策略周专题（2024年5月第2期）：四箭齐发，如何看待地产行情修复的持续性？

2024年5月19日 策略研究 四箭齐发，如何看待地产行情修复的持续性？ ——策略周专题（2024年5月第2期） 要点 本周A股先抑后扬 本周A股先抑后扬，上证指数微幅收跌，北向资金延续净流入趋势。本周上证指数微幅收跌，主要宽基指数走势分化，上证50、沪深300指数领涨，科创50 中证500指数跌幅靠前。北向资金延续净流入趋势，合计净流入超80亿元。四箭齐发，如何看待地产行情修复的持续性？ 本周地产利好政策频发。周五（5月17日）央行推出四项政策措施，设立3000 亿元保障性住房再贷款，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，并调整个人住房贷款最低首付款比例。 自2023年7月政治局会议指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”之 后，市场对房地产板块政策放松的预期不断升温，不过，2023年7月至2024年4月中旬，A股房地产板块市场走势虽然出现阶段性回升，但整体维持震荡下行，而本轮（4月25日至5月17日）地产板块反弹力度较大。2023年7月至 2024年4月中旬期间，伴随地产板块相关的重要政策出台，A股房地产板块市场走势通常短期内会出现反弹，整体呈现涨幅高但反弹时间短的特点，2023年7月1日至2024年4月19日，房地产板块下跌了30.9%，同期上证指数仅下 跌4.3%，而2024年4月25日至5月17日，地产板块强势反弹，期间上涨28.5%。 利好政策推动下，地产板块行情有望持续，建议关注白色家电、玻璃玻纤、钢铁以及房地产等行业，此外，随着地产利好政策陆续出台，有望推动经济持续修复，偏顺周期的白酒、汽车等行业也值得关注。当前地产利好政策频发，市场对地产 板块的关注度显著提升，随着政策陆续出台之后，市场对房地产基本面企稳回升的预期有望持续升温，叠加当前部分地产链行业业绩增速正逐步改善，预计地产及地产链行业修复行情有望持续。此外，随着地产利好政策陆续出台，有望推动经济持续修复，部分消费板块也值得关注。 市场风格或较为均衡 地产利好政策频出，A股市场有望延续强势表现。5月以来，基本面偏弱导致市场整体偏震荡，而地产是经济基本面偏弱的拖累项之一。此次地产利好政策出台，有利于推动房地产市场高质量发展，提振市场信心，推动市场情绪回暖。预计A股市场有望延续强势表现。 我们认为5月市场风格或许会较为均衡。当前市场情绪整体处于历史中等水平，在活跃资本市场政策驱动及外资持续流入带动下，叠加当前地产利好政策频发，预计5月市场情绪会持续回暖。现实方面，我国出口面临的外需环境仍在继续改善，在5%左右的年度GDP增长目标下，稳增长政策也有望持续出台，5月份国内经济有望继续修复。综合来看，未来市场大概率或许会处于“强现实、强情绪”情景，风格或会较为均衡。而如果期间情绪过热出现回调，市场风格可能会偏向顺周期。 风险分析 1、房地产行业宽松政策推进不及预期风险；2、房地产市场需求不及预期风险； 3、经济增速水平大幅不及预期；4、中美关系大幅恶化。 作者 分析师：张宇生 执业证书编号：S0930521030001021-52523806 zhangys@ebscn.com 联系人：郭磊 021-52523816 guolei66@ebscn.com 目录 1、四箭齐发，如何看待地产行情修复的持续性？5 1.1本周A股先抑后扬5 1.2四箭齐发，如何看待地产行情修复的持续性？6 1.3市场风格5月或会较为均衡11 2、市场表现与核心数据14 2.1市场表现回顾14 2.2资金与流动性概览16 2.3板块盈利与估值17 3、风险分析19 图目录 图1：本周主要宽基指数走势分化，上涨50指数领涨5 图2：北向资金延续净流入趋势5 图3：本周大盘价值风格相对占优5 图4：本周申万一级行业走势分化，房地产行业领涨5 图5：5月17日，房地产领涨申万一级行业6 图6：5月17日，央行推出四项政策措施6 图7：2023年7月至2024年4月中旬，房地产板块虽然短期内出现反弹，但整体维持震荡下行的走势7 图8：地产投资端和销售端修复速度偏慢8 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同比持续走弱8 图10：近期（4月25日至5月17日）房地产板块累计上涨28.5%8 图11：4月25日至5月17日，房地产领涨申万一级行业8 图12：部分地产链如建筑装饰、轻工制造等行业PE估值分位数处于低位9 图13：房地产、建筑材料、建筑装饰等行业PB估值分位数处于低位9 图14：地产链行业如装修装饰、玻璃玻纤等行业2023年7月以来累计涨跌幅仍为负9 图15：装修建材、装修装饰、玻璃玻纤等行业估值处于历史低位9 图16：家居用品、冶钢原料、白色家电等行业2024Q1营收增速较2023年全年营收增速出现改善10 图17：房地产开发、小家电等行业2024Q1盈利增速出现改善10 图18：当前我国的城镇化率低于美国、日本10 图19：我国居民部门的杠杆率虽然处于历史相对高位，但低于美国、日本10 图20：一线城市房价租金比显著下降10 图21：储户对房地产市场基本面企稳的预期仍需改善10 图22：4月份市场换手率整体出现下行12 图23：历史来看，5月份市场情绪通常较为平稳12 图24：外需持续改善有望带动国内出口回暖12 图25：当前专项债发行进度偏慢12 图26：未来市场风格或会较为均衡13 图27：申万一级行业中，电子、家用电器、石油石化等行业得分靠前13 图28：本周全球大类资产涨多跌少14 图29：本周主要宽基指数走势分化14 图30：今年以来，上证50指数表现相对占优14 图31：本周大盘价值风格占优14 图32：今年以来，中盘价值风格表现优于其他14 图33：本周申万一级行业走势分化，房地产领涨15 图34：今年以来，银行、家用电器等行业涨幅靠前15 图35：本周A股日均成交量较上周回落15 图36：本周主要宽基指数日均成交额环比上周回落15 图37：本周10年期国债收益率较上周回落16 图38：央行本周通过公开市场操作净投放20亿元16 图39：4月MLF净回笼700亿元16 图40：本周偏股型公募基金发行份额较上周下降16 图41：本周北向资金延续净流入趋势16 图42：本周A股融资余额延续回升趋势16 图43：本周南向资金延续净流入趋势17 图44：万得全A当前PE(TTM)估值低于2010年以来的均值17 图45：万得全A当前PB估值显著低于2010年以来的均值17 图46：万得全A指数股债性价比显著高于2010年以来的均值17 图47：创业板指、中小100指数估值位于历史低位17 图48：中盘指数估值位于历史低位18 图49：消费、成长、金融等风格PB估值分位数处于相对低位18 图50：社会服务、纺织服饰等行业PE估值位于历史低位18 图51：医药生物、环保等行业PB估值位于历史低位18 表目录 表1：2023年7月以来，地产利好政策逐步出台7 1、四箭齐发，如何看待地产行情修复的持续性？ 