化（单位：亿元，%）33 图表3820年-23年家用电器行业转债正股归母净利润与同比变化（单位：亿元，%）34 图表3920Q1年-24年Q1家用电器行业转债正股归母净利润与同比变化（单位：亿元，%）34 图表4020年-23年家居用品行业转债正股归母净利润与同比变化（单位：亿元，%）35 图表4120Q1年-24年Q1家居用品行业转债正股归母净利润与同比变化（单位：亿元，%）36 图表4220年-23年建筑材料行业转债正股经营活动现金流量净额与同比变化（单位：亿元，%）37 图表4320Q1年-24年Q1建筑材料行业转债正股经营活动现金流量净额与同比变化（单位：亿元，%）37 图表4420年-23年钢铁行业转债正股经营活动现金流量净额与同比变化（单位：亿元，%）38 图表4520Q1年-24年Q1钢铁行业转债正股经营活动现金流量净额与同比变化（单位：亿元，%）38 图表4620年-23年建筑装饰行业转债正股经营活动现金流量净额与同比变化（单位：亿元，%）39 图表4720Q1年-24年Q1建筑装饰行业转债正股经营活动现金流量净额与同比变化（单位：亿元，%）39 图表4820年-23年家用电器行业转债正股经营活动现金流量净额与同比变化（单位：亿元，%）40 图表4920Q1年-24年Q1家用电器行业转债正股经营活动现金流量净额与同比变化（单位：亿元，%）40 图表5020年-23年家居用品行业转债正股经营活动现金流量净额与同比变化（单位：亿元，%）41 图表5120Q1年-24年Q1家居用品行业转债正股经营活动现金流量净额与同比变化（单位：亿元，%）42 图表5223&24Q1转债正股分行业营收、归母净利润、经营活动现金流量净额同比增速对比44 图表53地产产业链绩优转债正股及相关信息44 1近期房地产市场政策变化调整 1.1房地产需求侧：中央调整支持政策，各地方积极响应 1.1.1央行支持政策：对住房贷款利率和首付比例的调整 为了应对房地产行业的挑战，央行通过调整三大政策，从需求侧稳定市场。2024 年5月17