长城策略周论市场：政策预期持续升温，耐心等待房地产数据修复

投资策略研究 证券研究报告|投资策略研究*周报 2024年05月28日 政策预期持续升温，耐心等待房地产数据修复--长城策略周论市场 （0520-0526） 整体来看，当前房地产数据正在逐步企稳：一手房数据保持相对稳定；二手房数据与四月基本持平，显著好于三月水平。但二者仍具备不小的修复空间。复盘2014年商品房销售数据的修复，如果我们以2014年9月30日央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》作为当时房地产政策的决定性拐点的话，直到2015年2月份中国的商品房销售面积累计 同比才触底，6月份才重新回到0轴以上并一路走高，距离政策拐点的出现 分别间隔了5个月与9个月。因此有理由给予数据修复一定的耐心。 —周市场观点：政策强预期下，市场修复仍未结束 近期板块轮动有所加速。整体来看，我们认为A股可能仍处于风险偏好的修复窗口。政治局会议后，政策基调更加积极进取，稳增长政策或将持续发力，房地产去库存进一步加大力度，国内经济修复可能提速。上海已发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，一线城市地产政策优化节奏和力度有所超出市场预期，更有助于稳定房地产市场信心。7月即将召开三中全会，更多方面改革预期落地值得期待。5月23日召开的企业和专家座谈会提及深化电力体制改革、发展风险投资、用科技改造提升传统产业等方面，相关制度改革和政策落地预期有所升温。在加上“减持新规”落地，股市微观流动性后续有望进一步改善，我们认为政策强预期仍将对市场风险偏好形成支撑。下一阶段市场变化的核心在于基本面的边际企稳，重点观察房地产销售等数据何时出现拐点。 行业建议方面，房地产相关机会仍将是短期的市场主线。在业绩增速仍处于底部区间的情况下，一方面可以继续布局相对稳定的红利资产；另一方面，部分上中游行业供给侧有所收紧，部分商品品种已出现涨价等现象，工业企业基本面拐点显现的预期有所提升，可以继续关注顺周期行业走出底部叠加高股息的相关机会。 相关行业推荐： （1）房地产：从政府直接购置房产的角度来看，直接利好的将是房地产开发企业。从释放市场购买力的角度来看，率先复苏的指标可能将会是二手房的成交面积，地产后周期相关的家电、建筑材料、建筑装饰以及房地产服务等方向也可能获得超额收益。 （2）红利：“新国九条”及相关配套政策落地后，市场对分红的重视程度进一步提升。重点关注持续稳定分红、增加回购和增持、具有并购重组预期等方面的投资机会。 （3）新质生产力：数字经济、人工智能、半导体等同时具备产业政策支持和 作者 分析师汪毅 执业证书编号：S1070512120003邮箱：yiw@cgws.com 分析师王小琳 执业证书编号：S1070520080004邮箱：wangxl@cgws.com 联系人丁皓晨 执业证书编号：S1070121120061邮箱：dinghaochen@cgws.com 相关研究 1、《行业望远镜系列一：不惧经济波动的服务消费》 2024-05-23 2、《图解本周A股估值风格变化—投资策略周报 （2024.05.10-2024.05.17）》2024-05-20 3、《不要低估让地产企稳转向的决心》2024-05-20 景气确定性的方向仍是中长期的投资主线。 风险提示：股票市场风险、技术面指标失效风险、地缘形势影响风险偏好、历史数据对未来预测性降低、债券市场风险、外汇市场风险、金融期货波动 风险、商品期货波动风险、政策落地不及预期风险等。 内容目录 1.静待房地产数据的修复4 2.一周市场观点：政策强预期下，市场修复仍未结束6 3.一周行业观点：板块轮动有所加速，政策强预期下继续布局地产和红利板块7 4.量化情绪指标：强势股占比持续回升8 5.