房地产行业（物业服务）2024年度投资策略：轻舟即过万重山，物管配置正当时

轻舟即过万重山，物管配置正当时 ——房地产行业（物业服务）2024年度投资策略 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 联系人：韦勇强 2023年11月6日 证券研究报告 核心观点 1、政策支持延续，促进行业高质量发展：2023年以来，中央延续对物业相关的支持政策，集中在家政服务、家居消费、完整社区建设和养老服务层面；同时提及“标准”和“质量”，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务的水平和质量，让小区居民生活更舒心；地方政府积极落实中央政策，充分肯定物业在小区治理作出的贡献，并支持物业参与旧改和社区养老等；多地出台服务标准和规范性文件，引导行业高质量健康发展。 2、基本面修复，2024年具备业绩弹性：2022年部分民企受到母公司影响导致其归母净利润同比增速大幅度下降，23H1归母净利润增速触底回升，地产关联业务影响 减弱，同时贸易应收款增速得到控制，减值拨备充分，基础物管稳健增长，社区增值与非业主增值有所修复，物业公司逐渐褪去“地产属性”，增厚“服务消费”属性。截至2022年末，上市物管公司在管面积61亿平，市场份额约16%（行业500强：47%），逐年提升；从面积同比增速来看，上市企业>百强企业>500强企业，行业正在经历集中度提升的阶段，并表现出强者恒强的趋势；我们对行业头部企业的未来增长趋势进行测算，预计2024年头部企业总体归母净利润增速为15%，向上弹性取决 于社区增值业务复苏情况，以及非业主增值业务能否企稳。 3、资本市场表现疲弱，估值偏离基本面：2023年初至2023年10月31日，重点公司平均涨跌幅为-36.5%，板块仍处于深度调整阶段。多因素共振致物管板块呈现M型走势，风险因子缓释板块存在较大修复空间：复盘2019年至今板块走势，分为多个阶段，“戴维斯双击”、高位震荡、震荡下行、“戴维斯双杀”、估值修复、持续下行，主导因素为物管基本面、美联储加息、地产基本面及关联房企信用风险。从PEG以及服务消费的行业属性角度看，当前板块估值已偏离基本面。参考海外综合后勤服务公司的稳态估值以及海外住宅物业管理公司在稳健增长期的估值，国内物管公司在地产影响出清后，有较大估值修复空间。 4、风险因子即将出清，当前是配置物管行业的较好时间点：截至2023年10月31日，美国有效联邦基金利率达到5.33%，创近22年新高；国家对于防范化解重大风险的决心坚定、满足购房者合理需求的呵护力度也较强，政策利好频发，房地产市场有望实现筑底回暖；短期来看，美联储加息进入末期，压制港股估值的重要因子或将缓释，房地产市场也有望实现筑底回暖，2024年物管板块面临的市场环境将有所好转。中期来看，物业股行情仍将由基本面主导，参考海外巨头，EPS增厚是股价上涨的主要推动力。长期来看，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益，平稳地迎接下一轮经济增长中枢抬升的机遇，当前正是我国服务消费扩张的关键期，作为社区消费的主要载体，对比海外，我国物管行业发展有较好前景。物业指数已经回落至历史低位，当前是配置物管行业的较好时间点。 投资建议关注三条主线， 1）“估值修复”：前期受地产影响，风险溢价升高；随着风险因子缓释，建议重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。 2）“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议 关注新大正。 3）“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险提示：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。 目录 1、观点回顾：前期重点报告核心观点回顾整理 2、政策追踪：支持和引导行业高质量健康发展 3、海外对比：海外成熟物管龙头发展与估值借鉴 4、板块表现：市场因素影响估值回调至低位 5、数据分析：行业基本面分析及展望 6、投资建议：关注“估值修复”、“均衡发展”、“稳健国企”三条主线 7、风险提示 物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，是物业服务企业应对人工成本挤压的重要手段。 ——2020.3《物管搭台，科技唱戏——光大证券物业管理及科技行业联合报告》 头部的物业服务企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市“大管家”。 ——2020.5《从社区到城市，走向更广阔天地——物业服务企业拓展城市服务专题研究报告》 复盘物业行业五年资本市场发展脉络，展现物业服务板块在节点性事件下的表现。 ——2020.6《复盘五年发展历程，展望五大发展趋势——物业服务行业2020年下半年投资策略报告》 物管行业重塑社会形象，体现责任担当，政府-企业-居民的互动性、信任度、配合度提升。 ——2021.1《2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年投资策略报告》 物业行业具备可穿越经济周期的增长模式以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，短期市场波动不影响长期发展向好。随着地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理、以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块整体估值有望修复。 ——2021.11《2022：青山依旧在，惯看秋月春风——房地产（物业服务）2022年投资策略报告》 我国物管企业得益于资本加持和政策导向，目前正处于发展壮大的关键时期，关键点包括：1）社区增值服务的渗透率和单位产值提升空间较大；2）公共服务属性提供“增信”；3）现金为王低杠杆运行。行业基本面及发展前景向好趋势没有改变。 ——2022.5《三产就业人数近半，物管开启独立发展——房地产（物业服务）2022年中期投资策略》 在宏观经济与地产开发环境影响下，叠加疫情和消费低迷因素扰动，物业管理规模仍实现稳健扩张，营收和归母净利润稳定增长，物业服务行业可穿越经济周期，基本面稳健。 ——2022.11《风险因子缓释，发展路径渐明——房地产行业（物业服务）2023年度投资策略》 2023年以来，中央延续对物业相关的支持政策，集中在家政服务、家居消费、完整社区建设和养老服务层面；同时提及“标准”和“质量”，2023年10月9日起，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，针对物业服务标准不统一、更换物业门槛高、物业费收取难等问题，探讨如何进一步提升物业服务的水平和质量，让小区居民生活更舒心。 表1:中央政府部门关于物业行业的重点政策摘要（2023.1-2023.10） 日期 中央政府部门 主要政策内容 2023.2.8 市场监管总局、民政部、商务部 联合印发《养老和家政服务标准化专项行动方案》（以下简称《行动方案》）。养老和家政服务标准化专项行动是《国家标准化发展纲要》提出的5个专项行动之一。《行动方案》围绕有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求，促进家政服务业提质扩容，提出了到2025年养老和家政服务标准化工作的总体目标，以及4大方面、10项重点任务。 2023.2.22 财政部 财政部组织专业力量研究起草了《物业管理服务政府采购需求标准(办公楼类)(征求意见稿)》，内容包含“服务质量标准”包含秩序维护、环境卫生、设施设备维护、综合服务、专项服务和其他服务等，每项服务均列明多条服务质量标准。 2023.5.15 商务部国家发改委 商务部、国家发展改革委联合印发《促进家政服务业提质扩容2023年工作要点》提出将从提高从业人员职业素养、强化政府监管和行业自律、搭建供需对接平台、积极推动家政进社区、提升从业人员保障水平、落实助企纾困政策等六个方面实施25项具体措施，推进家政服务业提质扩容。 2023.5.22 中共中央办公厅国务院办公厅 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进基本养老服务体系建设的意见》。《意见》包含总体要求、重点工作和组织保障三个部分。其中提出，完善基本养老服务保障机制，落实发展养老服务优惠扶持政策，鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。 2023.6.9 住房和城乡建设部 中华人民共和国住房和城乡建设部发布《关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》。《通知》指出实施房屋室内装饰装修前应告知物业服务企业或者房屋管理机构（以下简称管理单位），办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议。对于物业服务企业未按规定告知禁止行为和注意事项、未按规定巡查检查、制止和报告的，视情节严重程度依法依规给予警告、罚款、吊销营业执照等处罚，并记入企业信用档案。 2023.6.29 国务院 国务院常务会议审议通过《关于促进家居消费的若干措施》，就促进家居消费部署相关举措。会议指出，家居消费涉及领域多、上下游链条长、规模体量大，采取针对性措施加以提振，有利于带动居民消费增长和经济恢复。要提高供给质量和水平，鼓励企业提供更多个性化、定制化家居商品，进一步增强居民消费意愿，助力生活品质改善。 2023.7.21 国务院 国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，要把城中村改造与保障性住房建设结合好，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 2023.7.21 住房和城乡建设部 住房和城乡建设部等部门印发《关于印发完整社区建设试点名单的通知》，决定在106个社区开展完整社区建设试点。《通知》要求各地聚焦为民、便民、安民服务，及时解决群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题，将完整社区建设试点工作与城镇老旧小区改造、养老托育设施建设、充电设施建设、一刻钟便民生活圈建设、社区卫生服务机构建设、家政进社区、“国球进社区”、社区嵌入式服务设施建设等重点工作统筹起来 地方政府积极落实中央政策，充分肯定物业在小区治理作出的贡献，并支持物业参与旧改和社区养老等；多地出台服务标准和规范性文件，引导行业健康高质量发展。 表2:地方政府部门关于物业行业的重点政策摘要（2023.1-2023.10） 日期 地方政府部门 主要政策内容 2023.1.28 安徽省政府 发布《关于加快促进养老产业发展的意见》。《意见》指出，鼓励社会资本投资养老服务，兴办面向不同服务群体的养老机构和康复护理机构；支持符合条件的餐饮企业运营老年食堂和老年助餐点，利用社区门店开设老年餐桌；引导更多社会力量提供普惠养老服务。鼓励军休机构与优质养老服务机构、家政服务企业、物业服务企业及一站式服务平台签约合作，为军休人员提供居家上门服务；鼓励按照适老化标准建设疗养式、社区式养老项目。 2023.1.31 北京市政府 发布《关于北京市2022年国民经济和社会发展计划执行情况与2023年国民经济和社会发展计划的报告》。2023年北京十大主要任务指出，将出台加强基本养老服务体系建设实施意见，完善“物业服务+养老服务”支持政策，提升普惠性养老服务，制定居家老年人家庭适老化改造政策，支持大型国企在京外建设养老服务基地；持续提升物业管理水平，不断推进住宅专项维修资金改革等创新措施落实，狠抓物业管理突出问题和“治理类小区”治理，加快形成物业管理长效机制；推动智慧城市建设，推动智慧城市应用场景开放。 2023.2.3 深圳市住建局、深圳市民政局 印发《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）。《管理办法》明确了无业委会的小区可由居委会代行业委会的相关职责，意在解决部分小区存在业主委员会“成立难”“换届难”问题。 2023.3.16 乌鲁木齐市人民政府 发布《关于乌鲁木齐市2023年民生实事的公告》。《公告》提出，2023年，乌鲁木齐市将着力提