香港写字楼市场 2024年第一季度

MARKETBEAT 香港 寫字樓市場2024年第一季度 同比變化 19.6% 待租率* 26.4萬 淨吸納量（平方呎） HK$47.6 租金（港幣/平方呎/月） 資料來源：戴德梁行研究部 未來一年預測 首季淨吸納量繼續錄得正數 今年首季，香港甲級寫字樓的整體淨吸納量維持正數，達264,200平方呎，主要受九龍東數宗大型新甲廈租賃活動推動(289,700平方呎)，這反映企業繼續追求優質且具成本效益的升級搬遷選擇。季內共有四座新寫字樓落成，爲位於中區的TheHenderson(325,000平方呎)、九龍西的永康街83號(289,800平方呎)、港島南的偉華匯(219,200平方呎)，以及灣仔及銅鑼灣區的太古廣場六座(155,200平方呎)。新增供應的落成促使整體待租率按季升0.8個百分點，至19.6%水平。整體甲級寫字樓租金繼續回調，按季微跌0.6％至每月每平方呎港幣$47.6。由於港島南(25.3%)和九龍西(31.4%)的待租率屬於偏高水平，業主在租金叫價上態度較爲軟化，因此這兩區的租金錄得較顯著的跌幅，按季分別下調3.1%和2.7%。 新租貸活動增加以公營機構最為活躍 第一季租賃市場氣氛有所改善，新租賃面積按年升超過四成，錄得約889,000平方呎。按行業劃分，新租賃活動主要由公營機構主導，佔今季新租賃面積的23％，其次為銀行及金融業(21％)，以及專業服務及房地產行業(15％)。公營機構方面，香港金融管理局承租尖沙咀區環球貿易廣場三層 （以上資料指整體甲級寫字樓市場;除特別標示外，所有面積以實用面積計算） *待租率的計算包括已經空置以及將於未來12個月內空置的寫字樓樓面 香港經濟數據 2024年第一季度 辦公室，共涉及79,200平方呎，而香港科技大學亦租用了九龍東TheMillennity一座兩層共佔29,700平方呎的辦公樓面。至於銀行及金融業，有新 加坡華僑銀行租用九龍東新甲廈AIRSIDE共54,800平方呎的樓面;在中區，則有美國資產管理公司富蘭克林坦普頓進駐中區國際金融中心二期一個21,700平方呎的辦公室。在專業服務及房地產行業方面，建盛(亞洲)工程顧問公司租用了九龍東二號海港廣場兩層共涉及40,400平方呎的樓面，另有藝術及奢侈品拍賣巨頭蘇富比承租灣仔及銅鑼灣區新落成項目太古廣場六期四層樓面，共佔25,200平方呎。 年內將有約70萬平方呎新增樓面相繼竣工入市 4.3% GDP增長 (2023年第四季度) 2.1% 同比未來 變化一年預測 展望後市，我們預計年內將有約70萬平方呎的新增辦公樓面相繼竣工入市，主要坐落中區(432,700平方呎)和九龍東(307,100平方呎)。雖然大量的新增供應能為企業提供更多寫字樓選擇，但預計至2024年底，寫字樓市場整體待租率將升至超過20％水平，屆時將加劇租賃市場的競爭，尤其是較多新增供應的地區。由於不少租戶正尋求優質且價錢合理的升級搬遷選項，市場上越見有更多業主考慮進一步升級他們的寫字樓項目，包括透過加入環境、社會和管治(ESG)以及科技元素來吸引企業落戶。我們預期，2024年香港整體寫字樓租金將下調7％至9％。 甲級寫字樓淨吸納量及新增供應甲級寫字樓租金及待租率 百萬(平方呎) CPI增長* (2024年2月) 2.9% 失業率** (2023年12月至2024年2月) 資料來源：香港政府統計處；穆迪分析 *綜合物價指數，未經季節性調整 **該3個月移動平均，經季節性調整 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 -1.0 -2.0 -3.0 淨吸納量(平方呎)新供應(平方呎) 2.9 0.30.1 1.21.0 0.3 0.3 -0.6-0.3 -2.3 20202021202220232024第一季 100 80 60 40 20 0 租金,港幣每平方呎每月(左軸)待租率(右軸) 20202021202220232024 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% 資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部 區域 存量(平方呎) 待租面積(平方呎) 待租率 本季度淨吸納量 (平方呎) 年初至今淨吸納量 (平方呎) 施工面積 2024-2027 甲級寫字樓租金 港元/美元/歐元/ 市場資料 (平方呎)* 平方呎/月 平方呎/月 平方呎/月 中區 15,846,869 2,578,071 16.3% -49,726 -49,726 959,400 $85.0 $10.9 €10.0 灣仔及銅鑼灣 9,434,924 1,428,602 15.1% 46,988 46,988 1,160,400 $49.6 $6.3 €5.8 尖沙咀 10,073,414 1,541,426 15.3% 41,780 41,780 2,582,400 $43.3 $5.5 €5.1 核心區 35,355,207 5,548,099 15.7% 39,042 39,042 4,702,200 $63.8 $8.2 €7.5 港島東 9,430,396 1,720,685 18.2% -20,477 -20,477 - $38.6 $4.9 €4.5 港島南 2,761,041 697,268 25.3% 13,370 13,370 387,500 $26.4 $3.4 €3.1 九龍東 16,872,914 3,993,109 23.7% 289,656 289,656 617,800 $25.9 $3.3 €3.0 九龍西 5,536,292 1,738,061 31.4% -57,391 -57,391 - $30.1 $3.8 €3.5 非核心區 34,600,642 8,149,122 23.6% 