总结
近期地产政策的评估与预期效果
近期地产政策主要分为两大类：提振购房需求与收储去库存。提振购房需求的措施包括多地放宽限购、下调首付比例、降低公积金贷款利率等，这些举措旨在降低购房门槛，鼓励居民购房。收储去库存的措施则聚焦于政府回购未售商品住房，以缓解开发商的资金压力。
公积金贷款利率下调：预计2024年居民利息支出减少约87亿元，2025年起减少超过200亿元，有效减轻居民利息负担。
调整首付款比例：估计2024年居民首付款支出减少近3000亿元，有助于降低购房负担。
取消个人住房贷款利率下限：大中城市已取消首套房贷利率下限，二套房贷利率下限也已放开，这将更加利好改善性需求。
新设3000亿元保障性住房再贷款：类似2023年的租赁住房贷款支持计划，旨在通过地方国有企业收购已建成未售的商品房，用作保障性住房，预计满额撬动实际贷款额度约6000亿元，可收购4891万平方米的商品房，约占全国库存的5%。
资本市场的反应
权益市场：房地产板块表现出底部脉冲特征，大金融与地产链相关行业可能继续受扩散影响，作为潜在“收储”主体的地方国企也可能出现机会。然而，2022年以来，地产板块经历了至少4轮较大脉冲，最终均未走出反转行情，需关注后续政策细节和基本面数据的反应。
债券市场：地产债修复行情仍有空间，近期地产政策密集发布，利率债反应呈现政策公布前紧张、公布后走强的态势，地产债指数持续上行。新一轮地产政策预期发酵，地产债修复行情或有望延续。
收储与去库存模式的理论探讨
收储资金：预计全国收储金额约为3.37至4.72万亿元，其中，地方国有企业收购已建成未售商品房所需资金约为1.81至2.38万亿元，开发商或国资平台收购旧房所需资金约为1.56至2.34万亿元。
资金来源：地产收储需要资金方形成合力，隐债化解背景下地方政府可能受限，需中央政府适度加杠杆进行支持，关注PSL新增情况和财政/准财政工具的支持。
盈亏平衡：在收储模式下，“租金→房价→地价”的盈利模式可能取代传统的“地价→房价→租金”模式，租金收益率和贷款利率的相对高低关系成为关键决策因素。
风险提示
- 测算中的收购折扣等假设存在不确定性，可能影响结果。
- 新房收储金额的测算可能因样本限制存在偏差。
- 地产销售走弱或部分房企流动性风险可能影响政策效果。
- 政策不及预期或超预期可能影响市场反应。
