江苏模式存量房以旧换新城投板块的新机遇20240529

“江苏模式”存量房“以旧换新”：城投板块的新机遇？20240529 关键词 江苏模式存量房以旧换新信用债城投徐晶晶李勇政策房地产市场流动性收益率 租赁住房贷款城投主体自有资金人才房安置房央行金融支持住房租赁市场商业银行全文摘要 江苏推出了一项以旧换新的政策，旨在通过翻新老旧房产来激活房地产市场，此政策正在试行中。此举有利于促进经济增长和房地产市场健康。在这一过程中，城投公司发挥着关键作用，面对现金流管理和资产再利用方面的挑战与机会。全国范围内，商品房库存量创历史新高，政府通过一系列措施如三道红线来控制房价和市场风险，但效果有限。为缓解高库存压力，多地实行以旧换新政策，提供各种激励措施如契税补贴、退税支持等，旨在促进房产的流通。江苏模式通过国有资本平台收购二手房产并进行再开发，增加了保障性住房供应，优化了住房结构，同时也加快了去库存速度。中国人民银行通过多种金融工具支持租赁市场发展，包括提供贷款、发行PSL以及专项债券等，促进了专业化的 规模化住房租赁市场建设。地方政府通过专项债券等方式支持以旧换新计划，加速住房保障体系建设 ，提高了城投平台的市场表现和区域信用资质，为投资者创造了新的收益机会。总体而言，江苏模式通过创新保障性住房建设和存量房再利用机制，成功缓解了房地产市场的库存压力，并为城市的可持续发展做出了贡献。 章节速览 ●00：00探讨江苏模式：存量房以旧换新政策及其对城投板块的影响□江苏模式下的存量 房以旧换新政策被视为城投板块的投资新机遇。该政策旨在通过更新老旧房产来激活房地产市场，目前正处于试行阶段。政策的实施有利于提高地方经济增长动力，并促进房地产市场的健康发展。然而 ，由于推行时间尚短，其长期影响及全面效益仍需进一步观察。此外，城投公司在此过程中扮演重要角色，需注意其在现金流管理和资产盘活方面的挑战与机遇。 ●03：59全国房产库存创历史新高政策推动去库存□截至24年三月末，全国商品房库存量达7.48亿平方米，同比增长15.54%，创历史新高。其中住宅库存量接近2015 年水平，同比增长23.9%。政府通过出台三道红线等措施抑制房价过快上涨及房地产市场风险，影响市场信心及需求，导致供需两端均呈低迷状态。为去库存，地方政府采取中介优先推荐模式及税费、利率优惠政策，鼓励以旧换新，包括提供契税补贴、退税支持等措施。上海、重庆等地实施以旧换新政策，旨在促进存量房的有效流转. ●07：19江苏省启动以旧换新政策：激活房地产市场与提高政府资金使用效率□江苏省一些 地方政府推出以旧换新政策，通过国有资本平台收购二手房，将其改造成人才房、安置房或保障性租赁住房，旨在激活房地产市场，提升房产购置需求，同时实现保障性住房的筹集和供应目标，有效提高了政府资金的使用效率。该政策在江苏省内得到广泛推行，并逐渐蔓延至其他地区，成为一种有效 的市场刺激措施和公共资源管理方式。 ●11：25江苏模式：激活存量房产与优势分析□江苏模式通过国资平台收购旧房并开发新房 ，提升住房供应多样性与去化速度，减少交易成本，增强购房者信心。其优势包括资金支持强、保障性住房供给增加、优化住房结构及缩短交易周期。实施流程涵盖释放新房源、居民或购房者选房、旧房核验定价、签订置换协议、旧房改造等步骤。政策还包括旧房收购款的部分抵扣新房价款、差价可通过贷款补齐等措施，旨在提高政策吸引力并保障顺利实施。 ●15：41央行引导支持租赁住房市场□中国人民银行通过多种方式引导和支持租赁住房市场的发展，包括提供银行贷款、发行PSL(抵押补充贷款)支持重大工程项目、推出地方政府专项债 券用于保障性租赁住房建设，并鼓励城投主体利用自有资金和其他融资渠道参与。特别地，中国人民银行设立了1000亿元的租赁住房贷款支持计划，通过先贷后借的方式向试点城市发放贷款，利率 不超过3%，并提供1.75%的贴息。