近期房地产新政点评：金融16条发布，金融地产链迎拐点

事项： 近期，多项房地产利好政策出台： 1.11 月 8 日，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约 2500 亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 2.11 月 10 日，交易商协会受理龙湖集团 200 亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。下一步，交易商协会将在人民银行指导下，坚持“两个毫不动摇”，组织中债增进公司扎实推进“第二支箭”政策落实，不断加大对包括民营房企在内的民企发债融资支持力度，充分发挥稳定市场发展的积极作用。 3.11 月 11 日，多家银行个贷部门确认杭州楼市松绑，包括首套房认定条件调整为“认房不认贷”，二套最低首付比例为 40%，房贷利率亦有下调。 4.11 月 11 日，据 21 世纪经济网等多个权威媒体报道，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共涉及 16 条具体举措。 国信地产观点：1）“第二支箭”落地速度和额度诚意给优质民营房企注入强心针，极大提振市场情绪。2）杭州楼市松绑传递出需求端放松的积极信号，后续销售实质性复苏值得期待。3）行业基本面持续承压之下，央行、银保监会出台金融 16 条，堪比 2014 年“930 新政”。4）房地产板块前期受基本面悲观情绪压制，今年 9 月底政策不及预期，当前可修复空间充足。5）投资建议：尽管当前的基本面并未反转，销售不佳叠加资金受限，房企暴雷难言结束。但“第二支箭”能够一定程度上缓和极度悲观的市场情绪，给市场注入希望。同时，随着类似热点城市杭州的需求端宽松政策跟进出台，后续销售端缓慢复苏可期，中长期看，地产股债也已逐步渡过最艰难的时候，反弹力度可期。而央行、银保监会金融支持房地产市场的16 条政策真正将供需两端的想象空间充分打开，堪称真正的“930 新政”，地产股修复的大机会即将到来。 从个股角度，核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股、美的置业。5）风险提示：1、政策放松不及预期； 2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 国信银行观点：1）房地产敞口风险担忧缓解，看好估值修复行情：1、2022 年银行信贷投向房地产领域的比例断崖式下跌，房地产信托资金仍处于持续压缩中；2、房地产融资环境恶化，市场对房地产领域信贷风险担忧加剧，压制银行板块估值。2）投资建议：房地产融资环境改善不仅能有效缓解市场对银行涉房资产风险的担忧，且有助于疏通宽信用的堵点。目前银行板块估值处于历史低位，有望迎来估值修复行情，维持行业“超配”评级。个股方面，建议从两方面择股，一是重点布局经营能力较强，基本面持续优异的个股，包括宁波银行、常熟银行、苏农银行、张家港行和成都银行。二是布局涉房风险敞口较大估值受到压制的个股，包括招商银行、兴业银行和平安银行。3）风险提示：若宏观经济复苏不及预期，可能从多方面影响银行业，比如经济下行时期货币政策宽松对净息差的负面影响、企业偿债能力超预期下降对银行资产质量的影响等。 国信建材观点：1）从历史复盘看，地产链建材股价超额收益与房地产行业景气高度相关。2）多品类+扩渠道布局新增长点，激发成长活力。3）三季报显露积极信号，地产链建材现阶段仍可积极做多。4）风险提示：政策落地效果低于预期；盈利修复低于预期；疫情反复。 评论： 地产观点 “第二支箭”落地速度和额度诚意给优质民营房企注入强心针，极大提振市场情绪 本次政策传递出的融资支持信号强烈，既是给优质民营房企注入了强心针，也在极大程度上提振市场情绪。 “第二支箭”强调支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，11 月 8 日交易商协会发布相关信息后，时隔两日就受理龙湖集团 200 亿元储架式注册发行，相对以往，不仅支持措施闪电落地，支持金额也显示出足够诚意。2022 年 1-8 月，龙湖共发行信用债 65 亿元（含中债增担保的 15 亿元中票），2021 年全年共发行公司债和中票 100 亿元，2023 年到期的信用债和海外债合计 119 亿元。与之相比，200 亿的额度相当可观。此前，多家民营房企相继暴雷引发市场担忧，导致优质民营房企的融资也相对受阻，股债价格均受到投资者极度悲观情绪的冲击。龙湖集团作为优质民营房企的典型代表，具备足够的象征意义。监管对龙湖的大力支持，传递出对优质民营房企的充分信心，也侧面反应出地产行业的系统重要性。后续，我们预计还会受理更多的民营房企发债，行情具备持续的演绎空间。 杭州楼市松绑传递出需求端放松的积极信号，后续销售实质性复苏值得期待 杭州自 2017 年起实施“认房又认贷”政策，此次是在执行五年后首次松绑，给市场传递了积极的信号。 今年以来，销售市场表现较差。2022 年 1-10 月，百强房企销售额 5.9 万亿元，同比-45%，百城商品住宅销售面积 29399 万㎡，同比-35%。10 月百强房企销售额单月同比-32%，百城商品住宅销售面积单月同比-18%，“金九银十”基本落空，核心原因在于收入信心减弱、房价预期下调、烂尾担忧三大因素的压制。但烂尾担忧和收入信心的问题都在边际缓和，且“房住不炒”原则所维护的刚需和套改善群体相对投资客受房价预期的影响更弱。此前需求端政策多针对首套刚需客群，如今作为热点城市的杭州针对二套改善群体推出宽松的加杠杆政策，需求端进一步放松的预期转强，改善需求释放带来的销售实质性复苏也值得期待。 图1：百城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图2：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 行业基本面持续承压之下，央行、银保监会出台金融 16 条，堪比 2014 年“930 新政” 考虑到地产及地产链对经济、就业等方面的影响力，房地产行业的平稳健康发展是政府、居民、企业三大部门的共同诉求。