地产行业周报：多地跟进下调首付及利率，南京“以旧换新”首批成交

1 证券研究报告 多地跟进下调首付及利率，南京“以旧换新”首批成交 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年5月27日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周多省市积极响应国家政策，下调商品房首付款比例下限和公积金、商贷利率，我们认为二套房利率下限取消带来的月 供下滑不容忽视，如合肥二套房贷利率由4.15%降至3.45%，假设房价同时降10%，首付由30%降至25%同时，月供反而下降11%（30年等额本息），但不排除需求转向价格调整更多的二手房；同时本周对收储主题关注度升温，市场从逻辑上认为地方国企会优先收购城投项目，我们认为一方面还需考虑商业银行态度，其或更倾向前期“保交楼”或“白名单”贷款项目，实现贷款置换，这可能会影响收储落地规模和速度，另一方面在经历一周主题发酵后，更需考虑城投是否有合适的待售现房/土储，有接受折价收购意愿。投资建议方面，历史来看，投资者更倾向于赚政策博弈提估值的钱，过去几轮政策放松楼市基本面复苏均未兑现（2022.11、2023.8），加上即使楼市企稳，多数开发商短期销售和业绩也缺乏足够弹性，均是导致本周板块调整的原因。短期必须承认政策出台密度及力度将下降，更多在地方落实，催化剂来自销售超预期表现，关注6月销售走势。维持上周高低切换、边走边看的观点，短期关注有出售资源和意愿、低PB的深圳国企万科A（2023年年报公布现房1077亿、拟开发产品1019亿），及具备基本面支撑、估值修复空间仍大的央国企如保利发展、越秀地产、中国海外发展等。 政策环境监测：湖北开展住房“以旧换新”，超60城支持推进。 市场运行监测：1）成交环比微降，后续有望改善。本周(5.18-5.24)新房成交2.1万套，环比降5.1%，二手房成交2.1万套，环比降7.7%；5月前24日新房日均成交同比下降37.6%，降幅较4月收窄2.0个百分点。“517”新政后部分热点城市楼盘反馈带看成交改善，后续新房网签数据有望回升；二手房市场亦有所回暖，且随着上年基数降低，4月以来重点城市二手房成交同比降幅明显缩窄。2）库存环比持平，去化周期23.9个月。16城取证库存10285万平，环比基本持平；去化周期23.9个月。3）土地成交回落、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面2496.5万平、成交建面1833.2万平，环比升22.1%、降30.3%；成交溢价率3%，环比升2pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比1.9%、33.3%、64.8%，环比分别降1pct、升10.5pct、降9.6pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行26亿元，环比增加4.4亿元，境外地产债无发行。2）地产股：本周房地产板块跌5.3%， 跑输沪深300（-2.1%）；当前地产板块PE（TTM）19.62倍，估值处于近五年99.51%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、招商蛇口、华发股份，南向资金净流入前三为融创中国、越秀地产、恒大物业。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年5月24日珠海 全面取消限购及限售措施，公积金贷款最高调整为100万元 2024年5月24日河北 首套房最低首付比例降至15%、二套至25%，并取消利率下限 2024年5月24日重庆 首套房首付款不低于15%、二套25% 取消房贷利率下限 2024年5月24日甘肃 取消首套、二套房贷利率政策下限，降低商业性个人住房贷款最低首付比至全国政策下限水平 2024年5月23日发改委等四部门推动贷款利率稳中有降，优化税费 南海诸岛 优惠政策 2024年5月21日住建部 做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作 偏松偏紧中性 2024年5月22日福州 取消二套房商业房贷利率下限，首套房首付15%、二套25% 2024年5月22日湖北 取消购房限制、降低购房门槛、加大金融支持、加大财税支持、推进 住房“以旧换新” 湖北开展住房“以旧换新”，超60城支持推进 事件描述：5月22日，湖北省住房城乡建设厅联合湖北省财政厅等发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，取消住房限购，降低首付比例，推进“以旧换新”，加大金融和公积金支持，以及财税支持，旨在稳定房地产市场。根据中央广电总台中国之声报道，全国已有60多个城市或地区开始支持住房以旧换新政策。 点评：以旧换新助力换房效率提升，多城跟进推行；住房以旧换新为政府平台或房企通过收购旧房、协助置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房居民卖旧买新。以旧换新有利于畅通一二手房置换链条、协助缩短交易周期、促进新房销售去化。 以旧换新模式各异，普遍处于试点阶段：以旧换新存在收购、帮卖、补贴、旧转保等四种模式，部分城市往往多模式并行。收购模式由地方国资或开发商直接收购居民旧房，在卖房环节更具效率，成为主流。当前各地纷纷开始以旧换新试点，部分城市全面铺开、进入常 态化运行。整体看，单城试点规模及推进效果有限，其中南京首批试点限额2000套，截至5月20日，初审符合条件的登记约3430组,案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组，表现相对突出，主要与试点规模较大、收房条件较少、评估价格公允、新房区位品质不错等因素相关。 