1.1本周A股先抑后扬 本周A股先抑后扬，上证指数微幅收跌，北向资金延续净流入趋势。本周上证指数微幅收跌，主要宽基指数走势分化，上证50、沪深300指数领涨，科创50、中证500指数跌幅靠前。北向资金延续净流入趋势，合计净流入超80亿元。 图1：本周主要宽基指数走势分化，上涨50指数领涨图2：北向资金延续净流入趋势 资料来源：Wind，光大证券研究所注：以上数据为各指数2024/5/17当周的涨跌幅资料来源：Wind，光大证券研究所注：数据截至2024/5/17 本周大盘价值风格相对占优，申万一级行业走势分化，房地产、建筑材料、建筑装饰等行业涨幅靠前，家用电器、医药生物、煤炭等行业跌幅靠前。从市场风格来看，本周主要风格指数走势分化，大盘价值上涨，而中盘成长、大盘成长 跌幅靠前。分行业来看，申万一级行业走势分化，受利好政策出台影响，房地产、建筑材料、建筑装饰等行业涨幅靠前，而家用电器、医药生物、煤炭等行业则出现不同程度的下跌。 图3：本周大盘价值风格相对占优图4：本周申万一级行业走势分化，房地产行业领涨 资料来源：Wind，光大证券研究所注：以上数据为各指数2024/5/17当周的涨跌幅资料来源：Wind，光大证券研究所注：以上数据为各指数2024/5/17当周的涨跌幅 1.2四箭齐发，如何看待地产行情修复的持续性？ 周五（5月17日）央行推出四项政策措施，设立3000亿元保障性住房再贷款，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，并调整个人住房贷款最低首付款比 例。具体来看，5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方 国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。同日，央行发布《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》、《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，主要内容包括：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。 受利好政策刺激，5月17日上证指数、深证成指、创业板指三大指数涨幅均逾1%，房地产领涨申万一级行业。具体来看，5月17日，上证指数、深证成指、创业板指表现亮眼，分别上涨1.1%、1.1%、1.0%。分行业来看，房地 产领涨申万一级行业，当日涨幅高达7.4%，非银金融、建筑材料、国防军工等行业涨幅超2%，而家用电器、传媒、医药生物、纺织服饰则出现小幅回调。 图5：5月17日，房地产领涨申万一级行业图6：5月17日，央行推出四项政策措施 资料来源：Wind，光大证券研究所资料来源：中国人民银行官网，光大证券研究所整理 自2023年7月政治局会议指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”之后，市场对房地产板块政策放松的预期不断升温。2023年7月，政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变 化的新形势，适时调整优化房地产政策；2023年8月，《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》发布，推动落实“认房不认贷”政策措施，同月，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》发布，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。2023年12月中央经济工作会议强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。随着政策逐步出台，市场对房地产板块政策放松的预期不断升温。 不过，2023年7月至2024年4月中旬，A股房地产板块市场走势虽然出 现阶段性回升，但整体维持震荡下行。具体来看，2023年7月至2024年4月 中旬期间，伴随地产板块相关的重要政策出台，A股房地产板块市场走势通常短期内会出现反弹，整体呈现涨幅高但反弹时间短的特点，如2023年8月25日， 《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》等政策文件发 布，房地产板块自2023年8月25日反弹了4个交易日后逐步震荡调整，2023 年8月25日至8月30日累计涨幅达到7.8%，此外2024年1月23日至26日 （4个交易日）、2024年2月6日至27日（10个交易日），房地产板块分别上涨14.2%、13.2%。但整体来看，2023年7月1日至2024年4月19日，房地产板块下跌了30.9%，同期上证指数仅下跌4.3%。 虽然房地产利好政策频发，但政策效果仍待显现，房地产投资端、销售端以及房价仍逐步走弱，基本面偏弱导致了A股地产板块2023年7月至2024年4 月中旬持续震荡调整。从销售端来看，商品房销售额累计同比逐步由2023年7 月的-1.5%震荡下行至2024年4月的-28.3%；从