行业深度报告：地产利好政策频出，供需两端发力推动去库存

房地产 2024年05月29日 投资评级：看好（维持） 地产利好政策频出，供需两端发力推动去库存 ——行业深度报告 齐东（分析师）郝英（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 haoying@kysec.cn 证书编号：S0790123060017 24% 12% 0% -12% -24% -36% 房地产沪深300 “以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求 据我们不完全统计，截至2024年5月28日，已有14个省份（含深圳、上海、 广州），超40城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏、山东、浙江实施城市最多，城市能级方面，一线城市深圳、上海、广州相继实施“以旧换新”政策，三线城市实施较多。“以旧换新”实施方式大致可以分为三类：业主交易，业主、开发商、中介签订三方协议，政府、开发商直接收购。该政策因多项利好条件叠 加，多地短期购房表现确有提升。但由于活动仍存诸多限制，或难以大范围实施。 2023-052023-092024-01 数据来源：聚源 限制高去化周期城市供地，地产进入“去库存”时代 相关研究报告 2024年4月30日，自然资源部发文明确指出，去化周期在18个月以上的城市 要控制、36个月以上的城市要停止供地。销售方面，我们对国内42个重点城市 《上海多层次优化购房条件，后续宽松政策可期—行业点评报告》 -2024.5.27 《住建部要求各城限贷放松，新房销售降幅整体收窄—行业周报》 -2024.5.26 《住房贷款新政频出，保障房贷款加快去库存节奏—行业点评报告》 -2024.5.21 的商品住宅库存去化情况进行数据监测，2024年3月份重点城市平均销售面积 37.3万平方米，环比+104.6%，同比-46.4%，商品住宅整体成交规模处2018年来同期低位。库存方面，截至3月底，重点城市平均库存规模858.8万方，同比小幅下降0.8%。重点城市去化周期为24.58月，环比增长4.8%，创2018年以来新高。其中一线、二线、三四线城市去化周期分别为18.21、19.48、34.11个月。 融资协调机制“应建尽建”，因城施策精准支持融资需求 自2024年1月5日协调机制通知发布以来，各地加快推动城市房地产融资协调 机制落地见效。截至3月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单” 项目完成审查，其中审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元人民币。 且根据我们不完全统计，截至5月下旬，国内多省市已申报“白名单”项目超 4800个，融资需求超7800亿元，授信额度超2200亿元。银行审批方面，光大、 华夏、中信等19家银行先后对接项目数量接近2万个，已披露批复项目书超600 个，总授信额度超2000亿元，项目申报方面以民企为主。 投资建议 2024年以来楼市仍处调整阶段，商品住宅销售规模同比持续下滑。需求端，各地楼市宽松政策密集出台。随着杭州、西安限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。同时多城出台“以旧换新”措施，刺激改善型住房需求入市。供应端，4月政治局会议定调“化风险+去库存”，之后自然资源部发文再次强调限制高去化周期城市供地，根据我们统计，超半数重点城市去化周期仍高于18个月警戒线，库存压力尚存。此外，为解决地产商融资困难问题，各地加快推动融资协调机制建立，“白名单”融资初见成效。但银行已放款资金体量相比融资需求有一定落差，后续融资进展仍值得关注。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、万科A、绿城中国、新城控股等优质企业。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期，销售回暖不及预期。 行业研究 行业深度报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、地产销售持续下滑，多城限购政策陆续放松4 2、“以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求6 2.1、实施方式呈现多样性，深圳为首推“以旧换新”一线城市6 2.2、多项利好措施叠加，刺激换房需求入市10 2.3、活动仍存诸多限制，或难以大范围实施13 2.4、新增保障性住房贷款，国企收储未售新房16 3、限制高去化周期城市供地，地产进入“去库存”时代17 3.1、宅地供应调控已久，重在盘活存量库存17 3.2、新房市场延续调整态势，重点城市整体表现供小于求19 3.3、库存规模整体下行，超半数重点城市去化周期高于18月20 4、融资协调机制“应建尽建”，因城施策精准支持融资需求23 4.1、各地加快推动机制建立，“白名单”融资初见成效23 4.2、银行机构高效审批，“白名单”放款提速26 4.3、项目申报以民企为主，有利于“保交楼”政策稳步推进28 5、投资建议29 6、风险提示29 图表目录 图1：2024年一季度统计局商品房销售面积和金额分别同比下降19.4%和27.6%6 图2：深圳通过中介帮助购房居民“以旧换新”8 图3：江苏、山东、浙江省实施“以旧换新”城市最多9 图4：三线城市实施“以旧换新”城市最多9 图5：“以旧换新”大致可以分为业主交易、签订三方协议、政企直接收购三种方式10 图6：“以旧换新”多采用签订三方协议方式10 图7：郑州目前参与“以旧换新”楼盘数63个12 图8：南京“以旧换新”提供的2000套换购住房分布在14个楼盘13 图9：上海截至5月28日13个楼盘支持以旧换新14 图10：截至2024年3月末，租赁住房贷款支持计划贷款余额为20亿元17 图11：3月份重点城市平均销售面积同比下降46.4%19 图12：各线城市平均销售面积同比均下降19 图13：2024年3月100大中城市宅地供应建面同比下降32.3%19 图14：市场在供应端总体趋紧的情况下呈现出供小于求的特点20 图15：3月底重点城市平均库存规模同比微降0.8%20 图16：3月底一线城市平均库存同比增长，二、三线城市平均库存同比下降21 