房地产行业2024年6月投资策略：政策密集出台，关注基本面边际变化

证券研究报告|2024年05月30日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：量价持续承压，政策密集落地。2024年1-4月，商品房销售额同比 -28.3%，降幅较1-3月扩大了0.7个百分点；商品房销售面积同比 -20.2%，降幅较1-3月扩大了0.8个百分点；商品房销售均价同比 -10.2%，降幅与1-3月持平。2024年4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-3.5%；70个大中城市二手住宅销售价格同比-6.8%；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。从日频跟踪来看，30城新建商品房成交量仍在低位，2024年5月26日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-34%；一线 城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-31%、-36%、-29%。18城二手住宅成交量同比持续改善，2024年5月26日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为0%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+17%、 -4%、-4%。4月30日，中共中央政治局召开会议，首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，对房地产政策创新定调。5月17日，央行推出四项需求端政策措施。5月27日，上海、广州、深圳陆续跟进降首付比例和降房贷利率下限的政策，需求端政策的密集落地，有望为楼市提供一定支撑，将在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面的边际好转。 板块：本月跑赢沪深300指数15.8个百分点。自上期策略报告发布至今， 房地产板块上涨18.6%，跑赢沪深300指数15.8个百分点，在31个行业中排1名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为14.9倍，仍比2022年的底部估值水平（20.1倍动态PE）低26.2%。 投资策略：当前房地产基本面仍处于量价承压的阶段，但短期内并未持续恶化。进入五月中下旬，需求端政策密集落地，将在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面的边际好转。短期看，地产板块的上涨能否延续，取决于政策出台后的短期效果，建议关注高频数据的边际改善情况。个股端，6月推荐绿城管理控股、滨江集团、龙湖集团、华润置地。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2024E 2025E 2024E 2025E 9979 绿城管理控股 优于大市 6.82 138 0.62 0.77 10.1 8.1 0960 龙湖集团 优于大市 13.20 877 1.91 1.96 6.3 6.1 1109 华润置地 优于大市 30.05 2104 4.45 4.79 6.2 5.7 002244 滨江集团 优于大市 8.68 264 0.99 1.07 9.1 7.8 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 房地产 优于大市·维持 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《数据背后的地产基建图景（八）-地产基本面未恶化不影响政策博弈，基建投资增速放缓》——2024-05-26 《保交房工作配套政策点评-中央层面出资让利，料将提振购房信心》——2024-05-18 《统计局2024年1-4月房地产数据点评-销售量价持续承压，新 开工明显边际改善》——2024-05-17 《杭州临安收购商品住房点评-本轮“去库存”首次政府直接出手收购，标志性意义重大》——2024-05-16 《房地产行业周报（2024年第19周）-销售虽弱但逐渐企稳，各地持续优化限购》——2024-05-14 房地产行业2024年6月投资策略 政策密集出台，关注基本面边际变化 优于大市 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：量价持续承压，政策密集落地4 统计局数据：量价持续承压4 高频数据：新房仍在低位，二手有所改善5 需求端政策密集落地，有利于基本面边际好转8 板块：本月跑赢沪深300指数15.8个百分点12 投资策略12 风险提示13 图表目录 图1：商品房销售额累计同比4 图2：商品房销售额单月同比4 图3：商品房销售面积累计同比4 图4：商品房销售面积单月同比4 图5：商品房销售均价累计同比5 图6：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比5 图7：70个大中城市二手住宅销售价格同比5 图8：分城市能级二手住宅销售价格同比5 图9：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡）6 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）7 图13：30城新建商品房成交面积累计同比，20247 图14：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套）7 图15：一线城市单日成交7天移动平均（套）8 图16：二线城市单日成交7天移动平均（套）8 图17：三线城市单日成交7天移动平均（套）8 图18：18城二手住宅成交套数累计同比，20248 图19：上期报告发布至今主流地产股涨幅12 图20：地产板块PE变化12 图21：上期报告发布至今各板块涨幅12 表1：历年中央重要会议关于房地产的表述9 表2：四大一线城市限购条件9 表3：四大一线城市限贷条件10 表4：四大一线城市商贷利率下限10 表5：主流城市限购政策10 行业：量价持续承压，政策密集落地 统计局数据：量价持续承压 2024年1-4月，商品房销售额28067亿元，同比-28.3%，降幅较1-3月扩大了0.7 个百分点；4月单月，商品房销售额6712亿元，同比-30.4%，降幅较3月扩大了 4.6个百分点。2024年1-4月，商品房销售面积29252万㎡，同比-20.2%，降幅较1-3月扩大了0.8个百分点；4月单月，商品房销售面积6584万㎡，同比-22.8%，降幅较3月也扩大了4.6个百分点。 2024年1-4月，商品房销售均价为9595元/㎡，同比-10.2%，降幅与1-3月持平； 4月单月，商品房销售均价10194元/㎡，同比-9.9%，降幅较3月扩大了0.6个百分点。2024年4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-3.5%，降幅较3月扩大了0.8个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-6.8%，降幅较3 月扩大了0.9个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图5：商品房销售均价累计同比图6：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图7：70个大中城市二手住宅销售价格同比图8：分城市能级二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 高频数据：新房仍在低位，二手有所改善 从日频跟踪来看，30城新建商品房成交量仍在低位。2024年5月26日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-34%；其中，北京、上海、广州、深圳新建 商品房7天移动平均成交面积同比分别为-61%、-16%、-29%、-21%；一线城市、 二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-31%、-36%、 -29%。 截至2024年5月26日，30城新建商品房当年累计成交3430万㎡，同比-41%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-36%、-36%、 -38%、-29%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-36%、-43%、-44%。 图9：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图13：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 从日频跟踪来看，18城二手住宅成交量同比持续改善。2024年5月26日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为0%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+10%、+48%、-2%、+73%；一线城市、二线 城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+17%、-4%、-4%。 截至2024年5月26日，18城二手住宅当年累计成交30.7万套，同比-17%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-20%、+23%、 -19%、+2%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-13%、-19%、-17%。 图14：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图15：一线城市单日成交7天移动平均（套）图16：二线城市单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图17：三线城市单日成交7天移动平均（套）图18：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 需求端政策密集落地，有利于基本面边际好转 4月30日，中共中央政治局召开会议，首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，对房地产政策创新定调。 5月17日，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政 策的有关情况，当天央行就推出四项政策措施：①设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。②降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。③取消全国层面个人 住房贷款利率政策下限。④下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。 5月27日，上海、广州、深圳陆续跟进降首付比例和降房贷利率下限的政策，需求端政策的密集落地，有望为楼市提供一定支撑，将在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面的边际好转。 表1：历年中央重要会议关于房地产的表述 日期表述 2018年4月23日要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。 2018年7月31日下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 2019年4月19日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 2019年7月30日坚持房子是用来住的、不是