2023上半年大湾区住宅市场及商业物业投资市场回顾及展望

Cushman&Wakefield|1H2023HongKongOffice,RetailandResidentialMarkets1 大灣區住宅市場及商業物業投資市場 回顧及展望 2023年上半年 2023年7月 大灣區各城市一手住宅銷售數字 2023上半年整體一手銷售數字有改善 整體一手銷售套數(套) 1H2022 2H2022 1H2023 環比 同比 191,082 212,071 221,939 4.7% 16.1% 80,000 20222023 廣州 20222023 惠州 20222023 佛山 20222023 江門 20222023 中山 20222023 深圳 20222023 肇慶 20222023 東莞 20222023 珠海 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 廣州廣州惠州惠州佛山佛山江門江門中山中山深圳深圳肇慶肇慶東莞東莞珠海珠海 222322232223222322232223222322232223 - Q1Q2Q3Q4 大灣區每月一手住宅銷售數字 年初“金三銀四”旺季表現不俗，但四月後成交量開始回落 44.4% 2022 2023 2023下半年每月平均約35,000–40,000套 7–15% 430,000– 460,000 403,153 同比 2023F 2022 整體一手銷售套數(套) 銷售套數(套) 60,000 大灣區每月銷售套數 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 - 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月 20222023 各城市一手房價表現 各城市表現不一-廣州、東莞、佛山表現勝於其他城市 城市 2022年6月 (人民幣,每平方米) 2022年12月 (人民幣,每平方米) 2023年6月 (人民幣,每平方米) 年初至今變化 ∆ 按年變化 ∆ 深圳 74,954 66,589 64,358 -3.4% -14.1% 廣州 38,163 35,871 41,857 16.7% 受“價高量少” 的優質新盤 9.7% 東莞 30,906 30,247 39,974 32.2% 銷情帶動 29.3% 珠海 25,690 25,485 25,332 -0.6% -1.4% 佛山 19,528 18,545 20,374 9.9% 4.3% 惠州 12,880 14,223 13,818 -2.8% 7.3% 中山 15,242 16,274 14,959 -8.1% -1.9% 江門 8,607 8,181 8,056 -1.5% -6.4% 肇慶 5,861 7,237 6,998 -3.3% 19.4% 深圳中高端二手住宅價格指數 戴德梁行深圳房價指數從2021年頂峰下調8.9% 價格指數萬平方米 180 160 140 2021Q2(頂峰) 160 540 8.9%2023Q2 146 二手住宅價格變化(%)2023Q2 按季 年初至今按年 自2021Q2 （歷史高位） -2.5% -2.1% -5.7% -8.9% 450 120360 100 270 80 60180 40 90 20 00 201620162016201620172017201720172018201820182018201920192019201920202020202020202021202120212021202220222022202220232023 Q1Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3Q4 Q1Q2 Q3Q4 Q1Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3Q4 Q1Q2 Q3Q4 Q1Q2 資料來源：深圳市房地產資訊平台、戴德梁行研究部注：2016年Q1指數為100 二手住宅成交面積(萬平方米;右軸)中高端二手住宅價格指數(左軸） 大灣區住宅市場回顧及展望 成交量 發展商推盤步伐加快，上半年整體一手銷售數字有改善 雖然政府放鬆部分調控措施，但市場反應未如想像般熱烈 預計2023全年銷售數字約43至46萬套，比上年全年增長 約7至15% 房價 預計下半年二手房價格普遍下調5%，利好自用型買家 廣州、東莞、佛山上半年房價表現勝於其他城市 2023年7月 記者招待會內容 市場熱點 消費類基礎設施公募REITs帶動市場熱度自用型買家類型多樣化 產業園熱度飆升 大灣區市場分析 2.1佔全國成交比例 2.2全國各城市大宗交易額排名 2.310億以上成交 2.4物業類型分析 2.5廣州全年交易額趨勢 2.6廣州成交情況 2.7深圳全年交易額趨勢 2.8深圳成交情況 2023年下半年展望 2.1大灣區2023年上半年總成交額282億,佔全國大宗交易約31.5% 近5年成交額(億人民幣) 全國大灣區 大灣區佔全國成交額比例 2.2廣州、深圳大宗交易市場活躍 全國2023年上半年累計成交894億 上海北京深圳廣州二線城市 2.3大灣區2023年上半年10億以上交易宗數佔34% 2021年交易宗數 2022年交易宗數 2023年上半年交易宗數 宗(22%)宗(39%) 宗(34%) 宗(78%)宗(61%) 宗(66%) 交易總額超過10億交易總額低於10億 2.4大灣區寫字樓項目繼續受投資者關注，公寓類資產交易頻頻 2021交易額類型佔比 2022交易額類型佔比 2023年上半年交易額類型佔比 3% 辦公/研發辦公商業工業物流數據中心綜合酒店公寓 2.5廣州2023年半年度成交金額超過2019年全年，為近5年最高 成交金額（億人民幣） 全年交易額上半年交易額 2.6廣州成交案例分析 近年廣州自用型買家種類多樣化；Pre-REITs角度產業園受投資人關注 廣報雲匯潤慧科技園 區位 廣州黃埔區 區位 廣州黃埔區 面積 56,900平方米 面積 100,000平方米 總價 18.3億元 總價 12.5億元 交易方式 境內股權交易 交易方式 境內股權 2.7深圳2023年半年度成交未能延續2022年下半年增長趨勢 成交金額（億人民幣） 62 150 178 179 194 253 全年交易額上半年交易額 2.8深圳成交案例分析 外資投資人重回深圳；金融類自用型買家活躍 深南68萬科里 深潤大廈 中洲濱海商業中心 西塔第1-21層 區位 面積總價 交易方式 深圳羅湖區 15,315平方米未披露 資產交易 區位 面積總價 交易方式 深圳羅湖區 25,076平方米 7.2億元 資產交易 區位 面積總價 交易方式 深圳福田區 41,187平方米 22.7億元 資產交易 2023年下半年大灣區投資市場展望 近期市場在售物業項目增加，資本化率呈上升趨勢，開發商逐漸回歸現實 得益於良好的租賃基本面、政策支持以及相對清晰的退出路徑，機構投資者對於長租公寓的熱情將延續 隨著消費類基礎設施REITs政策明朗，配合商業銷售額回升，投資人對商業類項目投資意向將提振，但預計至少需三季度時間才會顯現 問JOH答ND環OE節 大灣區住宅市場及 商業物業投資市場回顧及展望 陶汝鴻AlvaTo 大中華區副總裁 大中華區策略發展顧問部主管 陳彩麗CharliChan 中國資本市場部執行董事