2022年第一季度中国大宗投资市场回顾及展望

1savills.com.cn/research李泰德阿尔文·刘第一太平戴维斯团队请联系我们获取更多的信息研究詹姆斯麦克唐纳中国区高级总监+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn投资尼克关的头上海投资+8621 6391 6688nick.guan@savills.com.cn北京高级总监+8610 5925 2288广州总经理+8620 3665 4888不确定性依然存在Covid案件的死灰复燃给经济复苏蒙上了一层阴影，而尽管政府采取了令人放心的措施，开发商的债务问题仍然存在。吴雷深圳董事总经理+86755 8436 7008苏西青中国西部投资部主管+8628 6737 3819suzie.qing@savills.com.cn•截至 2022 年 3 月 15 日的 12 个月内，中国范围内的整体交易临时总额为 3,242 亿元人民币，与前 12 个月期间持平。•自 3 月初以来，中国当局已将保障性租赁住房排除在房地产信贷管制之外。工业的 ＆后勤路易莎·罗工业部主管•截至 3 月 15 日的 12 个月内，写字楼交易量同比下降 20% 2022 年，唯一一个同比下降的行业。物流中国+8621 6391 6688louisa.luo@•截至 2022 年 3 月 15 日的 12 个月内，工业交易总额为人民币 980 亿元，占交易总额的 30%，比前 12 个月期间增加 5 个百分点。•一线城市在截至 2022 年 3 月 15 日的 12 个月内占交易额的 63.6%。上海是期内唯一成交量增长的一线城市，同比增长 12%，而北京、广州则下降，深圳分别为 12%、45% 和 20%。•大多数拥有 2022 年年份并涉足中国的基金都瞄准了工业资产，普洛斯、DNE、里昂证券和凯德置地都是活跃的参与者。“今年开局缓慢，大部分活动仍集中在新经济领域、自用收购和开发商并购活动。”詹姆斯麦克唐纳，第一太平戴维斯研究第一太平戴维斯.com.cn第一太平戴维斯第一太平戴维斯是在伦敦证券交易所上市的全球领先的房地产服务提供商。公司成立于 1855 年，有着深厚的底蕴和无与伦比的发展。它是一家引领而非追随的公司，目前在美洲、欧洲、亚太地区、非洲和中东拥有 600 多个办事处和员工。本报告仅供一般参考之用。未经事先同意，不得部分或全部出版、复制或引用，也不得作为任何合同、招股说明书、协议或其他文件的依据。尽管已尽一切努力确保其准确性，但第一太平戴维斯对因使用其造成的任何直接或间接损失不承担任何责任。内容受版权保护，未经 Savills Research 书面许可，禁止以任何形式复制全部或部分内容。中国 – 2022 年 3 月市场分钟第一太平戴维斯研究中国投资 中国投资2savills.com.cn/research上海浦江华侨城柚米社区汕尾（汕尾) 情节通常不受欢迎清远市场概况截至 2022 年 3 月 15 日的 12 个月内，中国范围内的整体交易对价暂时总计 3,240 亿元人民币，与前 12 个月期间持平。未来几个月可能会出现更多交易，可能会将数字提高 5-10%。尽管传统行业（写字楼和零售业）继续面临围绕新冠疫情持续中断以及经济放缓和供应过剩的不确定性，但租赁住房市场得到了政府的持续支持，预计未来几个季度将出现更多的资本追逐机会.中国当局豁免保障性租赁住房项目3月初房地产信贷调控，同时保障性租赁住房纳入中国I-REITs也获得了绿灯。这些政策是在早期降低运营税率的政策的基础上出台的。政府还采取措施灌输最佳做法，例如制定严格的存款使用规则避免重蹈 2018-19 年的覆辙。旭辉将其持有的上海浦江OTC优米社区项目（ ）30%股权出售给多数（70%）2月，股东平安，从而成为唯一所有者。保险公司一直是住宅领域的重要投资者，因为它们具有长期的投资期限、稳定的业绩以及与政府目标的一致性。