此外，还出台了多项政策以促进商业银行和企业依法依规批量购买存量闲置房屋，转为租赁住房，从而推动专业化规模化住房租赁市场的发展。 ●18：11地方政府专项债：以旧换新计划的资金动力□地方政府通过专项债支持以旧换新计 划，重点城市如郑州提出加速住房保障体系建设，目标完成大量保障性住房建设。参与此计划的城投主体通常具有地方政府背景，核心业务聚焦于土地开发及相关领域，且具备良好的盈利能力和偿债能力，为以旧换新项目的顺利实施提供了有力保障。 ●21：36江苏模式助力房地产行业高质量发展□江苏模式有效地补充和创新了传统的保障性 住房建设模式，通过城投平台收购并适配改造存量房产，快速扩大住房保障覆盖面，同时助力解决存量商品房去库存问题，改善城投平台二级市场表现，提升区域信用资质和市场信心，为投资者提供了新的收益增长空间。 问答回顾 发言人问：江苏模式存量房以旧换新的政策推行现状及预期影响如何？ 发言人□答：江苏模式存量房以旧换新政策自今年四月开始推行，时间相对短暂，需要一定时间观察其实际影响力。尽管城投板块在收益率上波动较小且竞争相对较少，但为了盘活资产、获取现金流，仍需保持盘活资产的方向。目前，政策推行一个月，还需继续观察整体情况，尤其是以旧换新第一批的效果以及第二批推进情况。城投可通过这种方式来寻求新的投资机遇。 发言人问：江苏模式存量房以旧换新的背景及逐步加码过程是什么？ 发言人□答：江苏模式存量房以旧换新的政策出台背景是全国商品房库存量创历史新高，其中住宅库存量接近2015年水平，商品房库销比攀升至历史高位，反映居民购房动力不足。政府为了遏制房 价过快上涨及防范房地产市场风险，逐步出台一系列宏观管控措施，导致房企融资条件收紧，房价波动加剧，进一步抑制了短期购房需求。因此，针对存量房产去库存，各地方政府采用中介优先推荐模式加速二手房销售进程，并通过税费和利率优惠政策鼓励以旧换新，如重庆、扬州、山东日照等地推出的契税补贴政策，以及广东肇庆、上海等地对购房者提供的购房保障和补贴措施。 发言人问：江苏模式存量房以旧换新与传统中介推荐模式有何不同？ 发言人□答：江苏模式存量房以旧换新不同于传统的中介推荐模式，它从供给端入手，地方政府主导收购型以旧换新模式。例如，太仓市和连云港市分别于2022年9月和10月推出收购型以旧换新 政策，其中太仓市收购试点旧房集中在老城区小户型住房，新房则由城发集团开发；连云港市收购主体为城建控股集团有限公司。这种方式通过政府直接收购旧房并提供新房作为置换，有利于加快二手房流通速度，促进存量房有效流转。 发言人问：江苏模式以旧换新的实施情况如何？江苏模式以旧换新的流程主要包括哪些环节？发言人答：在2020年上半年，江苏省及其下属地市率先启动了以地方国资平台为收购主体的以旧换新 购房政策。例如，4月1日，南通市海安市正式推出商品房以旧换新购房政策，首批活动已吸引了15套房产的置换业主。此后，南京市也开始试点存量房以旧换新，首批试点限额为2000套。这种模 式由地方国资平台收购二手房并将其改造为人才房、安置房或保障性租赁住房，购房人在购入新房时补缴差价。相比以往中介中介模式或税收优惠模式，江苏模式更侧重于从需求端入手，不仅有助于打通一二手置换链条，提升房产购置需求，盘活当地房产市场，还助力完成保障性住房筹集任务和提升地方政府资金使用效率。预计未来会有更多城市加入该模式的试点。江苏模式以旧换新的流程大致分为五个环节：首先，城投公司释放新房源；其次，居民或购房者报名选房；接着，第三方评估机构参与旧房核验和定价；然后，若达成共识，居民或购房者与城投平台签订置换协议，用旧房款抵扣新房款并补缴差价；最后，城投公司回收旧房进行改造。 发言人问：江苏模式对于房地产市场和城投平台的影响是什么？ 发言人□答：江苏模式凭借地方国资平台的积极介入，不仅为当地房地产市场注入了强心剂，促进了房产成交，提升了市场信心，而且有助于城投平台自身去库存、改善现金流状况以及提升在资本市场上的融资能力。