517地产新政点评：四部委联合发布多项重磅政策，力度空前确认政策拐点

事件：5月17日，国务院举行政策例行吹风会，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局有关领导介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。本次一揽子新政涉及多个方面，是对4月30日政治局会议中房地产的最新定调：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体落实。 3000亿再贷款支持政府收储商品房，消化库存改善供需关系。央行将设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%，期限1年，可展期4次），鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，收购主体不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，预计将带动银行贷款5000亿元。此收储模式自2022年以来，在济南、苏州、郑州、青岛等多个城市就已开展过。根据统计局数据，2024年1-4月全国商品住宅销售单价为9978元/平，假设收购价格为市场价7-8折为6985-7982元/平，5000亿元至多能够收购的面积对应为6264-7159万方；占2023年全国商品住宅销售面积9.48亿方的6.6%-8.3%。截至2024年4月，我国商品住宅待售面积为3.91亿方，静态测算下，本次收储将使商品住宅待售面积下降16.0%-18.3%。 我们认为该政策将带来三方面利好：1）有效减少市场新房库存，改善供需关系，促进市场对房价预期的稳定；2）缓解被收储房企现金流压力，从而助力保交楼进程推进；3）为保障性住房供给提供增量，央行要求严格把握所收购商品房的户型和面积标准。 支持地方回收存量闲置土地，进一步控制未来潜在供给。自然资源部表示支持地方按照“以需定购”原则，通过发行地方政府专项债，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。回收土地享受保障性住房税收优惠政策，土地使用权权利性质可以根据批准文件变更登记为划拨土地。我们认为回收闲置土地可以与政府收储政策形成合力，通过控制未来潜在供给进一步消化存量房产。 首付比例下降，利率下限取消，地产信贷政策放松力度空前。地产信贷政策主要包括三方面：1）全国首套、二套房最低首付比例分别下调5pct至15%、25%；2）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限；3）自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。回顾历史两大地产放松周期，2008年周期商品房最低首付款比例调整至20%；2015年周期不限购城市首套房首付比例降至20%（限购城市为25%），二套房首付比例降至30%；两轮周期的房贷利率虽有下调但仍需不低于基准利率的0.7倍。本轮政策放松力度已超越前两轮周期。后续各城市预计将逐步落实信贷放松政策，居民购房资金门槛和利息成本都将有明显下降，有利于提振刚性和改善型住房需求，促进房地产市场稳步复苏。 融资“白名单”应进尽进、应贷尽贷，地产风险有望得到有效控制。会议指出要进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。截至到5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。 成本，推进保交楼工作提振居民信心；供给端：消化存量住宅控制未来潜在供应。两端政策有望形成合力促进房地产市场供需关系逐步恢复健康状态，稳定市场价格预期。随着政策的逐步落地推进，地产销售基本面有望触底企稳。推荐1）财务稳健、土储集中在核心城市的优质标的。 推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地，建议关注：中国海外发展；2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：新城控股，建议关注：龙湖集团；3）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；4）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 表1：2022年以来政府收储商品房政策一览时间城市内容