亚太地区写字楼市场周期变化 2024年第一季度

亚太地区-2024年3月 SPOTLIGHT SavillsResearch 写字楼市场周期变化 RetailsalesinBeijingwereup4.4%year-on-yeartoRMB539.8billionin1H2018 业主及租户市场驱动因素 摘要 •积极的经济增长在过去一直推动着 写字楼需求。 •除供应受限的情况以外，需求量会直 接转化为吸纳量 •混合办公和居家办公削弱了经济增长 与实际吸纳之间的关系。 •员工对办公室内及周边便利设施有 了更高的要求。 •投资者和企业要求建筑通过ESG认 证。 •员工、企业和投资者的需求可能会催 生双层市场。 •中国以外的大多数市场呈现积极的 发展态势，甚至是健康可持续的增 长。 •在成熟市场供应有限的情况下，持 ESG资质的优质写字楼将有稳定/增 长的租金表现。 •2024年大部分主要区域市场预计仍 利好租户。 •在我们监测的城市中甲级写字楼市 场租金走势波动不大。 强劲的GDP数据通常表明商业活动更活 从经济增长到写字楼需求 1 跃更、大雇的佣需需求求。增过长去，这企两业者对之写间字的楼联面系积相也当有直灵活接办且公高的度工相作关方，但式近导期致演现变在出的的雇居主家不或再需度要取那决么于多通的勤办质公量空和间成。本混、合住办宅公面的积普、通及信程基各种建因、企素业。文化或个人职位是否面向客户等 1尤其是第三产业增加值 通室常内情设况计，下1，0如名果员采工使用更用加6张利办于公灵桌活，办则公其的 图1：各市场实际GDP增长，2023-2024年 社间相交当区于域两或张替办代公型桌工的作空区间域。所即需便的居额家外办空公间的和员替工代回型到工办作公区室域，他有们可仍能需会要反社向增交加空需抑求制办。除公经室济需增求长，如外新，政金策融变市化场也的会开刺放激、行或 业补贴、税收变化等。 从写字楼需求量到吸纳量 写纳字量，楼需需求求越在高一就般会情推况动下楼会面直出接租转率化越为高吸，但的事空实置空并间非总不足是和如/此或。新在写某字些楼情供况应下不，足现就有 20232024F 8 7 6 同比增长% 5 4 3 2 1 0 图2：优质写字楼市场周期，2023下半年 来源：牛津经济研究院 TheUpsandDownsofOfficeMarketCycles 期 期 期 来源：第一太平戴维斯研究与咨询 savills.co.hk/insight-and-opinion/2 价能力较强，“业主市场”就会形成。 正增长。 会租限金，制租出户租就率必。如须果接供受应更有高限的，租业赁主成提本高，或降者级被租迫用“质去量中较心差化的”楼离宇开。核由心于商业业主区的或议 而争在夺空租间户，供租应金充增足长的就情会况受下制，业，租主户则也需会要享但有是更，近多年议来价随权着力混：这合就办公是“方租式户的市出场现”、。员对工绿对色认写证字建楼筑便的利需设求施压的力关，注企提业高更以明及显倾的向新于建选筑择），优而质不写是字低楼档（写或字符楼合。ESG标准 尽亚管太全地球区其许他多写地字区楼的市写字场年楼内市租场金前景仍黯将实淡，现 HongKongSAR Tokyo Singapore Seoul Sydney Mumbai DelhiNCR Beijing Shanghai Osaka HoChiMinhCity Taipei Brisbane Shenzhen Guangzhou Melbourne Manila Bengaluru Hanoi Jakarta KualaLumpur 图3：优质写字楼租用总成本（市场内前五最具代表性项目的平均值），2023年下半年 新北加京坡 东香京港 德里首上海买 孟悉首尼尔 胡布里志台明北市 大都区阪 斯深圳班 墨 班加马罗河尔内 尔广本州 雅加尼拉达 吉隆坡 050100150200 从吸纳量到租金增长周期 随达着到市一定场的上占的有写率字门楼槛空间后，陆租续金租增出长，整的体模式低于就5会%出，现有。限在的发供达应市量场就中会，引如发果租空金置增率长场，。业而主仍在处租于发赁展谈中判的中会采，取由更于强优硬质的空立间10资%源或有以限上，即租使金整仍体会市进场入空增置长率周可期高2。达 在追积逐优极质的商或业符环合境ES中G，标盈准利的企写业字会楼倾，该向类于建场下筑行的的租情金况溢下价，也溢会价高空于间其则他会建下筑降。，在因市为低租的更户会具更成倾本向竞选争择力非的房核源心位。在置下或行档周次期较 中降，低业表主面为租了金维之持前资，产向的租估户值和，中往介往提会供在更 US$PERSQMNETPERMONTH 美元每月每平方米净值 图4：各甲级写字楼市场净吸纳和空置率变化，2023-2024年 来源：第一太平戴维斯研究与咨询 多修的补补贴贴和更措高施，的通中常介包费括。免租期延长、装 2024年亚太地区写字楼市场展望 1,600 1,400 1,200 ,000平方米 1,000 800 600 400 200 0 -200 2023（左轴）2024（左轴）空置率变化（右轴） 9 6 3 百分点变化% 0 -3 -6 -9 -12 -15 -18 那期么中，的亚哪洲个主阶要段的呢写？字图楼2显市示场了处我于们租监赁测周的场周优期质反写应字会楼略市为场滞的后表）现。（在整这体些写市字场楼中市，大金下多降数的处衰于退租期金，增还长没放有缓任的何繁市荣场期已或转租入复模往苏往期受。亚到太该区市域场内服，务各业写规字模楼的市制场约的，规而推的高租租户。金这的有往助往于是解金释融为服什务么和东科京技、行中业国香写字港楼和租新加金市坡场一直。