房地产行业2024年1月投资策略：基本面未出现显著复苏，关注京沪新政效果

证券研究报告|2024年01月02日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：年末基本面未出现显著复苏。从统计局数据看，2023年1-11月，商品房销售额105318亿元，同比-5.2%，降幅较1-10月扩大了0.3个百分点； 商品房销售面积为100509万㎡，同比-8.0%，降幅较1-10月也扩大了0.2 个百分点。2023年11月单月，商品房销售额8157亿元，环比+0.8%，同比 -8.6%，降幅较10月扩大了0.5个百分点；销售面积7930万㎡，环比+2.0%， 同比-10.3%，降幅较10月收窄了0.7个百分点；销售均价为10285元/㎡， 环比-1.2%，同比+1.8%。从日频跟踪来看，销售年末表现较弱。2023年12 月31日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-16.1%；其中，长三角、 华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-6%、-10%、 -22%、-23%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分 别为-6%、-20%、-9%。截至2023年12月31日，30城商品房累计成交面积 为13447万㎡，同比-8.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-11%、-12%、-2%、-10%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-1%、-9%、-16%。 2023年1-11月，房屋新开工面积8.7456亿平，同比-21.2%；11月单月， 房屋新开工面积8279万㎡，环比+17.4%，同比-14.3%，降幅较10月收窄了 6.8个百分点。由于客观上当前已开未售土储占比较少，及主观上房企开工意愿增强，我们预计2024全年新开工有望+15%。 12月14日，北京、上海同步调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策。京沪本轮楼市新政扩大普宅认定范围、较大幅度降低利率、一定程度降低首付，对刚需有直接利好，有望激活置换链条，从风向标意义上来说，有助于传递高层扶持房地产的决心，市场信心有望逐步恢复，进一步带动地产销售缓慢复苏。 板块：本月跑输沪深300指数6.1个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌8.6%，跑输沪深300指数6.1个百分点，在31个行业中排31名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为7.6倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高15.6%。 投资策略：随着置换链条的逐渐打通，市场基本面有望企稳回升，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善，取得销售和规模的稳定增长。同时，未来一年开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。1月核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《统计局11月房地产数据点评-销售尚未回温，新开工单月回正》 ——2023-12-18 《京沪楼市新政点评-放松普宅认定标准及个人住房贷款政策，明确“因区施策”》——2023-12-15 《2023年11月房地产数据点评-销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转》——2023-12-12 《房地产行业2023年12月投资策略-关注受益于开工端、城改、 楼市热度边际改善的核心标的》——2023-11-30 《数据背后的地产基建图景（四）-地产基本面仍较弱，看好基建投资增速年内企稳》——2023-11-27 房地产行业2024年1月投资策略 基本面未出现显著复苏，关注京沪新政效果 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 证券研究报告 内容目录 行业：年末基本面未出现显著复苏4 年末翘尾较为疲弱，政策效果仍未完全显现4 新开工单月回正，预计2024全年+15%5 京沪楼市政策不断，有望激活置换链条6 板块：本月跑输沪深300指数6.1个百分点7 投资策略7 风险提示8 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2