投资者应关注全国已试点或有意实施此类收购型以旧换新政策的区域，尤其是已开展或有潜力开启相关活动的城投平台，并重点布局这类区域。 发言人问：江苏模式相较于其他存量房置换政策有何优势？ 发言人□答：江苏模式作为以国资平台为收购主体的创新举措，具有明显优势。首先，其资金来源更为充沛，可以借助经销商配套资金支持；其次，能扩大保障性租赁住房、安置房及人才公寓的供给数量和范围，优化住房供给结构，加快存量房去化速度；第三，购房流程简化，购房者交易成本降低，购房周期缩短；第四，由国资平台兜底，有助于提升新房交付保障度，增强购房者参与置换的信心。发言人问：各地以旧换新政策在房源释放、旧房核验评估及新旧房交割环节有何差异？ 发言人□答：在房源释放环节，部分城市新房主要来自收购旧房的城投平台旗下的楼盘，也有民营房企的楼盘参与。在旧房核验评估环节，大部分省市由收购旧房的城投平台指定第三方评估机构名单并采用抽签方式确定评估机构，也有部分省市由城投平台自行组建评估团队。新旧房交割环节，部分地区采用消费券或房票的形式转出，也有部分采用资金过户至指定监管账户再转出的方式。此外，各地政策大多要求旧房收购款仅可用于部分抵扣新房价款，存在抵扣金额上限，并允许购房者通过商贷或 公积金贷款补齐差价，以产生杠杆效应。同时，许多城市还叠加了契税补贴、佣金优惠、旧房学区资格保留等福利措施，以提高购房者吸引力，确保政策顺利实施。 发言人问：中国人民银行如何通过贷款支持计划试点来促进住房租赁市场发展？ 发言人□答：中国人民银行在2022年2月印发了关于开展租赁住房贷款支持计划试点的通知，设立额度1000亿元的计划，采用先贷后借的直达机制，按季度发放贷款。符合要求的贷款，人民银行按贷款本 金的100%予以资金支持，利率为1.75%。该计划旨在支持金融机构向试点城市发放租购租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%。 发言人问：央行和国家金融监管局联合发布的金融支持住房租赁市场发展的意见具体包含了哪些内容？ 发言人□答：意见明确指出，商业银行可按市场化原则发放住房租赁团体购房贷款，支持企业和符合条件的事业单位批量购买存量闲置房屋作为宿舍型保障性租赁住房，以及依法依规持有并运营此类房屋。这表明央行对城投主体实施存量房以旧换新模式给予了强有力的银行贷款机制支持。 发言人问：2024年江苏模式下城投主体参与存量房以旧换新的主要特点是什么？ 发言人□答：城投主体参与存量房以旧换新政策具备三个共同点。首先，实控人为地方政府国资委办公室，这有助于调动当地资源，形成政府信誉背书，减少交易双方信息不对称，增加新房交付可靠性 。其次，核心业务聚焦于土地开发及保障性租赁住房和安置房规划与建设，拥有足量优质房源和改造能力，且在购房者中具有较高声誉和影响力。最后，这些主体通常拥有良好的盈利能力、偿债能力、现金流状况和资产流动性，为旧房收购改造和新房交付提供保障。 发言人问：江苏模式如何助力保障房建设和存量商品房去库存？ 发言人□答：江苏模式通过城投平台收购二手房并进行适配改造，迅速转变为满足不同群体需求的保障性住房，如租赁住房、安置房和人才公寓，有助于不增加新建住房负担的情况下扩大住房保障覆盖面，是对传统保障性住房建设模式的有效补充和创新。此外，该模式在市场行情下行的情况下，为解决城投拿地后顺利变现的问题，提供了一种商品房去库存的有效解决方案。 发言人问：江苏模式对城投平台二级市场表现的影响是什么？ 发言人□答：江苏模式出台前后，指定执行以旧换新的城投平台存量债券平均收益率明显下行，成交量显著提升。这表明政策对平台信用资质进行了正面评价，提升了区域信用资质，进而提高了相关区域城投平台在债券二级市场中的关注度。通过政策优惠如税收减免和融资支持，城投平台获得了额外财务优势，吸引了投资者对相关区域产业负债的配置需求，从而打开了收益增长空间。