2023中国商企空间低碳物业白皮书

序言 序言 生态文明建设是关系中华民族永续发展的根本大计我国经济社会发展已进入加快绿色化、低碳化的高质量发展阶段。房地产行业不仅对于国民经济具有重要影响，同时也是碳排放的重要领域之一，为了贯彻绿色发展理念，推动房地产行业绿色转型已迫在眉睫。在绿色低碳发展趋势下，如何应对变化、抓住机遇，是房地产行业面临的重要挑战。 我们每天至少有1/3的时间在商企空间中度过。商企空间也是“能耗大户，其中超过一半的碳排放来自建筑运维阶段。随着全球气候变化和环境问题日益严重，低碳经济和绿色发展已成为国际社会的共识。推进低碳物业，也成为行业发展的题中之义。在此背景下，《中国商企空间低碳物业白皮书》应运而生。 在实现“双碳”目标上，同济大学一直走在时代前列。同济大学致力于可持续发展领域相关议题的研究和新技术的研发与推广，与联合国环境规划署共建环境与可持续发展学院（IESD），牵头开发国内首个高等学校校园碳排放核算平台，以高质量科研创新不断推动人类向可持续发展目标迈进。 作为商企物业服务专家，万物梁行服务了中国约2800个项目。在服务中我们始终秉持“可持续性发展”理念，通过精益运营、科技加持和宣传侣倡导等方式，致力于为客户打造舒适、健康、可持续的商企空间，践行国家“双碳”战略，为社会创造更大的绿色价值。 低碳化、零碳化代表着商企空间未来的发展方向，不仅是企业社会责任的体现，更是一种新的商业模式和竞争力。通过推行低碳物业，企业能够优化资源配置，提高能源利用效率，获得更高的ESG评级，同时为消费者、员工营造更加绿色健康的环境。 《中国商企空间低碳物业白皮书》由同济大学、RICS、万物梁行三合力打造，旨在探讨如何在商企空间中实现低碳物业的目标。白皮书资料丰富、内容详实、观点鲜明，统筹了各方资源，汇聚RICS的全球影响力与万物梁行的优秀实践经验，并且力求展现同济大学的学术素养以及在房地产领域的学科特色。高校与业界联动，优势互补，使白皮书兼具学术性和专业性，从而更好地提升理论与实践价值。 本书详细阐述了商企空间低碳物业的发展现状、挑战与机遇，分析了不同类型的商企空间在推行低碳物业方面的优秀实践，为实际操作提供了切实可行的指导。希望这本白皮书可以为行业的低碳之路提供参考，并吸 这份白皮书期待为低碳物业的发展提供有益指导，希望可以发挥这份白皮书的影响力，为相关从业者提供参考，促进行业的健康发展。让我们携起手来，向实现房地产行业低碳化发展的目标不断迈进。 让行动成为榜样，让声音成为力量，让我们共赴低碳梦想！ 施寒同济大学经济与管理学院党委书记、教授 李庆平万物梁行董事长兼CEO 关于同济大学经济与管理学院 关于万物梁行 同济大学经济与管理学院倡导包容、创新、集成、致用”的核心价值观，以“扎根中国大地，用创新性的理念和方法培养高质量优秀人才，知，着眼现代化经济体系，服务政府企业和社会，，践行持续发展”为使命，努力建设成为全球知名的商学院。 万物梁行是兼具中外基因的商企物业服务公司，于2020年1月由万物云（原万科物业）与戴德梁行强强联合成立，兼备戴德梁行的国际影响力和万物云的本土知名度。业务聚焦于商企空间全生命周期管理服务的解决方案，包含：物业管理（PM）、综合设施管理（IFM），前介服务、能源管理等专项业务，以及围绕商企空间衍生的各类增值业务。 序言 联合编撰工作组 万物梁行 应对全球气候变化所带来的威胁，各个区域、国家都在积极为绿色低碳建筑转型付诸行动，与此同时，作为全球建筑环境领域的专业机构，RICS积极携手与各地区的“产学研”代表合作，探讨如何在建筑运维中实现低碳标准化，引领建筑全生命周期碳减排的最佳实践。 钱滨强周哲林豪陈惠荣黄江洁 中国地产已进入存量时代，叠加国家30/60”双碳目标背景下“绿色、可持续提升商业物业价值”已成为必然趋势，其中“商业地产低碳运营”更成为投资方、业主方、企业租户共同关心的热点话题之而此份白皮书的发布正恰逢时宜，该报告中分别通过“现状与政策、目标、案例研究”等多维角度进行详细分析，并针对未来市场提出专业发展的建议，相信对政策制定者、专业人士具有一定的借鉴意义。 