重要市场数据10 风险提示14 图表目录 图表1：中国30大中城市商品房成交面积（数据截至2024.5.26）4 图表2：中国30大中城市商品房成交面积同比（%，截至2024.5.24）4 图表3：五城市二手房成交面积同比（截至2024.5.25）5 图表4：上一轮房地产去库存商品房销售面积累计同比5 图表5：MA60强势股指标（截至2024.5.26）8 图表6：主要风险因子收益率（%，2024.5.20-2024.5.24）8 图表7：万得全A股债性价比（截至2024.5.24）9 图表8：沪深300股债性价比（截至2024.5.24）9 图表9：中证500股债性价比（截至2024.5.24）9 图表10：全球主要股票指数涨跌幅10 图表11：行业指数过去一周涨跌幅10 图表12：全球大类资产年度收益率（%，截至2024.5.26）11 图表13：近250个交易日沪深两市成交金额（截至2024.5.24）12 图表14：南北向资金近四周情况（截至2024.5.24）12 图表15：南北向资金近一年累计净买入额相对走势（截至2024.5.24）12 图表16：过去一周陆股通一级行业净买入额（亿元，截至2024.5.24）12 图表17：各类债券到期收益率（截至2024.5.24）13 1.静待房地产数据的修复 在报告《去库存再起，坚定看好地产链修复空间》中，我们提出了当前观测房地产行业修复情况的关键指标：对于一手房而言，重点需要观测商品房的存销比改善情况；对于二手房而言，则是要看到二手房成交面积的率先修复。 一手房方面，从成交面积来看，近两周内中国30大中城市的商品房成交面积整体维持 在一个稳定的水平，上周的成交面积为194.76万平方米。与四月数据计算同比的话，整 体来看同比数据均处于0轴上方，5月数据较4月整体有所改善。 图表1：中国30大中城市商品房成交面积（数据截至2024.5.26） 中国:30大中城市:商品房成交面积:周:合计值（万平方米） 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院 图表2：中国30大中城市商品房成交面积同比（%，截至2024.5.24） 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 -0.6 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院 二手房数据上，我们观测南京、深圳、北京、苏州、杭州五个城市的二手房成交面积变化，可以看到线性外推后，5月份同比数据与4月份基本持平，五城市二手房成交面积同比为-7.94%，较3月数据改善明显。 图表3：五城市二手房成交面积同比（截至2024.5.25） 五城二手房成交面积同比(%) 56.57% -48.05% -29.87% -5.17% -7.94% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2024-012024-022024-032024-042024-05 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院 注：5月数据为根据现有数据线性外推结果 整体来看，当前房地产数据，尤其是二手房数据的修复仍有不小的空间。复盘2014年 商品房销售数据的修复，如果我们以2014年9月30日央行、银监会联合出台《关于进 一步做好住房金融服务工作的通知》作为当时房地产政策的决定性拐点的话，直到2015 年2月份中国的商品房销售面积累计同比才触底，6月份才重新回到0轴以上并一路走 高，距离政策拐点的出现分别间隔了5个月与9个月。因此有理由给予数据修复一定的耐心。 图表4：上一轮房地产去库存商品房销售面积累计同比 中国:商品房销售面积:累计同比(%) 50 40 30 20 10 0 -10 -20 资料来源：Wind，国家统计局，长城证券产业金融研究院 2.一周市场观点：政策强预期下，市场修复仍未结束 （1）政策强预期继续支撑市场，更多改革落地值得期待 房地产政策方面，5月以来，各城市在保交楼、去库存、收储商品房、“以旧换新”等方面的政策加快落地。