香港房屋趋势导航2024

香港房屋趨勢導航 土地房屋政策研究報告 2024 二〇二四年五月 目錄 2行政摘要 6私人住宅供應 26公營房屋供應 45從提量到提質 行政摘要 香港在造地和加快房屋供應上，經歷了多年艱苦努力，目前正步入「收成期」，長久而來的房屋短缺問題終見曙光。隨著房屋供應前景持續改善，將政策重心從「提量」轉向「提質」的時機已經成熟。 團結香港基金（基金會）的最新分析顯示，來自私人土地儲備的供應抵消了近期土地流標的影響，預計2024至2028年期間，每年平均將有19,100個私人住宅單位落成。公營房屋方面，2023/24年度的工程延誤率下降至2%；加上預計將有30,000個簡約公屋單位落成，預計2024/25至2028/29年度期間，每年平均將有35,000個單位落成，達成《長遠房屋策略》（《長策》）目標。 如能繼續保持良好勢頭，香港的基本住屋需求將在未來十年逐漸獲得滿足。這不僅為提升香港居住質素建立底氣，也提供了一個機會窗口。具體而言，我們建議增加可負擔的置業機會，並提高公營房屋的人均居住面積。 以下我們將詳細分析私人住宅和公營房屋的未來供應趨勢，以及提升香港居住質素的背後思路。 2 第一部分：私人住宅供應 行政摘要 1.我們預計2024至2028年每年平均落成約19,100個單位。不過，落成量將較集中在2024和2025年，分別將有超過20,000個單位，其後於2026至2028年將逐漸回落至每年15,000至17,000個單位。這個趨勢背後的原因，在於發展商因應市場情況而調整工程進度，以及2023年多次極端天氣事件所造成的延誤。 2.從私人住宅發展週期中不同領先指標觀察到的情況，進一步印證了上述趨勢。2023年獲批預售樓花同意書和建築中的私人住宅單位數量均維持在近年高位，而來自已批出土地上可隨時動工的單位數量則持續下降。前者顯示短期內的落成量會較高，後者則預示未來五年較後時間的落成量將有所下降。 3.此外，2023年政府主導土地供應出現六次流標，創下歷史記錄，對香港未來的房屋供應構成了挑戰。不過，由於私人土地儲備的發展潛力獲得釋放，抵消了上述因素帶來的影響。私人住宅土地供應中的私人主導項目佔比，從2018/19至2020/21年度的25%，增加至2021/22至2023/24年度的67%。 4.與政府主導土地供應相比，私人主導項目雖然確定性較低，但也能為未來私人住宅供應作出重大貢獻。展望未來，視乎政府主導土地供應的成功批出比率，以及私人主導項目的推進進度，我們預計2029至2033年期間，平均每年的落成量將介乎14,400和18,500個單位之間。 2018/19–2020/21與2021/22–2023/24年度按土地來源劃分的私人住宅土地供應量之比較 私人重建 13% 私人重建 政府土地 18% 土地契約修訂／換地 市區重建局項目 25% 67% 4% 鐵路項目 2% 政府土地 43% 市區重建局項目 11% 30% 鐵路項目 48% 土地契約修訂／換地 12% 2018/19—2020/21 19% 2021/22—2023/24 資料來源：地政總署、港鐵公司，以及團結香港基金3 第二部分：公營房屋供應 5.隨著全數30,000個簡約公屋單位將按計劃落成，加上2023/24年度公營房屋落成延誤比率大幅下降至2%，預計2024/25至2028/29 年度的落成量為每年平均35,000個單位。這不僅達到《長策》目標的30,800個單位，而且還將超出該目標14%。 6.我們根據最新的落成量預測，對情景分析進行了更新。結果再次確認，政府有望達成公屋綜合輪候時間在2026/27年度下降至4.5年的目標。儘管如此，假如過去反覆出現的延誤情況再度發生，公屋綜合輪候時間則只會輕微下跌至5.2年。這提醒我們仍需保持警惕，不能鬆懈。 7.未來十年，如果所有已公布的公營房屋用地都能按時交付予香港房屋委員會（房委會），且其後的建築工程沒有出現延誤，預計2023年《施政報告》所提及的全部潛在供應都能實現。在此情況下，公營房屋落成量將能達到約410,000個單位，較《長策》308,000個單位的目標高出33%。 8.此外，針對潛在用地交付延遲和建築工程延誤的情況，我們也進行了相應的落成量預測。即使在最悲觀的情景中，即前者延後3年，以及後者的比率為15%，預計最終仍將落成約340,000個單位，比《長策》目標高出10%。回顧早年追趕《長策》目標的艱辛過程，最新預測結果印證了2014年公布《長策》以來當局所取得的長足進步。 逐年延展的十年潛在公營房屋供應[1]與《長策》供應目標之比較 102,000 120,000 100,000 80,000 60,000 差距 40,000 20,000 0 -20,000 -40,000 -60,000 《長策》 《長策》 《長策》 《長策》 《長策》 《長策》 《長策》 《長策》 《長策》 《長策》 -80,000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 註：[1]逐年延展的十年潛在公營房屋供應：可定義為政府已覓得土地可在滾動十年期興建的公營房屋單位數量資料來源：各年份的《長遠房屋策略》周年進度報告、團結香港基金 4 第三部分：從提量到提質 行政摘要 9.隨著「提量」的努力取得成果，將策略重心轉向「提質」的時機已經來臨。考慮到建築工程需時，加上建築物的使用壽命跨越數十年，這意味著當前出現的任何策略失誤，都將需要經過一段長時間後才能被修正彌補。因此，我們必須及早籌劃新策，特別是需要提供更多可負擔置業機會，以及提升人均居住面積。 10.回顧過去二十年，香港的房屋存量組成並未有太大變化，資助出售單位佔比只有約15%。