以旧换新大规模复制面临阻碍，资金支持、房源质量等成为关键：参与企业层面，收购模式下地方国资去化新房，但收回旧房同时沉淀资金，基于较低租金回报，以租赁旧房回收投入资金周期较长，大规模复制需同等规模、长久期、低利率资金支持；帮卖模式下，由于新房房源被提前锁定，开发商大概率选择性进行房源提供。居民层面，卖旧买新往往伴随额外现金支出，居民加杠杆能力及意愿影响最终效果，同时新房房源丰富度、位置及品质等因素亦为居民换购重要考量。 成交：降幅环比微降，后续有望改善 点评：本周(5.18-5.24)新房成交2.1万套，环比降5.1%，二手房成交2.1万套，环比降7.7%；5月前24日新房日均成交同比下降37.6%，降幅较4月收窄2.0个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.10.2923.2.2823.6.3023.10.3124.2.29 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点50城新房月日均成交变化重点20城二手周成交走势对比 100% 50% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 2021年2022年2023年2024年 0% -50% -100% 2023.52023.72023.92023.112024.12024.32024.5 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比持平，去化周期23.9个月 点评：16城取证库存10285万平，环比基本持平；去化周期23.9个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.11.19 22.1.28 22.4.8 22.6.17 22.8.26 22.11.4 23.1.13 23.3.31 23.6.9 23.8.1823.10.2724.1.5 24.3.15 0 24.5.24 土地：成交回落、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2496.5万平、成交建面1833.2万平，环比升22.1%、降30.3%；成交溢价率3%，环比升2pct。其中一、二、 三线成交建面分别占比1.9%、33.3%、64.8%，环比分别降1pct、升10.5pct、降9.6pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.42023.72023.102024.12024.4W5.6 22.10.2423.2.2423.6.2423.10.2424.2.24 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 120 100 万平百城土地成交前五城（5.13-5.19） 96 104 91 2000 1500 1000 500 0 2023.4 2023.7 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2023.102024.12024.4W5.6 80 60 40 20 0 合肥长沙 7776 湖州福州舟山 流动性环境：资金价格多上行 资金价格多上行。R001上行5.37BP至1.81%，R007上行1.89BP至1.82%。截至5月 24日，OMO存量（MA10）余额为110亿元，较5月17日增加10亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行1.89BP(%) 2021202220232024 28000 24000 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格多上行（%） 20000 16000 12000 8000 4000 0 -20 2024/5/172024/5/24涨跌幅 （BP） 1D 1.75 1.81 5.37 R 7D 1.80 1.82 1.89 14D 1.82 1.91 8.88 1M 1.96 1.96 -0.35 1D 1.71 1.77 6.06 DR 7D 1.81 1.82 1.59 14D 1.80 1.89 8.90 1M 1.88 1.80 -8.25 ON 1.72 1.77 4.70 SHIBOR 1W 1.81 1.82 1.00 1M 1.91 1.91 -0.20 3M 1.96 1.96 -0.50 -60 -100 境内房地产债发行 本周（2024.5.17-2024.5.24）境内地产债发行量26亿元，总偿还量为78亿元，净融资额为-52亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2600.7亿，同比23年约增加3.47%；向后看，25年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约301.37亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 -100 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 -150 -200 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 1200 1000 800 600 400 200 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10