2023-2024商业地产数字化白皮书

商业地产数字化白皮书 (2023-2024) I BUSNESS 1 3 前言 在21世纪的今天，商业地产行业已经成为全球经济的重要支柱之一。它不仅为社会提供了大量的就业机会，也为城市的发展注入了新的活力。然而，新冠疫情的爆发给这个行业带来了前所未有的挑战，也带来了新的机遇。疫情改变了消费者的行为模式，推动了线上线下融合的加速，也让商业地产行业重新审视和调整♛己的发展策略。在这样的背景下，我们决定进行对商业地产行业的深度研究，以期对行业现状和未来趋势有更准确的理解。 本报告旨在深入探究中国商业地产行业的发展状况，以及影响其市场走势的各种因素。我们将从宏观经济环境、政策环境、行业环境、市场竞争状况、投资环境以及消费者行为等多个角度进行全面分析，力图为读者提供最全面、最深入的行业洞察。 在此过程中，我们将使用大量的数据和实例进行支撑，数据均来♛于国家统计局以及公开数据整理，确保我们的分析和观点具有充分的依据。同时，我们也将关注行业的最新动态和趋势，以期为读者提供最前沿的信息。 我们希望，通过本报告的阅读，您能够对中国商业地产行业有更深入的理解，对您的决策和投资提供有价值的参考。 contents 目录 宏观环境行业数字化现状 商业地产消费者洞察 商业地产 会员经营洞察 商业地产品牌洞察 行业案例 会员经营数字化 三、城市分级标准 本报告涉及的城市分级根据京东科技城市等级进行划分： 二、数据统计口径 猫酷数据覆盖1亿+购物中心用户及注册会员\先锋数据库内上亿级客群。 本报告在数据分析处理过程中尽可能秉持客观严谨原则，但不排除存在个别数据存在偏差的可能，分析结论作为研究对象及研究实事的一类认识，不可避免会与现实存在出入，仅供行业参考。 一、数据来源 本报告数据均来♛于三类渠道：公开资料整理、猫酷科技会员及品牌库数据、先锋♛有及整合运营商、合作方数据。 一线城市（4个） 北京市、广州市、上海市、深圳市 新一线城市（15个） 成都市、东莞市、杭州市、合肥市、昆明市、南京市、宁波市、青岛市、苏州市、天津市、武汉市、西安市、长沙市、郑州市、重庆市 二线城市（29个） 保定市、常州市、大连市、佛山市、福州市、贵阳市、哈尔滨市、惠州市、济南市、嘉兴市、金华市、临沂市、南昌市、南宁市、南通市、泉州市、厦门市、绍兴市、沈阳市、台州市、太原市、潍坊市、温州市、无锡市、徐州市、烟台市、长春市、中山市、珠海市 三线城市（44个） 安庆市、安阳市、蚌埠市、沧州市、常德市、滁州市、阜阳市、赣州市、桂林市、海口市、衡阳市、湖州市、淮安市、济宁市、揭阳市、荆州市、九江市、兰州市、连云港市、六安市、莆田市、三亚市、汕头市、上饶市、宿迁市、宿州市、泰安市、泰州市、唐山市、渭南市、乌鲁木齐市、芜湖市、咸阳市、襄阳市、盐城市、扬州市、宜昌市、银川市、湛江市、漳州市、肇庆市、镇江市、淄博市、遵义市 四线城市（36个） 鞍山市、包头市、宝鸡市、北海市、毕节市、滨州市、承德市、达州市、大同市、德阳市、东营市、鄂尔多斯市、鄂州市、汉中市、红河哈尼族彝族♛治州、淮北市、淮南市、黄石市、吉林市、丽水市、娄底市、梅州市、内江市、黔东南苗族侗族♛治州、曲靖市、衢州市、日照市、邵阳市、十堰市、铜陵市、西宁市、孝感市、永州市、运城市、枣庄市、张家口市 五线城市（16个） 安康市、保山市、防城港市、广安市、贵港市、钦州市、四平市、随州市、梧州市、湘西土家族苗族♛治州、延安市、玉溪市、云浮市、张家界市、昭通市、资阳市 四、商业分类标准 本报告涉及的商业分类根据项目所属产品线定位、品牌效应、占地面积、所在城市等因素综合考量，共设置都市型、区域型、社区型三种项目类型。 五、数据库样本选择 消费者洞察样本选择说明： 消费者洞察部分基于先锋♛有数据，同时整合运营商、合作方数据，通过商圈业态、消费偏好等交叉分析，反映人群画像及到访商圈和商业项目的主要商业特征；本报告涉及样本总量共计覆盖156个城市，570个商业项目，样本量不区分男女，约覆盖880w+人。 会员经营洞察样本选择说明： 项目选择：样本覆盖百货、购物中心、奥特莱斯、商业街区、免税店五大类型，不含家居建材、专业市场等商业类型。 时间选择：样本选取开业时间在2023年1月1日之前的商业项目，涉及2022年可同比数据的维度统计，样本选择开业时间在2022年1月1日之前的商业项目。 样本分布如下： 都市型 区域型 社区型 总计 一线城市 41 86 41 168 新一线城市 75 86 40 201 二线城市 34 72 16 122 三线城市 11 72 11 94 四线城市 7 27 11 45 五线城市 2 13 3 18 总计 170 356 122 648 业态品牌样本选择说明： 品牌选择：样本覆盖上述项目选择下所有做过会员积分且有积分记录的品牌店铺以及先锋消费者洞察抽 样样本实际线下到访过的品牌店铺。 样本项目数 样本涉及品牌数 样本涉及门店数 餐饮美食 683 2838 19884 儿童母婴 580 978 7064 服装鞋帽 613 1940 20393 国际精品 128 128 848 家居家用 448 479 1953 美妆个护 572 516 3036 商超 388 115 682 生活服务 638 675 4955 数码电子 571 74 2589 休闲娱乐 487 277 1379 珠宝配饰 577 489 5892 总计 5685 8509 68675 时间选择：样本选取开业时间在2023年1月1日之前的商业项目，涉及2022年可同比数据的维度统计，样本选择开业时间在2022年1月1日之前的商业项目。 宏观环境 7 宏观经济环境 1、GDP：2023年全国经济增速为5.2%，2024年国内生产 总值增长目标在5%左右 据国家统计局数据，2023年国内生产总值达1260582亿元，实际增速为5.2%，随着两会召开，国内各地方政府陆续公布了2023年经济发展成绩单以及2024年的GDP增速预期目标。