這段時期內的新落成單位不斷固化房屋組成的現狀，以致供需失衡。這尤其體現在每次資助出售單位銷售計劃，都會出現的超額認購情況。因此，未被滿足的置業需求轉投私人市場，導致近年小型私人住宅單位落成量激增。 11.增加出售綠表置居計劃（綠置居）的供應，是一個可行的折中方案，能在不對公屋輪候時間構成負面影響的同時，創造更多可負擔置業機會。這亦能騰出更多居者有其屋計劃（居屋）名額予白表申請者，為在長遠公營房屋供應目標中，增加居屋的比例而建立基礎。 12.儘管如此，過去的綠置居銷售紀錄顯示，小型單位並不受歡迎。為了提供更大誘因，鼓勵現有公屋租戶自置居所並交還所住單位，當局應提供面積更大的資助出售單位，作為能有效提升居住質素的替代選項，以促進社會向上流動。 1997—2023年按類型劃分的新落成房屋單位數量 480,189 104,656 430,986 私人住宅單位 資助出售單位 公共租住房屋 050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000 單位數量 資料來源：政府統計處、差餉物業估價署，以及團結香港基金 5 1. 私人住宅供應 私人住宅落成量在近年反覆上落，而2023年又是當中較低的一年 圖1.2013–2023年私人住宅單位實際落成量 20,968 20,888 21,168 14,093 14,386 13,852 24,000 22,000 20,000 18,000 16,000 單位數量 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 落成年度 2019 2020 2021 2022 2023 資料來源：差餉物業估價署、團結香港基金 私人住宅落成量於2022年錄得18年以來的新高之後，在2023年重新回落至13,852個單位的低水平，按年跌幅達35%。鑒於市場氣氛低迷，導致一手私人住宅項目貨尾單位數量上升，加上2023年數度發生極端天氣情況而造成工程延誤，均驅使發展商調整施工進度。 如圖1所示，經歷2015至2018年期間的穩步上升後，過去6年的私人住宅落成量出現一年高一年低的反覆情況，2018、2020及2022年每年落成量約21,000個，而2019、2021及2023年每年低見約14,000個。 回顧過去八年，團結香港基金有六次都提供了比差餉物業估價署更加準確的私人住宅落成量預測 圖2.政府及團結香港基金的預測與實際落成量之比較 年份實際落成量 差餉物業估價署預測 團結香港基金預測 2016 14,595 18,200 17,700 2017 17,791 17,122 20,200 2018 20,968 18,130 20,800 2019 14,093 20,415 18,500 2020 20,888 20,850 17,000 2021 14,386 18,228 15,900 2022 21,168 22,851 21,000 2023 13,852 19,953 19,100 資料來源：差餉物業估價署、團結香港基金 在2023年初，基金會和差餉物業估價署分別預測年內將有19,100及19,953個單位落成。最終實際落成量為13,852個單位，這比基金會及政府的估算數字，分別低28%及31%。 回顧過去八年基金會對於私人住宅落成量的預測，有六次都比差餉物業估價署更加準確，包括2016、2018、2019、2021、2022，及2023年。 未來五年私人住宅落成量預期將會維持在相對較高的水平 平均24,000個單位 1997—2006 預計落成量 平均16,800個單位 2019—2023 平均19,100個單位 2024—2028 平均12,300個單位 2007 —2018 圖3.1997–2028年私人住宅單位實際和預計落成量 40,000 35,000 30,000 單位數量 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 落成年份 住宅落成 預售樓花 樓宇施工 土地供應 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 資料來源：差餉物業估價署、屋宇署、地政總署、城市規劃委員會、各發展商披露的數據，以及團結香港基金 與去年預測2023至2027年每年平均落成19,000個單位相約，我們預計2024至2028年的年均私人住宅單位落成量將維持在19,100個單位的水平。由於上述自2018年後所出現的反覆情況，這個數字明顯高於2019至2023年的年均落成量水平，也大幅高於2007至2018年每年平均僅落成12,300個單位的水平。 此外，正如前篇所提及，由於原定2023年落成的部分單位出現延誤，未來五年的私人住宅落成量將高度集中在2024和2025年，預計分別達到21,704個單位和25,807個單位。 為了進一步驗證我們對未來五年的供應預測，我們亦審視了私人住宅發展周期中各項領先指標的趨勢（詳見圖5至圖7）。觀察到的趨勢與我們由下而上的預測結果相印證，這點將在後文進行討論。 九龍城、大埔，及西貢預計為未來五年的三大私人住宅供應地區 圖4.2024–2028年各區私人住宅落成量預測 港島九龍新界總數 單位數量10,90038,40046,30095,600 11.4%40.1%48.5% 北區 4,500個單位 (4.7%) 個單位 元朗 2大埔 個單位 7,600 (8.0%) 屯門荃灣 12,800 沙田 (13.4%) 個單位 1,300個單位 個單位 3西貢 個單位 8,500 (8.9%) 1,000 個單位 個單位 葵青 (1.0%) (1.4%) 9,500 (10.0