5月27日，上海市四部门发布《关于优化本市房地产市场平稳健康 发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策（缩短非沪籍购房所缴纳社保或个税年限、扩大非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域等）、支持多子女家庭合理住房需求 （增购1套住房、优化首套住房套数认定等）、优化住房信贷政策（商业性个人住房贷款 利率下限调整等）、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等9条政策措施，整体来看方面广、力度大。一线城市地产政策优化节奏和力度有所超出市场预期，更有助于稳定房地产市场信心。后续房地产存量与增量政策两者有望并进，预计房地产去库存进程进一步加快，地产销售端可能有所改善。需要密切观察房地产销售端数据企稳拐点何时出现。 改革预期方面，7月即将召开二十届三中全会，更多方面的改革落地值得期待。5月23日，习近平总书记主持召开企业和专家座谈会，强调紧扣推进中国式现代化主题，进一步全面深化改革。座谈会提及深化电力体制改革、发展风险投资、用科技改造提升传统 产业、建立健全民营企业治理体系、优化外资企业营商环境等议题，这些方面的制度改革预期均有所升温。我们认为改革预期和稳增长政策落地节奏加快仍将对市场风险偏好形成有力支撑。 产业政策方面，5月24日，国家集成电路产业投资基金三期股份有限公司（“国家大基金三期”）注册成立，有望继续为半导体设备和材料发展奠定坚实基础，有望助力人工智能和数字经济的发展。 资本市场政策方面，5月24日，《上市公司股东减持股份管理暂行办法》和《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》落地，“减持新规”正式实施。结合此前“新国九条”以及证监会的相关要求，要坚决防范各类绕道减持，明确 要求破发、破净、分红不达标的上市公司控股股东、实际控制人不得通过二级市场减持，防范利用“身份”绕道（离婚、解散分立、解除一致行动关系等），防范利用“交易”绕道（司法强制执行、股票质押平仓、赠与等），防范利用“工具”绕道（衍生品交易、限售股转融通出借、限售股股东融券卖出等）。减持新规更加细化相关规定，保护了中小投资者利益，有助于维护市场公平、构建市场长期信心，有利于“长钱长投”体系的构建，股市微观流动性有望逐渐改善。 （2）海外方面，美联储表述偏鹰，降息预期反复博弈 5月22日，美联储公布最新货币政策会议纪要，相关表述再度“偏鹰”。其中显示由于美国第一季度通胀数据不令人满意，“美联储官员对抑制通胀缺乏进展感到担忧，对启动降息也信心不足”。4月份美国通胀风险边际上有所缓解，但是整体中枢仍处于高位，美国仍面临滞涨的压力，市场对于美联储降息的预期有所后延。 3.一周行业观点：板块轮动有所加速，政策强预期下继续布局地产和红利板块 近期板块轮动有所加速。整体来看，我们认为A股可能仍处于风险偏好的修复窗口。政治局会议后，政策基调更加积极进取，稳增长政策或将持续发力，房地产去库存进一步加大力度，国内经济修复可能提速。上海已发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，一线城市地产政策优化节奏和力度有所超出市场预期，更有助于稳定房地产市场信心。7月即将召开二十届三中全会，更多方面改革预期落地值得期待。5月23日召开的企业和专家座谈会提及深化电力体制改革、发展风险投资、用科技改造提升传统产业等方面，相关制度改革和政策落地预期有所升温。再加上“减持新规”落地，股市微观流动性后续有望进一步改善，我们认为政策强预期仍将对市场风险偏好形成支撑。下一阶段市场变化的核心在于基本面的边际企稳，重点观察房地产销售等数据何时出现拐点。 行业建议方面，房地产相关机会仍将是短期的市场主线。在业绩增速仍处于底部区间的情况下，一方面可以继续布局相对稳定的红利资产；另一方面，部分上中游行业供给侧有所收紧，部分商品品种已出现涨价等现象，工业企业基本面拐点显现的预期有所提升，可以继续关注顺周期行业走出底部叠加高股息的相关机会。 相关行业推荐： （1）房地产：从政府直接购置房产的角度来看，直接利好的将是房地产开发企业。从释放市场购买力的角度来看，率先复苏的指标可能将会是二手房的成交面积，地产后周期相关的家