香港私人住宅市场在2025年出现“双增长”复苏，价格回升3.3%，交易量激增18.3%，标志着2021-2024年的调整结束。市场动能集中在入门级市场，Class A单位（面积小于40平方米）表现优于市场，价格增长4.1%，交易量同比增长29.4%。政策利好，包括印花税起征点调整和“辣招”退出，重振了投资者兴趣和入门级需求。2024年供应高峰后，私人住宅竣工量下降24%至18,448单位，净吸纳量首次自2021年以来转回正值，未售库存下降18%至18,694单位。虽然库存仍然过剩，但压力缓解促使开发商策略从激进的价格让步转向利润优化定价，表明最严重的供给侧失衡现已缓解。基于市场复苏，开发商策略转向积极的前瞻性布局。2025/26年土地市场出现“双轨”复苏：土地出让金收入通过公开招标和租赁修改/土地交换双重轨道反弹。竞价活动加剧，竞价差距收窄，参与率上升到每个地块8-9家投标人，表明市场对土地价值已建立稳固的底线形成统一信心。预计2026-2030年，平均每年竣工量约为17,100单位。短期内竣工量将下降，但预计2028年后将稳步回升。未来十年，私人住宅供应前景乐观，得益于政府主导/协调的土地供应。然而，实现取决于市场驱动的交付时间表。情景分析表明，根据政策调整和市场重新校准，2031-2035年平均每年竣工量可能在13,300至24,800单位之间。香港住房需求由强劲的V形人口复苏支撑，预计到2025年末人口恢复至7.51百万。虽然出生率等国内因素有所放缓，但大量外部人才和学生涌入创造了有弹性的新需求支柱。租金上涨和按揭利率下降低于3.5%的封顶，市场转向拥有住房，因为借贷成本显著低于租金回报率。整合供需因素，“供应月数”指标反映了市场迅速收紧，从2023年的102个月降至2025年的49个月。预计到2030年，该比例可能在28至62个月之间波动，取决于建筑开工水平。较低的供应可能导致类似2010年之前的情况，而过度产出可能会再次引入库存过剩。为稳定长期发展，建议政府主导的框架监测“供应月数”比例和价格，以评估市场结构健康。这使当局能够通过适应性机制调节土地处置。香港公共住房库存的老龄化已达到一个转折点。预计2015/16年香港房屋署（HKHA）50岁或以上的公共租住房屋（PRH）单位将从15,800个激增至2034/35年的258,000个，净增长约1500%。同时，每套房屋的维护和改善支出加速，从2009/10-2014/15年的平均每年增长率为3.2%加速至2019/20-2024/25年的4.3%，使零散维护越来越不可持续。当前的重建速度远远不足以应对这股老龄化浪潮。实际和预计的重建PRH单位竣工量一直保持在每年约1,800单位的水平，远远落后于进入老化阶段的库存量。如果不采取行动，积压将加剧，将公共住房系统锁定在不断增长的维护成本和错失提高生活质量的机遇之中。然而，重整提供了巨大的好处，现在得到了一个独特的政策窗口的支持。最近和正在进行的项目表明，重整可以产生可观的净公寓收益，指示估计在更新老化地区时，供应量可以增加1.1倍。此外，供应前景从根本上得到了改善。未来五年，传统公共住房竣工量将平均每年达到35,000单位，未来十年将达到45,700单位，均高于长期住房策略（LTHS）的29,400单位目标。这创造了以前不可用的稳健的脱房缓冲。我们建议三项制度转变。首先，每年将新公共住房竣工量的10-15%划拨为专门的脱房储备。其次，在LTHS中嵌入透明的“重整账户”，每年披露储备容量和五年滚动计划。第三，采用混合产权重整模式，例如PRH/绿色表补贴居所计划（GSH）与其他补贴出售单位（SSF）之间的60:40比例，可以通过交叉补贴将净支出减少高达78%，将老龄化库存挑战转变为一代人的重整机遇。