图17：3月份重点城市去化周期24.58月21 图18：各线城市去化周期均高于18个月21 表1：2024年以来重点城市陆续松绑限购政策4 表2：截至5月28日全国仅余北京、上海、广州、深圳、天津部分区域、海南省保留限购政策5 表3：深圳商品房“以旧换新”活动参与新房项目13个7 表4：深圳商品房“以旧换新”活动参与中介机构21家7 表5：“以旧换新”活动提出了多项利好购房者的优惠措施11 表6：当前“以旧换新”模式存在诸多限制14 表7：郑州、济南、苏州、重庆等城市均有“国企收储未售新房”（改作租赁住房）的相关实践16 表8：2016年以来部分省份和国家部委实施商品住宅供地限制政策18 表9：2024年3月重点城市商品住宅销供比、库存及去化周期（单位：万平方米，月）22 表10：自2024年1月5日协调机制通知发布以来，各地加快推动城市房地产融资协调机制落地见效23 表11：多省市融资协调机制进展顺利24 表12：银行机构高效审批，“白名单”放款提速27 表13：“白名单”项目申报以民企为主28 表14：我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企29 1、地产销售持续下滑，多城限购政策陆续放松 5月9日杭州市住房保障和房产管理局发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知，全面取消住房限购。此外，本次新政还从控制供地、宽松首套认定、购房可落户等多维度优化了楼市政策；西安全面取消住房限购措施，公积金贷款方面，首次购房者的首付比例不得低于20%，若已结清首次公积金贷款，再次购房的首付比例不得低于25%。全面放开限购，对于推动相关城市新房去库存、激发住房置换需求有着积极作用。 2024年以来，陆续有重点城市松绑或者全面取消限购政策。其中，北京、上海、广州、深圳、天津、海口“小步快跑”式松绑限购；杭州、成都、长沙、苏州、西安、珠海则全面取消了限购。 日期城市放松限购内容 表1：2024年以来重点城市陆续松绑限购政策 2024/1/27广州在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。 根据上海市住房城乡建设管理委和市房屋管理局联合发布的《关于优化本市住房限购政策的通知》，自1 2024/1/30上海 月31日起，非本市户籍居民如在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满5年及以上，将有权在外环以 外区域（崇明区除外）限购1套住房。 2024/1/30 苏州 2024/2/6 北京 2024/2/7 深圳 2024/3/14 杭州 2024/3/27 北京 2024/4/18 长沙 2024/4/23 海口 2024/4/28 成都 2024/4/30 北京 2024/4/30 天津 1月30日综合市场消息，即日起苏州六大区全面放开一手房、二手房限售限购政策，即购房人不论户籍地、无需社保、不限套数及面积，皆可进行购买。调整后，苏州限购条件全面放开。 即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。新政策变化最大的就是在通州区落户和就业的家庭，只要是符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求 2024年2月7日，深圳市住房和建设局发布关于优化住房限购政策的通知，一、本市户籍居民家庭（含 部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。二、非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。 3月14日，杭州市明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同 时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。 3月27日，北京市住建委宣布废止两年前发布的一则文件。该文件发布于2021年8月，文中称“夫妻 离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。” 4月18日，长沙市住房和城乡建设局发布《关于支持居民购买改善住房的通知》，不再审查购房者资格条件。 4月23日，海口市住建局发布《办事指南》，明确符合条件的个体工商户在海口购买商品住宅时，可享受与当地居民同等待遇。 4月28日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康 发展政策措施的通知》，从4月29日起，全市范围内住房交易不再审核购房资格。 4月30日，北京市住房和城乡建设委员会发布关于优化调整本市住房限购政策的通知。自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：1、本市户籍居民家庭（含 驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的； 2、本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；3.连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人 所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。 4月30日，天津市住房城乡建设委等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。《通知》明确，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在天津购买住房的，享受天津市户籍居民购 日期城市放松限购内容 2024/5/6深圳 2024/5/9西安 2024/5/9杭州 房政策。对于天津市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。 5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，通知提到，有两个及以上未成年子女的深圳本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区