2024年国内各地GDP增长目标普遍较2023年有所下调，这可能因为2023年的高增长得益于2022年的低基数，以及疫情后的消费反弹，这些因素在2024年的影响作用将开始减弱。 2023年国内房地产业增加值为73723亿元，同比减少了43亿元，占GDP的比重由22年的6.1%降至23年 5.8%，这也是房地产业构成比重连续第三年出现下滑。房地产衰退预估短期不会结束，民营企业弱势状况还会继续，国内消费疲软将继续拖累经济增速。GDP增长放缓可能会对商业地产的投资和消费者购买力产生一定影响。 图表1：2014-2023年国内生产总值（GDP）及实际增速 GDP(亿元) 实际增速 1400000 1260582 1204724 1200000 20.0% 18.0% 1 1013567986515 1000000 919281 832036 800000 746395 688858 643563 600000 400000 0% 200000 0 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2023202220212020201920182017201620152014 7.4% 7.0% 6.9% 7.0% 6.8% 6. 2.2% 8.4% 149237 3.0% 5.2% 数据来源：国家统计局 2、社会消费品零售：社会消费品零售总额471495亿元， 比上年增长7.2% 据国家统计局数据，2023年社会消费品零售总额为471495亿元，同比增长7.2%，增速由负转正，最终消费支出对新增GDP贡献率达到82.5%，对中国经济平稳恢复发挥了基础性作用。考虑同比数据基数效应，2024年社会消费品零售总额增长将恢复常态化。 社会消费品零售总额(亿元) 名义增速 2023202220212020201920182017201620152014 图表2：2014-2023年社会消费品零售总额及增速 500000 471495 25.0% 439733 440823 450000400000 391981 408017 377783 347327 20.0% 350000 12.5% 315806 11.7% 15.0% 300000 286588 259487 10.0% 250000 10.0% 10.2% 10.4% 200000 7.2% 8.0% 8.8% 5.0% 150000 0.0% 100000 -0.2% 50000 -3.9% -5.0% 0 -10.0% 数据来源：国家统计局 网络消费的影响：2023年全国网上零售额154264亿元，比上年增长11.0%，占社会消费品零售总额的比重为27.6%，其中，实物商品网上零售额130174亿元，增长8.4%。网络购物在社会零售中的地位越来越重要， 占社零比重逐年提升。 图表3：2019-2023年全国网上零售额、实际增速及占社零比重 全国网上零售额(亿元) 同比实际增速 占社零总额的比重 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 50.0% 154264 137853 130884 40.0% 117601 106324 20.7% 30.0% 20.0% 16.5% 10.0% 0.0% -10.0% 20232022202120202019 -0.8% 23.6% 14.1% 24.5% 4.0% 27.2% 11.0% 27.6% 消费品类型：根据国家统计局的数据，2023年汽车类仍然是最大的零售消费品市场，金银珠宝类（增长率 13.3%）、服装鞋帽针纺织品类（增长率12.9%）、体育娱乐用品类（增长率11.2%）、烟酒类（增长率10.6%）是增长最快的几类消费品，建筑及装潢材料类、文化办公用品类消费品同比负增长。全国网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长11.2%、10.8%、7.1%，线上吃类消费增长放缓，线上穿类、用类消费呈W型复苏。 图表4：2023年社会消费品零售总额构成 2023年社会消费品零售总额主要数据 指标 2023年 绝对量 （亿元） 同比增长 （%） 社会消费品零售总额4714957.2其中：除汽车以外的消费品零售额4228817.3其中：限额以上单位消费品零售额1785636.5其中：实物商品网上零售额1301748.4按经营地分城镇4074907.1乡村640058.0按消费类型分餐饮收入5289020.4其中：限额以上单位餐饮收入1335620.9商品零售4186055.8其中：限额以上单位商品零售1652075.5粮油、食品类188875.2饮料类29913.2烟酒类550710.6服装、鞋帽、针纺织品类1409512.9化妆品类41425.1金银珠宝类331013.3日用品类75762.7体育、娱乐用品类118611.2家用电器和音像器材类87190.5中西药品类67105.1文化办公用品类4126-6.1家具类15162.8通讯器材类68147.0石油及制品类232196.6汽车类486145.9建筑及装潢材料类1569-7.8 数据来源：国家统计局 吃类商品 穿类商品 用类商品 40.0% 32.7% 30.9% 30.0% 17.8% 19.8% 20.0% 16.1% 11.2% 12.5% 10.0% 10.0% 10.8% 7.1% 5.7% 15.4% 0.0% 2023 3.5% 2022 8.3% 2021 2020 2019 -10.0% -20.0% -15.1% 图表5：网上零售额中吃穿用类商品增速 3、消费者信心指数：2024年1月份中国消费者信心指数为 88.90，市场信心较为低迷 消费者信心指数是衡量了消费者对