大湾区住宅市场及商业物业投资市场 2023回顾及2024展望

戴德梁行|大灣區住宅及商業物業投資市場-2023回顧及2024展望1 大灣區住宅市場及商業物業投資市場 2023回顧及2024展望 2024年1月 自四月起成交量開始回落；然而下半年隨著調控政策放寬而逐步回穩 認房不認貸、降低首付比例、下調房 貸利率和放寬限購等措施相繼出台 2022 2023 大致平穩上升 銷售套數(套) 60,000 大灣區每月銷售套數 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 - 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月 20222023 多舉措降低購房門檻，刺激置業需求 中央層面 8月25日國務院通過《關於規劃建造保障性住宅的指導意見》 •推動中國新一輪「房改」，其中強調推動房地產業轉型發展新模 式，讓商品住宅回歸商品屬性滿足改善性住宅需求 •進一步促進穩地價、穩房價、穩預期 8月25日《關於延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》 •對出售自有住房並在現房出售1年內重新購買住房的納稅人，對 其出售現住房已繳納的個人所得稅以退稅優惠 8月27日《關於優化個人房屋貸款中住房套數認定標準的通知》 •家庭成員在當地名下無成套住房，不論是否已利用貸款購買過住 大灣區重點措施 執行“認房不認貸”政策措施 8月30日廣州、深圳、中山、東莞、惠州先後發布《關於優化我市個人房貸款中房屋套數認定標準的通知》，居民家庭申請貸款，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行機構均按首套屋執行房屋信貸政策 9月初佛山、江門、珠海也先後發布調整房貸首套認定標準通知 降低首付比例 9月9日廣州多區下調二套房首付比例 房，均以首套住房執行信貸政策 =認房不認貸 11月23日深圳將二套房最低首付比例統一調整爲40% 8月31日《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》 •首套房屋商業個人房屋貸款最低首付比例統一為不低於20%，二 降低房貸利率 套房統一不低於30%=降低首付比例 9月8日廣州下調首套房和二套房商貸利率 10月16日二十大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多通路保障、租購並舉的住房制度，為未來五年房地產市場發展定下了基調=堅持房住不炒 10月17日自然資源部發文建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等，意味著未來土拍將恢復價高者得的市場規律，房企利潤空間也有保障，有利於未來房屋價格實現市場化自由定價 =取消地價限制 9月29日深圳跟隨廣州下調首套房和二套房商貸利率 放寬限購 9月20日廣州多區調整限購政策，廣州市戶籍居民家庭限購2套住房，非本市戶籍社保年限縮至2年 當中以深莞惠珠及廣州的表現較佳 80,000 70,000 +3.4% +14.1% 整體一手銷售套數(套)20222023同比 403,153378,242-6.2% 60,000 -21.3% 50,000 40,000 30,000 20,000 -9.7% -25.6% +3.4% -23.0%+1.0% +3.6% 10,000 廣州廣州惠州惠州佛山佛山江門江門中山中山深圳深圳肇慶肇慶東莞東莞珠海珠海 222322232223222322232223222322232223 - 20222023 20222023 20222023 20222023 20222023 20222023 20222023 20222023 20222023 廣州 惠州 佛山 江門 中山 深圳 肇慶 東莞 珠海 Q1Q2Q3Q4 2023全年整體銷售量按年跌6.2%；預計明年銷售數字有望回升5%至接近40萬宗水平 銷售套數(套) 800,000 34% 6% ~5% 396,000 378,242 403,153 614,359 703,076 700,000 大灣區整體一手住宅銷售套數 600,000 500,000 13% 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2020 2021 2022 2023 2024F 下半年更多發展商願意以吸引開價推盤 城市 2022年12月 (人民幣,每平方米) 2023年6月 (人民幣,每平方米) 2023年12月 (人民幣,每平方米) 半年變化∆ 全年變化∆ 深圳 66,589 65,668 62,844 -4.3% -5.6% 廣州 35,871 41,897 40,855 -2.5% 13.9% 東莞 30,247 39,974 32,295 -19.2% 6.8% 珠海 25,485 25,446 24,362 -4.3% -4.4% 佛山 18,545 