虽然自去年以来融资环境略有改善，但开发商尤其是私人开发商仍保持谨慎并放弃新的土地收购，尤其是在三四线城市。 1 月份，在 CRIC 跟踪的 98 个城市中，土地拍卖失败的比例已上升至 25%，尽管该数字在 2 月份下降到接近 10%。拍卖失败集中在清远等低线城市地点，有严格的买家要求或底价太高。领先的一线和二线城市土地拍卖往往更具竞争力，因为市场基本面被认为更强劲，并且在需要资产处置时流动性更大。尽管如此，绝大多数买家图 1：截至 2022 年 3 月 15 日的 12 个月期间流入生产资产的交易量图 2：按资产类型划分的交易量4003501801602021/3/152022/3/15 同比60%50%300250200150100501401201008060402040%30%20%10%0%-10%-20%02017 年 3 月 15 日 2018 年 3 月 15 日 2019 年 3 月 15 日 2020 年 3 月 15 日 2021 年 3 月 15 日 2022 年 3 月 15 日0办公室零售工业的酒店住宅-30%来源 RCA；第一太平戴维斯研究来源 RCA；第一太平戴维斯研究表 1：2021 年 12 月 15 日至 2022 年 3 月 15 日的重要交易城市项目资产类型买方卖方价格（百万人民币）多个城市DLJ 大上海产业组合后勤ESR/GIC大连4,500上海易地集团上海第一物流中心工业的平安保险、DNE集团易地集团1,382上海沙丘中央 (展想张江中心)商业园金茂资本摩根士丹利、桑德希尔集团1,200合肥合肥华润大厦A座办公室联人寿华润置地800来源第一太平戴维斯研究亿元人民币亿元人民币 中国投资3savills.com.cn/research越来越多的国有企业得到政府的隐性支持，成为最后的买家。消息西部地区超大型数据中心基础设施项目中国宣布了“东方数据和西方计算”项目计划，在中国西部建设新的数据中心基础设施。该项目将包括10个数据中心集群，将在贵州和甘肃省以及宁夏回族自治区和内蒙古自治区建设。该项目将涉及国有企业和私营企业。许多数据中心聚集在东海岸的人口中心，那里需求量很大，但土地稀缺，能源，特别是可再生能源的获取受到限制。西部地区拥有丰富的可再生能源供应，但由此产生的滞后时间使其在某些类型的数据处理方面没有竞争力。希望将大量非时间敏感数据处理转移到这些超大规模设施，释放东部数据中心的容量，专注于需要更高响应能力的数据处理，例如自动驾驶汽车和高频交易。 IT基础设施，包括数据中心，被视为对中国经济发展至关重要因此，在很大程度上将受到政府政策的引导，而随着行业的成熟，预计将出现几家领先的运营商。收益性资产交易的 12 个月分析资产类别分析办公室写字楼交易量同比下降 20%，其中 82% 的交易来自国内买家。截至 2022 年 3 月 15 日的 12 个月内，写字楼占总交易对价的 41%，同比下降 11 个百分点。鉴于经济担忧和供过于求，投资者对大部分项目由终端用户购买的写字楼行业保持谨慎。这些买家的背景差异很大，包括公共当局、互联网公司和生物/制药公司。目标资产将根据其不同的需求和负担能力而有所不同。零售截至 2022 年 3 月 15 日的 12 个月内，零售交易量增长了 15.9%。国内买家占投资对价的三分之二。这一增长是由平安保险在 2021 年第四季度从凯德置地购买来福士城投资组合带动的，但供应商仍将作为项目运营商。到目前为止，2022 年尚未达成任何大型零售交易。历届投资人前三名12个月一直是平安保险、布鲁克菲尔德和领展。只有少数专业鉴于租户和消费者的激烈竞争，以及如果经济进一步放缓，新冠疫情和支出下降可能造成破坏，长期投资者仍将重点放在零售市场上。工业/物流/数据中心工业/物流/数据中心行业在截至 2022 年 3 月 15 日的 12 个月内保持增长势头，投资额同比增长 20.7%，占交易额的 30%。