今年以来，土地市场充满凉意。2022 年 1-10 月，300 城住宅土地成交建面为 39791 万㎡，同比-39%。且 10 月 300 城住宅土地当月成交溢价率为 1.10%，维持低位。近期一二线城市的土地出让也频频出现城投托底、底价拿地的情况。 经济需要地产，因此在行业基本面持续较弱、信用危机仍在蔓延的局面下，11 月 11 日，央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》共 16 条政策利好，实质内容丰富，涉及供需两侧贷款支持、还贷人合法权益保障、房企存量融资合理展期、鼓励信托融资、延长房贷集中度政策过渡期等积极调整，给供需两端都提供了充分的喘息休整空间，融资改善和销售复苏值得期待。 对比 2014 年 9 月底，央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（即 2014 年“930 新政”）标志着房地产政策由调控转向刺激，进一步推动房地产市场全面回暖、支撑起地产股行情，本次政策中的诸多表述，象征性意义类似于 2014 年的“930 新政”。例如，鼓励各地合理化调整住房信贷政策将充分释放购房需求，支持存量债务的展期将有效避免房企继续爆雷，而久违的信托融资支持更是重要的信号。 图3：300 城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%） 图4：300 城住宅土地当月成交溢价率 房地产板块前期受基本面悲观情绪压制，今年 9 月底政策不及预期，当前可修复空间充足 复盘 2022 年以来的市场行情，房地产板块经历了过山车般的起伏：（1）年初开始各地频频出台楼市放松政策，2 月菏泽打响放松限购“第一枪”、3 月郑州发布房地产“一揽子”政策均引起了市场极大的反响。 受政策转暖的利好影响，房地产板块大幅跑赢沪深 300 指数。（2）4 月后，低迷的行业数据让更多人开始认为“放松也没用”，市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段，随着 7 月停贷风波冲击、基本面再趋悲观，房地产板块大幅跑输沪深 300 指数。（3）8 月以来，保交楼实质性举措落地，市场重回政策博弈主线。 但今年 9 月，最后两天出台的高能级政策分别是央行和银保监会通知下调或取消部分城市首套房贷利率下限、财政部通知减免换购住房个人所得税、央行下调首套个人住房公积金贷款利率，完全不能与 2014 年的“930 新政”力度相比，因此市场情绪并未被积极调动，当前可修复空间充足。 图5：2022年以来房地产板块与沪深300走势比较 投资建议：真正的“930”，真正的大机会 尽管当前的基本面并未反转，销售不佳叠加资金受限，房企暴雷难言结束。但“第二支箭”能够一定程度上缓和极度悲观的市场情绪，给市场注入希望。同时，随着类似热点城市杭州的需求端宽松政策跟进出台，后续销售端缓慢复苏可期，中长期看，地产股债也已逐步渡过最艰难的时候，反弹力度可期。而央行、银保监会金融支持房地产市场的16条政策真正将供需两端的想象空间充分打开，堪称真正的“930新政”，地产股修复的大机会即将到来。从个股角度，核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股、美的置业。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 银行观点 房地产敞口风险担忧缓解，看好估值修复行情 2022年银行信贷投向房地产领域的比例断崖式下跌，房地产信托资金仍处于持续压缩中。近年来在房住不炒总基调下，金融机构新增贷款投向房地产领域比例呈现持续下降态势，2022年呈现断崖式下跌，降至历史低位。2022年前三季度金融机构新增贷款投向房地产的比例仅4.7%，其中投向按揭的比例为3.3%，投向房地产商的比例为1.4%。2022年9月末房地产贷款余额同比增速将至0%，其中开发贷余额同比增长2.2%，个人住房贷款同比增长0%。另外，信托资金投向房地产的规模仍处在持续压降中，2022年6月末信托资金投向房地产的余额为1.4万亿元，占信托资金余额的9.5%，处在低位。因此，从银行信贷和非银金融机构资金投向来看，2022年房地产领域融资环境大幅恶化。 图6：2022年前三季度金融机构新增人民币贷款投向房地产的比例降至4.7% 图7：2022年9月末房地产贷款余额同比增速降至0% 图8：房地产信托资金仍处于压降中 房地产融资环境恶化，市场对房地产领域信贷风险担忧加剧，压制银行板块估值。银行表内涉房风险敞口包括，贷款、债券投资和自营非标投向房地产资产，另外还包括建筑建材等房地产产业链贷款，以及以房地产资产作为抵押物的其他行业贷款。银行表外不承担风险的涉房敞口包括：代销（主要是理财和信托、主承销的房地产债券。仅房地产贷款来看，2021年以来金融机构房地产领域贷款余额比重呈现持续下降态势，但2022年9月末该比例仍有25.3%，其中按揭贷款比例为18.5%，对公房地产贷款领域比例为6.8%。 由于2022年房地产领域融资环境恶化，上市银行披露的对公房地产贷款不良率大幅提升，且按揭不良率也小幅提升，市场对银行涉房资产风险担忧大幅提升，成为今年二季度以来压制银行估值的核心因素之一。 图9：房地产贷款余额占金融机构贷款余额比重仍处在较高水平 图10：上市银行贷款余额投向房地产领域的比重 表1：上市银行对公房地产贷款不良率大幅提升 投资建议 我们认为房地产融资环境改善不仅能有效缓解市场对银行涉房资产风险的担忧，且有助于疏通宽信用的堵点。目前银行板块估值处于历史低位，有望迎来估值修复行情，维持行业“超配”评级。个股方面，建议从两方面择股，一是重点布局经营能力较强，基本面持续优异的个股，包括宁波银行、常熟银行、苏农银行、张家港行和成都银行。二是