值是得亚注太意地的区是内，最近昂年贵来的, 加，而金融行业则出现萎缩。 科技行业增长强劲，对办公空间的需求增 那么2024年我们可以期待什么呢？ 注：班加罗尔、德里首都区和孟买数据为总吸纳量。河内来净源吸：纳第和一空太置平率戴预维测斯数研据究缺与失咨询。 2注入发，展市中场市需场要的更一多个时特间点来是消，化新这增些供空应间（。通这常意是味投着机这性个建市设场）不里断较快为速成熟因此的，项整目体空市置场率空可置能率保的持混在合较平低均水值平往，往而高新于建发成达的市楼场宇。空置率则较高。 TheUpsandDownsofOfficeMarketCycles 3 图5：各甲级写字楼市场的新增供应量，2023-2024年 2023（左轴）2024（左轴）新增供应变化（右轴） 2,500 2,000 ,000平方米 1,500 1,000 500 0 -500 900 600 ,000平方米变化 300 0 -300 -600 -900 幸长，运从的0是.6，%（所日有本市）场到的5G.8D%P（均印呈度现）正不增等，显广州示、了东强京劲、的孟写买字和楼胡需志求明。市除外布（里这斯些班城、市有城在市20的23写年字已楼达市到场峰吸值纳），量我预们计监将测同的比所上升响。貌在似亚是太在地可区控，范混围合内办。公模式带来的影 的空置率都将在今年内出现小幅上升。 与首此都同区时外，除受东高京供、应首水尔平、影班响加，罗所尔有和市德场里 就租金而言，亚太市场将相对稳定，仅出 志明市的写字楼市场内业主将更为强势。 展于租望户20，2而4年在全首年尔，、几德乎里所首有都市区场、都孟将买和有胡利现小幅的租金波动。只有中国香港是一个 图6：各甲级写字楼市场租金预测，2022-2024年 来源：第一太平戴维斯研究与咨询 例租外金，将由在于年市内场下过降度5%扩至张1，0需%求。疲软，预计 202220232024F 15 10 同比增长% 5 0 -5 -10 -15 来源：第一太平戴维斯研究与咨询 Formoreinformationaboutthisreport,pleasecontactus Agency JoeyChio HeadofTransactionandAdvisory,China +862163916688 joey.chio@savills.com.cn ResearchJamesMacdonaldHeadofResearch,China +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn ChrisZhang HeadofEnterprisePortfolioServices,China +862163916688 chris.zhang@savills.com.cn SimonSmith RegionalHeadofResearch&Consultancy,AsiaPacific +85228424573 ssmith@savills.asia AdamEvennett RegionalDirector,CrossBorderTenantAdvisory,AsiaPacific +85228424208 aevennett@savills.asia NancyWong SeniorManager,RegionalResearch&Consultancy +85228424281 naywong@savills.asia TheUpsandDownsofOfficeMarketCycles Savillsplc:SavillsplcisaglobalrealestateservicesproviderlistedontheLondonStockExchange.Wehaveaninternationalnetworkofmorethan600officesandassociatesthroughouttheAmericas,theUK,continentalEurope,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast,offeringabroadrangeofspecialistadvisory,managementandtransactionalservicestoclientsallovertheworld.Thisreportisforgeneralinformativepurposesonly.Itmaynotbepublished,reproducedorquotedinpartorinwhole,normayitbeusedasabasisforanycontract,prospectus,agreementorotherdocumentwithoutpriorconsent.Whileeveryefforthasbeenmadetoensureitsaccuracy,Savillsacceptsnoliabilitywhatsoeverforanydirectorconsequentiallossarisingfromitsuse.ThecontentisstrictlycopyrightandreproductionofthewholeorpartofitinanyformisprohibitedwithoutwrittenpermissionfromSavillsResearch. savills.co.hk/insight-and-opinion/4