迄今为止，ESR 和 GIC 收购 DLJ 的物流和产业组合，其中包括位于大上海的 11 项资产（55 万平方米），是 2022 年价值 45 亿元人民币的最大产业交易。顶级参与者仍然活跃，尤其是寻求能够更快地部署资本的投资组合交易。目的地分析截至 2022 年 3 月 15 日的 12 个月内，一线城市的交易量占 63.6%。上海增长 12%，而北京、广州和深圳则增长销量分别下降了 12%、45% 和 20%。在广州，写字楼和零售业的活动分别下降了 69% 和 54%。中国大陆其他地区的交易量同比增长 19%（低于截至 2021 年 12 月的 12 个月的 72%）；大部分增长来自对通常位于低线城市的工业股票的需求增加，除非供应商向市场提供大幅折扣，否则投资者对将资金部署到较小市场更为谨慎。热门的二三线城市包括杭州、成都、南京、武汉和重庆。杭州，该集团中最活跃的一家，其投资量同比增长约 50%，办公、工业和酒店资产分别占交易量的 42%、29% 和 29%。一项值得注意的交易包括融创以 2.2 元收购杭州泛海钓鱼台酒店和杭州民生金融中心来自泛海可再生能源集团。到目前为止，2022 年还没有出现任何值得注意的交易。筹资和融资环境2022 年，有几只与中国有关联的基金已宣布或正在筹集资金。2022 年与中国有关联的老式基金中的大多数都以工业资产为目标。活跃的参与者包括 GLP、DNE、CLSA 和 CapitaLand。由于成熟的核心产业资产已经见近年收益率压缩，大部分基金凭借强大的管理运营能力，瞄准增值或机会性资产增加收益。开发商债务2022 年 1 月至 2022 年 2 月，中国 100 家最大的开发商（按销售额）发行了 1,327 亿元人民币的债务（如债券、贷款或证券），同比下降 56.9%。在岸债券发行量下降 17.9%图 3：各城市的交易量表 2：按资本来源划分的资产类型细分，截至 2022 年 3 月 15 日的 12 个月2021/3/152022/3/15140120100806040200上海北京广州深圳中国其他地区来源 RCA；第一太平戴维斯研究来源 RCA；第一太平戴维斯研究亿元人民币国内（十亿人民币）同比跨境（十亿人民币）同比办公室110.0-18%24.1-29%零售40.4-14%21.8216%工业的59.410%39.042%酒店18.162%2.5-28%住宅7.8246%1.1-69%全部的235.7-5%88.517% 中国投资4savills.com.cn/research图 5：100 家最大的开发商（按销售额）新发行的债券和债务一月至二月20212022 年 1 月至 2 月12010080604020同比下降 519 亿元人民币，离岸债券同比下降 80.9% 至 186 亿元人民币。在开发商发行的总融资额下降的同时，为保障性租赁住房融资和并购活动提供了补贴。不是所有开发商都发现很难与国有企业发行新债，而领先的私人开发商仍然能够发行新的公司债券。与此同时，许多企业正在探索发行绿色债券等替代融资渠道。旭辉在 1 月份发行了价值 1.5 亿美元的绿色债券，而 OTC 发行了总额为 15 亿元人民币的并购活动债券。外表预计未来投资市场仍将充满挑战两季度稳定资产交易以工业资产为主，商业交易集中在上海和北京。随着开发商市场的持续震荡，由于现金拮据的开发商希望筹集资金以支撑短期资本并履行付款义务，活动的增加仍被视为表现不佳或未完成的资产同时将精力重新集中在最好的项目上。0在岸债券和债券发行 离岸债券和债券发行来源 CRIC；第一太平戴维斯研究图 4：每种资产类型的城市交易明细，截至 2022 年 3 月 15 日的 12 个月上海 北京 广州 深圳中国其他地区写字楼 零售 工业 酒店 住宅来源 RCA；第一太平戴维斯研究 亿元人民币 中国投资5savills.com.cn/research表 3：截至 2022 年 3 月 15 日在中国大陆投资的 2022 年主要复古基金姓名地位战略基金规模（百万美元）物业类型基金