房地产2024年1-4月统计局数据点评：销售单月环比量减价升，投资持续承压

行业点评报告●房地产 2024年05月17日 销售单月环比量减价升，投资持续承压 --2024年1-4月统计局数据点评 核心观点： 房地产 推荐 (维持) 事件：统计局公布2024年1-4月全国房地产开发投资和销售数据，2024年1-4月全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；1-4月新开工面积23510万方，同比下降24.6%；1-4月竣工面积18860万方，同比下降20.4%；1-4月商品房销售面积29252万方，同比下降20.2%；1-4月销售金额28067亿元，同比下降28.3%；1-4月房地产企业开发到位资金34036亿元，同比下降24.9%。 销售单月环比量减价升：2024年1-4月全国商品房销售面积29252万方，同比下降20.2%，降幅较上月扩大0.8pct；2024年4月单月商品房销售面积6584.47万方，同比下降22.84%，环比下降41.72%。2024年1-4月全国商品房销售额28067元，同比下降28.30%，降幅较上月扩大0.7pct；2024年4月单月商品房销售金额6712亿元，同比下降30.44%，环比下降37.79%。对应的1-4月销售均价为9595元/平米，同比下降10.15%，环比提升1.85%；单月 销售均价10194元/平米，同比下降9.85%，环比提高6.76%。4月末，针对房 地产的政策自上而下频出，政治局会议首提消化存量房产；多城支持以旧房换新房，如4月23日深圳鼓励房企、中介机构等开展“卖旧+买新”的换房联动；5月3日上海房地产行业协会等联合倡议商品住房“以旧换新”。随着对楼市需求侧政策力度逐渐加大，新房市场成交或可期。 投资持续承压：2024年1-4月房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，降幅较上月扩大0.3pct。4月单月开发投资8845.63亿元，同比下降10.54%，环比下降13.62%。楼市持续筑底，房企投资意愿尚未修复。开工端：2024年1-4月新开工面积23510万方，同比下降24.6%，降幅较上月缩小3.20pct。4 月单月新开工面积6227万方，同比下降14.02%，环比下降20.71%。受销售市场持续低迷的影响，房企开工意愿较低。竣工端：2024年1-4月竣工面积18860万方，同比下降20.4%，同比降幅收窄0.3pct。4月单月竣工3601万方， 同比下降19.10%，环比下降25.96%。在去年高基数因素的影响下，竣工表现依旧承压。 到位资金降幅略收窄：2024年1-4月房企到位资金34036亿元，同比下降24.90%，降幅较上月收窄1.10pct。其中1-4月国内贷款为5583亿元，同比下降10.10%；自筹资金11736亿元，同比下降10.10%，定金及预付款10002亿元，同比下降37.20%，个人按揭贷款4953亿元，同比下降39.70%。4月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比降幅为14.27%较上月扩大；与销售相关的定金及预收款、和个人按揭贷款的单月同比降幅均为36%左右，与销售整体承压关系较大。 投资建议：2024年1-4月销售、开工、竣工等均承压。4月以来针对房地产的政策自上而下频出，政治局会议首提“消化存量房产”，部分城市陆续支持以旧换新，对楼市的支持力度逐渐加大。2024年5月14日杭州临安区出台收购商品住房用作公租房的政策，或有望支持消化存量住房。我们认为在政策大力支持下，去化压力或可缓解；头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、新城控股、龙 分析师 胡孝宇：：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 房地产沪深300 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_房地产行业_销售降幅略微收窄，投资降幅有所扩大 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 湖集团、万科A、滨江集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：中海物业、华润万象生活；3）优质商业：恒隆地产、大悦城；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。 风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。 目录 一、销售环比量减价升4 二、投资持续承压5 三、到位资金降幅略收窄6 四、投资建议6 五、风险提示7 由于报告期数据与2023年已公布的同期数据之间存在不可比因素，本文同比数据均按照累计数据计算历史数据得来。 一、销售环比量减价升 2024年1-4月全国商品房销售面积29252万方，同比下降20.2%，降幅较上月扩大0.8pct；2024年4月单月商品房销售面积6584.47万方，同比下降22.84%，环比下降41.72%。2024年1-4月全国商品房销售额28067元，同比下降28.30%，降幅较上月扩大0.7pct；2024年4月单月商品房销售金额6712亿元，同比下降30.44%，环比下降37.79%。