20,374 18,778 -7.8% 1.3% 惠州 14,223 13,818 11,726 -15.1% -17.6% 中山 16,274 14,959 12,448 -16.8% -23.5% 江門 8,181 8,041 8,634 7.4% 5.5% 肇慶 7,237 7,053 6,621 -6.1% -8.5% 2023第四季度戴德梁行深圳二手房價指數從2022年按年微調5.3% 價格指數萬平方米 180.0 2021Q2(頂峰) 540.00 160.0 140.0 160 11.9% 2023Q4 141 二手住宅價格變化(%)2023Q4 450.00 120.0 100.0 80.0 360.00 按季 -3.0% -5.3% 270.00 -11.9% 自2021Q2 （歷史高位） 按年 60.0180.00 40.0 20.0 90.00 0.0 20162016201620162017201720172017201820182018201820192019201920192020202020202020202120212021202120222022202220222023202320232023 0.00 Q1Q2Q3Q4 Q1Q2 Q3Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3Q4 Q1Q2Q3Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3Q4Q1Q2 Q3Q4 資料來源：深圳市房地產資訊平台、戴德梁行研究部注：2016年Q1指數為100 二手住宅成交面積(萬平方米;右軸)中高端二手住宅價格指數(左軸) 大灣區住宅市場回顧及展望 成交量 大灣區住宅市場仍處於鞏固期，雖然下半年每月整體一手銷售數字均遜於去年，但隨著地方政府鬆綁各項樓市調控措施，成交量自8月起漸趨平穩 期望政府鬆綁力度加大，進一步刺激置業和物業投資需求，預計2024全年銷售數字回升5%至接近40萬宗水平 房價 隨著政府鬆綁調控措施、基建逐步完善和商業活動越見頻繁，市場信心逐漸回穩，2024上半年成交量有望重拾上升動力，支持樓價穩定發展 年月 市場熱點 大灣區市場分析 全國各城市大宗交易額排名大灣區佔全國成交比例 買家類型分析單宗交易額分析物業類型分析 廣州全年交易額趨勢 廣州成交情況 深圳全年交易額趨勢 深圳成交情況 2024年展望 11 大灣區投資越來越受重視，佔全國大宗交易佔比破紀錄 中國大陸維持低利率，刺激投融資活動 保險基金、金融機構、實體企業及地方國企積極佈局一二線城市核心資產 新經濟熱門賽道蓬勃發展，生物醫藥產業園、高標物流資產包交易湧現 公募REIT市場規模超千億，底層資產類型逐步增加，產業園、長租公寓、消費基礎設施項目備受機構投資者關注 北京 深圳 廣州 億 億 億 二線城市 億 全國年累計成交億 上海 億 2018-2023年成交額 650 500 (億人民幣) C&W預測 全國大灣區大灣區佔全國成交額比例 內外資買家佔比（基於交易金額） 內資機構交易額達 億，佔全年成交額 。 外資機構相對保守，但仍然對核心區位的稀缺性 資產保持關注。代表項目為鐵獅門 收購羅湖公寓項目及基金收購羅湖萬科商業項目。 外資內資 2021年交易宗數 2022年交易宗數 2023年交易宗數 宗(22%) 宗(39%) 宗(23%) 59宗 61宗 85宗 宗(78%)宗(61%)宗(77%) 交易總額超過10億交易總額低於10億 2021交易額類型佔比 2022交易額類型佔比 2023年交易額類型佔比 成交金額（億人民幣） 資料來源：戴德梁行研究部及資本市場部 商業類項目投資意向提振；養老類項目開始受險資青睞 天河萬科廣場 區位廣州天河區面積53,340平方米總價8.8億元交易方式資產交易 粵海雲港城4號地A2、A6棟 區位 廣州白雲區 面積 30,000平方米 總價 11億元 交易方式 資產交易 私人投資者 仁和頤家和園養老社區項目 區位廣州番禺區面積30,800平方米總價7.5億元交易方式股權交易 成交金額（億人民幣） 資料來源：戴德梁行研究部及資本市場部 普洛斯坪山物流園 區位深圳坪山區面積92,208平方米總價8.95億交易方式股權交易 深南萬科里 區位深圳羅湖區面積15,316平方米總價4億 自用型買家活躍；大灣區物流受到投資人關注 資料來源：戴德梁行資本市場部 大灣區其他地區成交 區位：江門鶴山、江門蓬江、西安面積：436,144平方米 交易日期：2023年12月 江門鶴山 江門蓬江 年大灣區投資市場展望 在房地產行業資金緊張的挑戰下，預計今年可能會有更多 的大灣區優質資產的價格回調,投資者有更多選擇及機會 內資買家將繼續主導大宗交易市場，外資買家預計將在下 半年降息後逐步回歸 在消費類基礎設施REITs多單獲批的利好情況下，零售類資 產將廣受投資人追捧 23 問答環節 大灣區住宅市場及 商業物業投資市場回顧及展望 陶汝鴻AlvaTo 大中華區副總裁 大中華區策略發展顧問部主管 陳彩麗CharliChan 執行董事 中國資本市場部香港主管