行业周报：新一轮利好政策集中发布，期待地产景气度回升

核心观点：新一轮利好政策集中发布，期待地产景气度回升 本周我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比增长。17城二手房成交面积同环比下降。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降。融资端国内信用债单周发行同环比增长，累计发行规模同比持平。本周地产利好政策频出，4月17日国务院副总理何立峰强调继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。同日央行便推出四项重磅举措：一是设立3000亿元保障性住房再贷款，二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。之后多地纷纷响应国家政策，下调公积金贷款比例和取消商贷利率下限。我们认为目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央行支持收购未售商品房，多地下调公积金贷款利率 中央层面：央行：设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。 地方层面：杭州：经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。郑州：5月13日，据大河报报道，截至5月9日，共有118个房产项目进入郑州市房地产融资“白名单”，其中107个项目已获得授信。 合肥：5月14日，据合肥市肥西县消息，相关优化措施计划包括加大购房补贴力度，推出开放型房票，对所有在肥西购房者直接进行补贴，申领平台即将开放。 市场端：新房成交环比增长，土地成交面积同比下降 销售端：2024年第20周，全国64城商品住宅成交面积244万平米，同比下降38%，环比增加11%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达4392万平米，累计同比下降42%。全国17城二手房成交面积为181万平米，同比增速-7%，前值-1%；年初至今累计成交面积2973万平米，同比增速-17%，前值-18%。 投资端：2024年第20周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2044万平方米，成交土地规划建筑面积2578万平方米，同比下降10%，成交溢价率为0.7%。 杭州：5月14日，杭州市区年度第五批集中出让地块开拍，共涉及宅地4宗，总出让面积26.74万㎡，总建筑面积35.65万㎡，起始总价38.94亿元，以价高者得原则进行拍卖，最终4宗地块均以底价成交。 融资端：国内信用债累计发行规模同比持平 2024年第20周，信用债发行36亿元，同比增加9%，环比增加66%，平均加权利率3.56%，环比增加76BP。信用债累计发行规模1826.4亿元，同比持平。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央行支持收购未售商品房，多地下调公积金贷款利率 中央层面：（1）自然资源部：截至2024年4月，全国累计2000多个县市实施“交地、交房即交证”改革，已颁发558.9万本权证，惠及6.19万个项目、1285万企业群众。各地积极推进不动产“带押过户”改革，全国累计办理带押过户业务18.6万件，涉及带押金额2875亿。（2）国务院副总理何立峰：商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。（3）央行：自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 （4）央行：设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。（5）国家统计局：5月17日，国家统计局发布数据显示，2024年1至4月，全国新建商品房销售面积为29252万平方米，同比下降20.2%。在各类商品房中，住宅类销售面积下降幅度最大，同比减少23.8%。 在销售金额方面，新建商品房总销售额达到28067亿元，同比下降28.3%。其中，住宅类销售额下降更为明显，同比降低31.1%。截至4月末，全国商品房待售面积为74553万平方米，同比增长15.7%。住宅待售面积的增长尤为显著，同比上升24.5%。 地方层面：（1）郑州：5月13日，据大河报报道，郑州市金融工作局透露，截至5月9日，共有118个房产项目进入郑州市房地产融资“白名单”，其中107个项目已获得授信。（2）佛山：5月13日，佛山市住房和城乡建设局联合九部门发布了《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》。该通知包含13条新政策，涉及优化容积率计算规则、土地出让价款分期支付、住房“以旧换新”鼓励政策以及购房入户政策的放宽等方面。（3）合肥：5月14日，据合肥市肥西县消息，相关优化措施计划包括加大购房补贴力度，推出开放型房票，对所有在肥西购房者直接进行补贴，申领平台即将开放。扩大房票使用范围，房票将可购买二手房。面向高层次人才、高校毕业生、高技能人才推出购房一次性补贴。（4）河南省：5月14日，河南省推进“保交房”工作，实施房地产企业“白名单”制度。为解决资金问题，该省获得两批国家专项借款，总计453亿元，并撬动配套融资，确保纾困资金投入。截至5月7日，全省365个项目获银行授信，190个项目已获融资放款，支持在建项目融资需求，推动房地产市场平稳健康发展。（5）杭州：5月15日，杭州日报报道，杭州地区多家银行已确认，符合条件的存量二套房贷款利率可调整为首套房利率。该政策调整是杭州房地产“5.9新政”放宽首套房认定标准后的实施细则。 