同济大学经济与管理学院 RICS始终倡导更理想的居住和工作环境，为社会带来正面的影响；同样，也期待此份低碳白皮书能积极地发挥市场影响力，引领行业朝着可持续发展的道路迈进。 唐代中孟士博邓幢刘旷任竞飞董悦李静文巩雪阳王静怡 林德明 RICS亚太区战略合作部负责人 关于皇家特许测量师学会（RICS） 我们竭尽所能，为建筑和自然环境带来正面变化。凭借权威的全球标准、领先的专业发展，以及可靠的数据与洞见，在土地、房地产、建筑和基础设施的开发和管理领域，推广和执行最高的专业标准。 我们与不同机构鼎力合作，奠定市场信心的基石，倡导更理想的居住和工作环境，为社会带来正面的影响， 作为成立于1868年的权威机构，已有150余年的历史，现有13.4万会员和准会员分布在全球148个国家，在各大金融市场均设有办公室，达40余处。向会员提供涵盖了土地、物业、建造及环境等22个专业领域和相关行业的最新发展趋势。 目录 然环境并导致剧烈的气候变化。而要控制碳排放，我们必须从日常的主要载体，同时也是碳排放的重要组成部分，应当积极向“低碳”，地行业不仅是国民经济的重要组成部分，同时也为经济发展和转型提供必要的基础设施和空间，例如数在发展过程中有效降低碳排放，塑造新时代可持续发展的绿色经济是当前行业必须思考并不断探索的重要课题 1.中国房地产行业碳排放概览... 1.1房地产行业碳排放现状1.2当前房地产行业减碳的阻碍因素， 2.中国房地产行业减碳路径展望. 2..1房地产行业低碳化路径... 2.1.1全球各国“双碳”目标的设立2...2中国房地产低碳化目标... 作为地产行业低碳化的世界领先专业机构，RICS致力于支持地业白皮书》的编幕工作中来。我们利用在全球的影响力和网络，推广并分享中国，作为在低碳实践中走在探索前沿的发展中中国家的最佳理念、实践。本报告正是这一努力的体现，代表了RICS对可持续发展的坚持及汇集行业优质资源和经验的优势 2.2实现路径.... 2.2.1宏观层面：政策引领把控路径方向2.2.2微观层面：多路并行实现房地产企业全生命周期碳中和 3.实现措施... 受限于物业建造和运维的诸多“刚性”限制，例如建筑施工及材料带来的不可避免的高强度碳排放，日常运营中空调，照明，网络服而就。这需要学界，商界集思广益，也需要政策的合理引导。幸运的是，万物梁行的专家为本项目带来了了物业试用和管理的最佳实践经验。同时，来自同济大学的学者团队也为报告的理论和政策导向打下了坚实基础。这使得本报告兼具实践中经得起考验的减碳经验，深厚的理论基础和厂广阔的国际视野 3.1.1政策文件梳理..3.1.2近期国家政策文件分析.93.1.3碳市场建设.11 3.2地方政策..11 3.2.1北京市，3.2.2上海市....3.2.3深圳市....163.2.4重庆市.......193.2.5天津市.......21 我们深知每个国家、不同建筑类型和公司在低碳化方面都有不为了实现可持续发展的未来，我们需要坚守最高的标准和实践，并通过我们的全球网络加以推广。因此我们非常高兴能够与我们在全球的会员网络分享这份白皮书，相信它将成为地产行业低碳化的宝贵思想来源和经过验证的成功实践过 3.3.1行业观点.3.3.2行业标准规范253.3.3企业响应现状 罗冬来RICS高级经济研究员 1.中国房地产行业碳排放概览 3.4差距分析......263.4.1企业实践挑战.273.4.2政策需持续完善..284.实践方案..294.1政府主管部门...304.1.1规划方面...304.1.2监管方面..314.1.3评价方面..314.2业主方..314.2.1设计阶段.324.2.2施工阶段，334.2.3运维阶段.344.3运营方.