房地产行业2024年2月投资策略：基本面未显好转，政策密集出台

证券研究报告|2024年01月30日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：基本面未显好转。从统计局数据看，销售降幅明显，城市分化较大，2023年，商品房销售额11.7万亿元，同比-6.5%，2021-2023年复合增速为 -20%，较2021年最高点18.2万亿元下降36%，已大致回到2016年的水平；商品房销售面积11.2亿㎡，同比-8.5%，2021-2023年复合增速为-21%，较2021年最高点17.9亿㎡下降38%，已大致回到2012年的水平。商品房销售 均价为10437元/㎡，同比2.2%；2023年12月单月，商品房销售均价为10069元/㎡，环比-2%，同比-5%。分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-0.1%、+0.1%、-1.8%，环比分别为-0.4%、-0.4%、-0.5%。 从高频数据看，整体同比微降，春节错位效应显现。由于基数原因，2024年销售同比微降。截至2024年1月28日，30城商品房累计成交面积为 692万㎡，同比-7.7%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域商品房成交面积累计同比分别为-33%、+2%、-5%、+53%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-9%、-5%、-13%。近一周销售同比大幅改善，主因春节错月，2024年1月28日，30城商品房7天移动平均成交面积环比持平；长三角、华南、华中&西南、华 北&东北区域7天移动平均成交面积同比分别为+443%、+1069%、+1269%、 +2070%；一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为+1474%、+1033%、+405%。 1月以来政策密集出台，1月24日，央行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，突破性允许经营性物业贷款偿还房企承贷项目以外其他债务，极大提升此方式融资的实际价值。1月27日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，近似全面放开限购，力度超过2014年，有助于打通置换链条，对当前低迷的基本面有一定的提振作用。 板块：本月跑赢沪深300指数2.8个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌0.8%，跑赢沪深300指数2.8个百分点，在31个行业中排8名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为8.1倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高22.0%。 投资策略：1月以来政策频出，但基本面暂未出现显著改善。楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，部分重点城市如广州将一定程度受益于新政所带来的基本面的提振，土储质量优、布局聚焦的优质房企将有望取得销售和规模的稳定增长。同时，未来一年开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。2月核心推荐越秀地产、绿城管理控股。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《经营性物业贷款新政点评-突破性放宽资金用途，信号意义强于实际影响》——2024-01-25 《数据背后的地产基建图景（五）-2023年地产基本面寒意未消，基建投资增速年底企稳》——2024-01-24 《统计局12月房地产数据点评-地产基本面表现较弱，需求端政 策持续发力》——2024-01-18 《2023年12月房地产数据点评-销售端仍待复苏，拿地端企稳回升》——2024-01-03 《房地产行业2024年1月投资策略-基本面未出现显著复苏，关 注京沪新政效果》——2024-01-02 房地产行业2024年2月投资策略 基本面未显好转，政策密集出台 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：基本面未显好转4 统计局数据：销售降幅明显，城市分化较大4 高频数据：春节错位，整体同比微降7 政策密集出台：经营性物业贷放宽、广州突破限购8 板块：本月跑赢沪深300指数2.8个百分点8 投资策略9 风险提示9 图表目录 图1：商品房销售额累计同比4 图2：商品房销售面积累计同比4 图3：历年商品房销售额及同比4 图4：历年商品房销售面积及同比4 图5：商品房销售额单月同比5 图6：商品房销售面积单月同比5 图7：商品房销售均价累计同比5 图8：商品房销售均价单月同比5 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比6 图10：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比6 图11：各能级城市新建商品住宅销售价格同比6 图12：各能级城市新建商品住宅销售价格环比6 图13：70个大中城市二手住宅销售价格同比6 图14：70个大中城市二手住宅销售价格环比6 图15：各能级城市二手住宅销售价格同比7 图16：各能级城市二手住宅销售价格环比7 图17：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡）7 图18：分区域商品房累计成交面积同比，20248 图19：分能级商品房累计成交面积同比，20248 图20：上期报告发布至今主流地产股涨幅9 图21：地产板块PE变化9 图22：上期报告发布至今各板块涨幅9 行业：基本面未显好转 统计局数据：销售降幅明显，城市分化较大 从统计局数据看，2023年，商品房销售额11.7万亿元，同比-6.5%，2021-2023年复合增速为-20%，较2021年最高点18.2万亿元下降36%，已大致回到2016年的水平；商品房销售面积11.2亿㎡，同比-8.5%，2021-2023年复合增速为-21%，较2021年最高点17.9亿㎡下降38%，已大致回到2012年的水平。商品房销售均 价为10437元/㎡，同比2.2%；2023年12月单月，商品房销售均价为10069元/ ㎡，环比-2%，同比-5%。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图3：历年商品房销售额及同比图4：历年商品房销售面积及同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图5：商品房销售额单月同比图6：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图7：商品房销售均价累计同比图8：商品房销售均价单月同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 各能级城市间的分化较大，新房与二手房市场也呈现不同趋势。从新房市场看，2023全年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-0.9%，环比-0.4%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-0.1%、+0.1%、-1.8%，环比分别为-0.4%、-0.4%、-0.5%。从月度数据看，2023下半年各能级城市新房价格环比降幅整体呈扩大趋势。从二手房市场看，2023全年，70个大中城市二手住宅销售价格同比-4.1%，环比-0.8%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-3.5%、-4.0%、-4.2%，环比分别-1.1%、-0.8%、-0.8%。从月度数据看，2023下半年各能级城市新房价格同比降幅整体呈扩大趋势。 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比图10：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图11：各能级城市新建商品住宅销售价格同比图12：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图13：70个大中城市二手住宅销售价格同比图14：70个大中城市二手住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图15：各能级城市二手住宅销售价格同比图16：各能级城市二手住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 高频数据：春节错位，整体同比微降 从日频跟踪来看，由于基数原因，2024年销售同比微降。截至2024年1月28日， 30城商品房累计成交面积为692万㎡，同比-7.7%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域商品房成交面积累计同比分别为-33%、+2%、-5%、+53%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-9%、-5%、-13%。 近一周销售同比大幅改善，主因春节错月，2024年1月28日，30城商品房7天 移动平均成交面积环比持平；长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均成交面积同比分别为+443%、+1069%、+1269%、+2070%；一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为+1474%、+1033%、+405%。 图17：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图18：分区域商品房累计成交面积同比，2024图19：分能级商品房累计成交面积同比，2024 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 政策密集出台：经营性物业贷放宽、广州突破限购 2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。 1月27日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健 康发展政策措施的通知》，在限购区域范围内购买120平方米以上住房不限购，居民名下住房用作租赁住房完成备案、系统挂牌计划出售的，买房时核减名下住房套数。 突破性允许经营性物业贷款偿还房企承贷项目以外其他债务，极大提升此方式融资的实际价值。近年房地产市场下行，大多房企已将优质的商业地产抵押变现，银行对剩余资产的认可度有待观察。虽然考虑到房企剩余可抵押资产情况和银行抵押贷款的风控力度，我们对经营性物业贷款新政的实际影响持谨慎乐观态度，但本次经营性物业贷款新政对资金用途的突破性确实较强，传递出监管层持续关注支持房企融资的积极信号，对目前过分悲观的市场情绪还是会有不错的提振效果，尤其利好持有大量优质商业地产的房企。广州此次近似全面放开限购，鼓励投资性需求，力度超过2014年，有助于打通置换链条，对当前低迷的基本面有一定的提振作用。 板块：本月跑赢沪深300指数2.8个百分点 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌0.8%，跑赢沪深300指数2.8个百分 点，在31个行业中排8名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态