行业深度报告：地产利好政策频出，供需两端发力推动去库存

房地产行业深度报告概览

销售与政策动态

• 销售持续下滑：2024年一季度，全国商品房销售面积和金额分别同比下降19.4%和27.6%，显示市场整体处于调整阶段。
• 限购政策放松：杭州、西安解除限购，全国仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和天津部分地区、海南保留限购政策。

改善型需求刺激政策

• “以旧换新”政策：
  • 实施方式多样性：深圳为首推“以旧换新”的一线城市，其他城市也逐步跟进。
  • 活动多采用签订三方协议方式，如业主、开发商、中介或政府与开发商之间直接收购，旨在提升改善型住房需求。
  • 存在限制：尽管活动展现出积极效果，但受限于多种因素，难以实现大规模推广。

库存与供地调控

• 限制高去化周期城市供地：自然资源部发文要求控制或停止供地，以缓解库存压力。
• 新房市场调整：重点城市整体表现为供小于求，库存压力依然存在。
• 去化周期增加：重点城市平均去化周期达到24.58个月，创下新高。

融资支持与协调机制

• 融资协调机制建立：各地加快推动机制落地，为房企提供精准融资支持。
• “白名单”融资成效显现：多省市申报“白名单”项目超过4800个，融资需求超过7800亿元，银行已放款资金量与需求存在一定差距。
• 银行高效审批：“白名单”放款提速，项目申报以民营企业为主，有利于推进“保交楼”政策。

投资建议与风险提示

• 投资建议：看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企，推荐多家优质企业作为投资标的。
• 风险提示：政策调控效果可能不及预期，销售回暖亦存在不确定性。

结论

房地产行业面临销售下滑、库存增加的挑战，但通过多城的限购政策调整和“以旧换新”等刺激措施，以及融资协调机制的推进，市场逐渐寻找新的平衡点。未来，政策调控的有效性、市场需求的恢复速度以及金融支持的力度将成为影响行业发展的关键因素。