225,158 225,158 1,005,300 $30.2 $3.9 €3.5 香港整體 69,955,850 13,697,221 19.6% 264,200 264,200 5,707,500 $47.6 $6.1 €5.6 匯率:1美金=0.9187歐元=7.8223港幣(截止2024年3月15數據) *上述表示的所有面積均以實用面積計算 2024年第一季度主要租賃成交 寫字樓 區域 租戶 面積（平方呎） 租賃類型 環球貿易廣場 尖沙咀 香港金融管理局 79,200 搬遷 AIRSIDE 九龍東 華僑銀行 54,800 搬遷 AIRSIDE 九龍東 歷德Lidl 51,000 搬遷 二號海港廣場 九龍東 建盛(亞洲)工程顧問有限公司 40,400 擴充樓面 AIRSIDE 主要在建項目 九龍東 保誠保險 38,600 搬遷 寫字樓 區域 發展商 面積（平方呎） 預計落成時間 TheXRLSite(西九龍高鐵站) 尖沙咀 新鴻基地產 2,112,000 2025 長江集團中心二期 中區 長江實業 432,700 2024 OneCausewayBay(告士打道281號) 灣仔及銅鑼灣 文華東方/香港置地集團 410,400 2025 數碼港五期 港島南 香港數碼港管理有限公司 387,500 2025 KTR350 九龍東 羅氏集團 207,100 2024 資料來源：戴德梁行研究部 鄧淑賢 執行董事，香港區研究部主管鰂魚涌太古坊華蘭路18號 港島東中心27樓 電話：+85229567021 rosanna.tang@cushwake.com 黃詠聰 香港區研究部經理 鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓 電話：+85229567041 anthony.wong@cushwake.com cushmanwakefield.com 關於戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2023年公司全球營業收入達95億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在可持續發展等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁（www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。 ©2024戴德梁行。版權所有。本報告中所包含的信息從多個被認爲是可靠的來源收集，包括由戴德梁行委托完成的報告。本報告僅供信息参考之用，其中可能包含錯誤或遺漏；本報告不對其準確性作出任何保證或聲明。本報告中的任何内容均不得被視爲CWK證券未來表現的指標。您不應基於此處的觀點，購買或出售CWK或任何 其他公司的證券。CWK對於基於本報告所包含的信息所購買或出售的證券，概不負責。您在瀏覽本報告時，即放棄因報告中信息的準確性、完整性、充分性或您使用報告中包含的信息而對CWK以及CWK的關聯公司、高級職員、董事、雇員、代理人、顧問和代表提出任何索賠。 MARKETBEAT 香港 寫字樓市場2024年第一季度 MARKETBEAT 香港 2024年第一季度零售市場 同比變化 30,000 每月家庭入息(港元) 2.9%1 失業率(23年12月-24年2月) 299%2 訪港旅客 資料來源：香港政府統計處，香港旅遊發展局，穆迪分析 1經季節性調整三個月移動平均 2該數據指2024年1-2月 香港經濟數據-2024年第一季度 同比 變化 4.3% GDP增長 (2023年第四季度) 1.4% 零售額增長3 未來一年趨勢 未來一年趨勢 商舖租賃活動以港島區較為活躍 受訪港旅客數字持續增長帶動，今年1月至2月本地零售業總銷售貨額總計703億港元，按年稍微增長1.4%，增長速度較去年有所放緩。在各 零售類別中,“藥物及化妝品”錄得21.7％按年升幅,“珠寶及鐘錶”和“服裝及配飾”則分別按年升8.8%和7.4％ 第一季的零售租賃和擴張活動主要集中在港島區。在中環，本地運動服裝零售商允記擴張至太平行，租下約4,920平方呎的多層商舖。同時，由於現時租金水平具一定吸引力，溥儀眼鏡趁機在畢打街同一商廈內租下一個面積和店面更大的地舖，涉及1,390平方呎空間。至於在銅鑼灣，內地飲食連鎖店和府撈麵進駐羅素街，開設其香港首店；另有一家本地藥房承租了同一主街一個地舖。九龍區方面，尖沙咀廣東道亦錄得一宗巨舖租賃成交，日本漫畫、動畫和遊戲專賣店ANIMATOKYO承租新港中心約55,000平方呎的多層樓面，取替H&M舊有旗艦店位置，作其在港第一家也是最大的動漫體驗館。 整體空置率大致平穩港人北上消費熱潮使租金增長放緩 中環新租賃成交促使該區空置率按季下調1.5個百分點至7.0%，銅鑼灣則按季持平，維持在2.6%水平。然而，隨著一些節日限定店遷離一線街道，旺角和尖沙咀的空置率分別上升至11.1%和11.8%。雖然本港入境旅遊正逐步復甦，但港人越趨頻繁地北上到其他大灣區城市消費，本地消費難免被削弱，因而抑制了零售商舖租金的復甦步伐。在2024年第一季，各區一線街舖租金按季錄得0至1%的輕微增長。在餐飲業方面，本地營運商普遍保持審慎，以致餐飲租金增長減慢，其中銅鑼灣和中環按季微升1%，尖沙咀和旺角則錄得2%輕微跌幅。 政府宣傳活動將積極推動旅遊業和提振零售氣氛 在最新的2024-25年度財政預算案中，香港政府宣布了一系列推廣世界級大型活動和會議展覽以刺激經濟的措施。預計這將能吸引更多海外旅客訪港，親身體驗香港的獨特魅力，繼而帶動一線街舖的人流和旅客消費活動。此外，政府也正積極推動十八區「日夜都繽紛」活動，旨在刺激本地消費並加強遊客對本地文化的了解。與此同時，「個人遊」計劃的覆蓋範圍將擴大至更多的內地城市。我們相信，這些政府措施能為香港零售氣氛帶來提振作