对应的1-4月销售均价为9595元/平米，同比下降 10.15%，环比提升1.85%；单月销售均价10194元/平米，同比下降9.85%，环比提高6.76%。4月末， 针对房地产的政策自上而下频出，政治局会议首提消化存量房产；多城支持以旧房换新房，如4月23日深圳鼓励房企、中介机构等开展“卖旧+买新”的换房联动；5月3日上海房地产行业协会等联合倡议商品住房“以旧换新”。随着对楼市需求侧政策力度逐渐加大，新房市场成交或可期。 图1：商品房累计销售面积及同比增速图2：商品房累计销售额及同比增速 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 0 商品房销售面积累计值 (万方) 同比增速(%) -4 -8 -12 -16 -20 -24 -28 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 2024-04 -32 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 10 商品房销售额累计值 同比增速 (亿元) (%) 4 -2 -8 -14 -20 -26 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 2024-04 -32 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分地区看，2024年1-4月，各区域销售金额的同比降幅均扩大。东部地区销售面积13115万方，同比下降18.2%；中部地区销售面积7412万方，同比下降24.2%；西部地区销售面积7731万方，同比降幅20.3%；东北地区销售面积994万方，同比下降14.2%。2024年1-4月，东部地区销售金额16790亿元，同比下降29.4%；中部地区销售额5131亿元，同比下降29.30%；西部地区销售额5456亿元，同比下降24.50%；东北地区销售额690亿元，同比下降21.3%。 图3：分地区商品房累计销售面积同比增速图4：分地区商品房累计销售额同比增速 (%) 2022/22022/52022/82022/112023/32023/62023/92023/122024/4 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 东部地区中部地区西部地区东北地区 (%) 2022/22022/52022/82022/112023/32023/62023/92023/122024/4 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 东部地区中部地区 西部地区东北地区 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、投资持续承压 2024年1-4月房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，降幅较上月扩大0.3pct。4月单月开发投资8845.63亿元，同比下降10.54%，环比下降13.62%。楼市持续筑底，房企投资意愿尚未修复。 图5：房地产开发投资累计完成额及同比增速 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 (亿元) 房地产开发投资额累计值同比增速 (%) 8 4 0 -4 -8 -12 -16 -20 -24 -28 -32 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 开工端：2024年1-4月新开工面积23510万方，同比下降24.6%，降幅较上月缩小3.20pct。4月单月新开工面积6227万方，同比下降14.02%，环比下降20.71%。受销售市场持续低迷的影响，房企开工意愿较低。 竣工端：2024年1-4月竣工面积18860万方，同比下降20.4%，同比降幅收窄0.3pct。4月单月竣工3601万方，同比下降19.10%，环比下降25.96%。在去年高基数因素的影响下，竣工表现依旧承压。 图6：房屋累计新开工面积及同比增速图7：房屋累计竣工面积及同比增速 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 -9 新开工面积累计值 同比增速 (万方) (%) -14 -19 -24 -29 -34 -39 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 2024-04 -44 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 24 竣工面积累计值 同比增速 (万方) (%) 19 14 9 4 -1 -6 -11 -16 -21 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 2024-04 -26 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 三、到位资金降幅略收窄 2024年1-4月房企到位资金34036亿元，同比下降24.90%，降幅较上月收窄1.10pct。其中1-4月国内贷款为5583亿元，同比下降10.10%；自筹资金11736亿元，