*.344.3.1设备维护与更新，344.3.2加强能源检测与审计354.3.3采用智能化、数字化的设备管理方式.364.3.4采用先进能源调配技术394.3.5垃圾废物管理414.3.6日常运营中的环保宣传424.4用户...434.5融资渠道..444.6多元合作模式...46475.1缓解绿色投资的融资困难.475.2建立全生命周期的碳足迹监测和报告机制485.3通过专业服务提升商企空间绿色低碳物业运营495.4存量与增量建筑采取不同减碳路径......515.5构建科学合理有效的低碳建筑评估体系，515.6多元合作提升商企空间资产价值..53 房地产行业是国民经济的重要支柱，也是我国碳排放的主要来源之一，房地产行业急需加快减碳步伐以实现“双碳”目标。本章旨在通过分析国内房地产行业碳排放情况，阐明行业减碳的紧迫性，为制定合理的减碳策略提供事实依据。 1.1房地产行业碳排放现状 （1）运维阶段节能减排是房地产全过程减碳的关键 房地产碳排放量约占我国碳排放总量的一半，2020年全国建筑全过程能耗总量为22.7亿吨标准煤，占全国能源消费总量的45.5%；全国建筑全过程碳排放总量为50.8亿吨二氧化碳，占全国碳排放的50.9%。国家统计局数据显示，2021年房地产与建筑业占我国国内生产总值的13.8%，我国房地产行业每增加一单位的产值，对于其他产业产值的总体带动效应为1.416。由于房地产业对于经济增长具有一定程度的先导性，房企的碳减排实施必然也会对其他相关行业和国家的整体经济增长有重要影响。当前，建筑节能已被列入中国三大重点节能领域之，中国房地产的去碳化管理任重道远。 就建筑全生命周期来看，建筑运维阶段是房地产持续减碳的重要发力点。由图1.1可见，建筑运维阶段的碳排放呈现逐年上升趋势，在2020年已超过21亿吨二氧化碳。建筑运维处于能源的消费端，碳排放主要来源于供热、采暖、制冷和电力消耗等。据《建筑运维碳排放特 征和碳中和路径》统计，运维阶段的间接碳排放占其总排放的90%以上；建筑全生命周期的80%处于交付使用以后的运维阶段；发达国家建筑运维阶段的管理费用是建设成本的7倍左右，而我国则达到了12倍，其中能耗费用占比最大，主要表现在：生活用水的过度使用，电力系统的过度消耗，重复装修的严重损耗，设施设备管理疏漏带来的浪费等等。 29家已完成对2022年的碳排放数据更新发布。 (2)房地产企业碳排放管理意识有所提高 根据GHGProt0Col《温室气体核算体系》（1998）、1SO14064（2006）和《企业温室气体排放核算与报告指南》，可将建筑碳排放核算边界界定为以下三大范围： 建筑直接碳排放（范围一）：指在企业实体控制范围之内，直接控制或拥有的排放源的直接排放。包括静止燃烧、移动燃烧、化学生产过程或无组织逸散。 建筑间接碳排放（范围二）：指建筑运维阶段消费的电力和热力二次能源带来的碳排放，这是建筑运维碳排放的主要来源。建筑直接排放和建筑间接排放相加即为建筑运维碳排放。 建筑广义碳排放（范围三)：指企业在建筑间接碳排放以外的间接排放，包括企业供应链/价值链上下游可能产生的所有排放，如建筑施工和建材生产带来的碳排放（即建筑建造碳排放或建筑物化碳排放）。其中建筑施工碳排放包括建造阶段施工、使用阶段维护施工和建筑到寿命拆除施工的碳排放。 从碳排放水平来看，房地产企业的碳排放水平差距极大。其原因首先在于房地产企业经营业务范围所涉及碳排放大小不同；其次，房地产企业碳排放披露工作的起步时间、预笋和时间成本的投入不同，因此碳排放量核算能力存在差异；并且，房地产企业对碳排放核算边界与披露范围具有个性化理解，如保利发展等部分企业只披露了行政办公范围内的碳排放量，而万科等部分企业则对其子公司及各业务范围都进行了公布。 目前，公布碳排放的房企基本都对建筑运维碳排放即范围一和范围二的数据进行了披露，少量房地产企业对广义碳排放的数据也进行了核算与披露。 从碳排放发展趋势来看，2022年