房地产开发2022W12：哈尔滨拟取消限售政策，32城新房成交同比下降52%

房地产信托投资占比持续下降，哈尔滨拟取消3年限售政策。3月22日，中国信托业协会发布2021年四季度末信托公司主要业务数据：投向房地产的资金信托余额为1.76万亿元，同比大幅下降22.7%且降幅呈逐渐扩大趋势，新增额为-1849亿元。3月23日，黑龙江省哈尔滨市住房和城乡建设局公告，《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。我们之前判断本轮的先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安臵）。目前哈尔滨的限售政策放松进一步验证了我们的判断，预计后续将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间，而房地产新拓投资余额的持续下降和新增额的长期为负也更加突显企业资金侧（主要是融资现金流）的流动性问题。预计后续地产政策将持续放松并加大力度 行情回顾：涨幅位列前段，领先大盘6.03个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为3.9%，领先大盘6.03个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第3名。本周上涨个股共104支，较上周增长27支，下跌股数为35支。（若无特殊说明，报告中本周指3.19-3.25当周）。 新房成交情况：本周32个城市新房成交面积为247.2万平方米，环比提升0.2%，同比下降55.4%。其中样本一线城市的新房成交面积为61.0万方，环比34.4%，同比-38.4%；样本二线城市为126.2万方，环比-3.6%，同比-55.0%；样本三线城市为59.9万方，环比-14.8%，同比-65.6%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计91.7万方，环比下降10.2%，同比下降44.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.0万方，环比15.8%；样本二线城市为40.0万方，环比-30.6%；样本三线城市为14.8万方，环比17.2%。年初至今累计二手房成交面积为1083.1万方，同比变动为-37.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为330.4万方，同比-41.5%；样本二线城市为610.6万方，同比-32.9%；样本三线城市为142.1万方，同比-32.9%。 重点公司境内信用债情况：房企发债持续恢复。根据申万行业-房地产指标统计，本周（3.21-3.27）共发行房企信用债18只，环比提升1支；发行规模共计174.10亿元，总偿还量186.18亿元，净融资额为-12.08亿元。 金街（-22bp）、华润臵地5年期（-16bp）、华润臵地3年期（-60bp）、的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：地方政策持续放松，预计后续更多城市跟进，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 1.房地产信托投资占比持续下降，哈尔滨拟取消3年限售政策 3月22日，中国信托业协会发布2021年四季度末信托公司主要业务数据：截至2021年四季度末，全行业资金信托规模为15.01万亿元。从资金信托在五大领域占比来看，投向工商企业的占比小幅下降为27.73%，但在所有投向中的占比仍然最高；投向证券市场的占比达到了22.37%，同比大幅上升了8.50个百分点；投向基础产业、房地产的占比呈现持续下降势头，分别降至11.25%、11.74%。投向房地产的资金信托余额为1.76万亿元，同比大幅下降22.7%且降幅呈逐渐扩大趋势，新增额为-1849亿元。 图表1：2017年至今资金信托投向房地产余额及同比 图表2：2017年至今资金信托投向房地产新增额及同比 3月23日，黑龙江省哈尔滨市住房和城乡建设局公告，《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。拟废除的《通知》于2018年5月出台，其中包括实施区域性限售政策等五方面调控政策。 《通知》规定在主城区6区区域范围内，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。 我们之前判断本轮的先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安臵）。目前哈尔滨的限售政策放松进一步验证了我们的判断，预计后续将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间，而房地产新拓投资余额的持续下降和新增额的长期为负也更加突显企业资金侧（主要是融资现金流）的流动性问题。预计后续地产政策将持续放松并加大力度，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为3.9%，领先大盘6.03个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第3名。本周上涨个股共104支，较上周增长27支，下跌股数为35支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为天保基建、冠城大通、阳光城、信达地产、珠江控股，涨幅分别为60.9%、53.3%、47.9%、42.7%、34.3%。跌幅前五为中房股份、乾景园林、京蓝科技、华鑫股份、S*ST前锋，跌幅分别为-11.0%、-9.1%、-7.6%、-7.0%、-6.8%。 本周49家重点房企中共计上涨23支，较上周减少18支，涨幅位居前五的为阳光城、华夏幸福、世联行、绿城中国、绿地控股，涨幅分别为47.9%、28.2%、25.9%、20.0%、19.3%。跌幅前五为融创中国、世茂集团、佳源集团、富力地产、中梁控股，跌幅分别为-19.6%、-14.1%、-13.8%、-12.7%、-12.4%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（3.21-3.25）涨幅前五个股代码简称 图表7：本周（3.21-3.25）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（3.21-3.25）重点房企涨幅前五个股 图表10：本周（3.21-3.25）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周32个城市新房成交面积为247.2万平方米，环比提升0.2%，同比下降55.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为61.0万方，环比34.4%，同比-38.4%；样本二线城市为126.2万方，环比-3.6%，同比-55.0%；样本三线城市为59.9万方，环比-14.8%，同比-65.6%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计12周新房成交面积同比看，本周一线城市，北京（-31.3%）、上海（-11.9%）、广州（-46.2%）、深圳（-43.4%）同比均为负。二三线城市中济南（5.1%）同比为正，盐城（-89.2%）、海门（-80.8%）、淮安（-71.7%）等总计26城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（3.19-3.25） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计91.7万方，环比下降10.2%，同比下降44.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.0万方，环比15.8%； 样本二线城市为40.0万方，环比-30.6%；样本三线城市为14.8万方，环比17.2%。 年初至今累计二手房成交面积为1083.1万方，同比变动为-37.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为330.4万方，同比-41.5%；样本二线城市为610.6万方，同比-32.9%；样本三线城市为142.1万方，同比-32.9%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（3.21-3.27）共发行房企信用债18只，环比提升1支；发行规模共计174.10亿元，环比提升7.40亿元，总偿还量186.18亿元，环比提升67.29亿元，净融资额为-12.08亿元，环比下降59.89亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（87.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（57.2%）和一般公司债（30.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（45.6%）和3-5年（48.7%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，金街（-22bp）、华润臵地5年期（-16bp）、华润臵地3年期（-60bp）、的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。中铁（2bp）、金茂（30bp）、格地（170bp）、首开（7bp）等公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券提升。 图表25：房企每周融资汇总（3.21-3.27） 5.本周相关政策回顾 图表26：全国性政策（3.21-3.26） 图表27：地方性政策（3.21-3.26） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。