统计局2024年1-4月房地产数据点评：销售量价持续承压，新开工明显边际改善

事项： 统计局公布2024年1-4月房地产投资和销售数据。2024年1-4月，商品房销售额28067亿元，同比-28.3%； 商品房销售面积29252万㎡，同比-20.2%；房地产开发投资30928亿元，同比-9.8%；房屋新开工面积23510万㎡，同比-24.6%；房屋竣工面积18860万㎡，同比-20.4%。 国信地产观点：1）销售面积降幅再次扩大，城市维度房价持续承压。2）房地产开发投资降幅继续扩大，房企到位资金仍主要受销售拖累。3）新开工单月降幅明显收窄，竣工同比也有小幅改善。4）投资建议：4月，商品房销售量价、开发投资额等指标持续承压，但新开工明显边际改善。自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，中央及地方层面的限购限贷放松政策不断出台，“去库存”举措不断创新。虽然销售数据暂无起色，但基本面没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈。中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。个股端推荐贝壳W、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份、保利发展。 5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 销售面积降幅再次扩大，城市维度房价持续承压 2024年1-4月，商品房销售额28067亿元，同比-28.3%，降幅较1-3月扩大了0.7个百分点；4月单月，商品房销售额6712亿元，同比-30.4%，降幅较3月扩大了4.6个百分点。2024年1-4月，商品房销售面积29252万㎡，同比-20.2%，降幅较1-3月扩大了0.8个百分点；4月单月，商品房销售面积6584万㎡，同比-22.8%，降幅较3月也扩大了4.6个百分点。 2024年1-4月，商品房销售均价为9595元/㎡，同比-10.2%，降幅与1-3月持平；4月单月，商品房销售均价10194元/㎡，同比-9.9%，降幅较3月扩大了0.6个百分点。2024年4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-3.5%，降幅较3月扩大了0.8个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-6.8%，降幅较3月扩大了0.9个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 图5：商品房销售均价累计同比 图6：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图7：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图8：分城市能级二手住宅销售价格同比 房地产开发投资降幅继续扩大，房企到位资金仍主要受销售拖累 2024年1-4月，房地产开发投资额为30928亿元，同比-9.8%，降幅较1-3月扩大了0.3个百分点。4月单月，房地产开发投资额8846亿元，同比-10.5%，降幅较3月扩大了0.5个百分点。 2024年1-4月，房企到位资金34036亿元，同比-24.9%，降幅较1-3月收窄了1.1个百分点；其中，国内贷款5583亿元，同比-10.1%；定金及预收款10002亿元，同比-37.2%；个人按揭贷款4953亿元，同比-39.7%； 房企资金压力仍主要受销售不景气的影响。4月单月，房企到位资金8347亿元，同比-21.3%，降幅较3月收窄了7.7个百分点。 图9：房地产开发投资累计同比 图10：房地产开发投资单月同比 图11：房企到位资金累计同比 图12：房企到位资金单月同比 图13：国内贷款占比vs销售回款占比 图14：国内贷款拉动vs销售回款拉动 新开工单月降幅明显收窄，竣工同比也有小幅改善 2024年1-4月，房屋新开工面积23510万㎡，同比-24.6%，降幅较1-3月收窄了3.2个百分点；4月单月，房屋新开工面积6227万㎡，同比-14.0%，降幅较3月收窄了11.4个百分点。 2024年1-4月，房屋竣工面积18860万㎡，同比-20.4%，降幅较1-3月收窄了0.3个百分点；4月单月，房屋竣工面积3601万㎡，同比-19.1%，降幅较3月收窄了2.6个百分点。 图15：新开工面积累计同比 图16：新开工面积单月同比 图17：竣工面积累计同比 图18：竣工面积单月同比 投资建议： 4月，商品房销售量价、开发投资额等指标持续承压，但新开工明显边际改善。自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，中央及地方层面的限购限贷放松政策不断出台，“去库存”举措不断创新。虽然销售数据暂无起色，但基本面没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈。中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。个股端推荐贝壳W、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份、保利发展。 风险提示： 1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。