房地产开发：政策供需两端同步发力，维稳房地产攻坚战进入深水区

国盛证券研报总结

国盛证券于5月17日发表研报，聚焦于我国房地产市场的保交房工作和信贷政策调整。

背景与政策概述： 国务院召开全国保交房工作会议，并举行政策例行吹风会。中国人民银行宣布下调首套和二套住房商业贷款最低首付比例，并取消首套和二套住房商业贷款利率下限。这标志着在4月中央政治局会议之后，各部委开始贯彻落实“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”的政策要求，旨在从供需两端稳定房地产市场。

消化存量政策：

1. 收储模式：政策核心是中央牵头、地方负责，强调市场化、法制化原则。中央资金支持“收储”模式，即通过设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业收购已建成未出售的商品房，用于建设保障性住房。
2. 再贷款支持：央行提供再贷款支持，聚焦新房库存，预计带动银行贷款5000亿元。再贷款利率为1.75%，期限1年，可展期4次。
3. 初步支持规模：3000亿元可能是初步的支持规模，但可能根据实际情况继续加码。具体实施细节，如地方收购项目规则、定价、用作保障房的比例等，仍需进一步观察。

优化增量政策：

1. 融资协调机制：继续推进城市房地产融资协调机制，允许企业合理调整规划条件和设计要求，以更好地适应市场需求。
2. 首付比例与房贷利率：首付比例下限降至15%至25%，房贷利率下限取消，旨在降低购房门槛，减轻还贷压力。

投资建议与风险提示：

1. 行业评级：国盛证券维持房地产行业的“增持”评级，认为政策受基本面倒逼进入深水区，地产作为早周期指标具备指向性作用，同时看好行业竞争格局改善逻辑，关注基本面相关股票，尤其是开发、物业、中介领域的优质企业，以及受益于政策的本地概念股。
2. 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

结论：

国盛证券的研报强调了政策在消化存量和优化增量两方面的协同作用，旨在稳定房地产市场。通过增加对存量房产的收储和优化增量供给，以及放宽信贷政策限制，旨在提振市场需求，促进房地产市场的健康发展。同时，该报告提供了投资建议，强调了行业竞争格局改善的逻辑，并提示了潜在的风险因素。