根据新政，杭州市包括主城四区在内的区域已将首套房资格认定调整为“以区为单位”，即在所在区名下无房的情况下，新购房屋将被认定为首套房。因此，不同区域的存量二套房贷款利率在满足条件后可转为首套房利率。（6）合肥：在新建商品住宅销售价格符合新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整条件时，及时按程序取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。各金融机构可按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。（7）合肥：2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日，凡在合肥市新购买新建商品住房的购房人，给予总房价1%的购房补贴；二孩及以上的户籍家庭新购买新建商品住房的，给予总房价1.5%的购房补贴；新市民、进城农民、城市公共服务人员新购买新建商品住房的，给予总房价2%的购房补贴；新购买新建车位（库）的购置人，给予车位（库）总价款3%的购置补贴；对售出自有住房并在1年内购买新建商品住房的购房人，或购买新建商品住房后1年内售出原自有住房的购房人，给予新建商品住房总房价2%的购房补贴。以上补贴标准，单套补贴金额最高不超过10万元。（8）杭州：经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，现就收购有关事项公告如下:一、房源范围房源位于杭州市临安区范围内。二、房源基本条件1、房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡；2、收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置。三、最高限价原则以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。（9）无锡：无锡市首套房贷利率下调至3.45%，二套房首付比例调整为4.25%。（10）北京：据观点网报道，北京五环外或将调整第三套房购买限制，优化住房贷款认定标准。新标准将严格核实购房者房产套数，第三套房可能视同二套管理，统一贷款政策。多家银行确认政策一致性，但执行细则尚未公布。（11）常州：5月16日，据媒体消息，常州市首套房贷利率已下降至3.25%，此次调整主要针对首套房贷款，银行在审核时将关注申请人在常州的房贷情况。若申请人在常州无未结清贷款，即使在其他城市有房贷记录，也可按首套房标准执行。 （12）连云港：5月16日，据“连云港发布”消息，连云港市发布关于调整和明确当前房地产市场相关措施的征求意见稿，旨在进一步鼓励和支持住房消费与房地产开发，活跃房地产市场。主要措施包括鼓励商品住房“以旧换新”，放宽公积金政策，扩大应缴契税额补贴范围和时限，放宽土地出让金缴纳时限，开展人才购房优惠活动，以及试点定制土地出让和定制家装新模式。（13）海南省：自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款（含贴息贷款）利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款（含贴息贷款）利率分别调整为2.775%和3.325%。（14）杭州：杭州市调整住房公积金贷款政策，依据房产证明认定家庭住房套数。首套房和二套房政策将基于家庭住房套数及公积金贷款情况，通过住建部平台查询。首付款比例政策保持不变。（15）广州：5月17日，广州住房公积金管理中心发布通知，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。（16）合肥：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。（17）河南省：根据通知，首套个人住房公积金贷款利率调整如下：五年期以下（含五年）的利率从2.6%降至2.35%，五年期以上的利率从3.1%降至2.85%。此外，第二套个人住房公积金贷款利率也进行了调整，五年期以下（含五年）的利率从3.025%下调至2.775%，五年期以上的利率从3.575%下调至3.325%。 表1：央行支持收购未售商品房，多地下调公积金贷款利率 2、销售端：新房成交环比增长，一线二手房表现更优 2.1、64大中城市新房成交环比增长 根据房管局数据，2024年第20周，全国64城商品住宅成交面积244万平米，同比下降38%，环比增加11%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达4392万平米，累计同比下降42%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第20周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2024年第20周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2024年第20周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2024年第20周64大中城市中三四线城市成交面积同环比下降 根据房管局数据，2024年第20周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-42%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-28%、-40%、-39%，年初至今累计增速-37%、-48%、-36%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同环比下降 2024年第20周，全国17城二手房成交面积为181万平