房地产开发2022W13：衢州秦皇岛限购放松，32城新房成交同比降幅缩窄至44%

浙江衢州限购限售均放松，河北秦皇岛限购放松。4月1日，浙江衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》。限购：非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。限售：本通知发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。同日，据上海证券报报道，河北秦皇岛市人民政府近日印发关于废止《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》的通知。我们之前判断本轮的先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安臵）。目前郑州、哈尔滨、衢州、秦皇岛等地的“四限”政策放松进一步验证了我们的判断，预计后续将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间。三月百强房企销售降幅进一步扩大，预计后续地产政策将持续放松并加大力度。 行情回顾：涨幅位列各行业第一，领先大盘8.20个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为10.6%，领先大盘8.20个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共116支，较上周增长12支，下跌股数为25支。（若无特殊说明，报告中本周指3.26-4.1当周）。 新房成交情况：本周32个城市新房成交面积为326.3万平方米，环比提升17.3%，同比下降43.6%（上周为52%）。其中样本一线城市的新房成交面积为35.6万方，环比-47.5%，同比-55.9%；样本二线城市为211.9万方，环比43.0%，同比-34.5%；样本三线城市为78.8万方，环比26.8%，同比-54.8%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计104.3万方，环比增长2.2%，同比下降40.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.3万方，环比-20.7%；样本二线城市为61.0万方，环比21.0%；样本三线城市为14.0万方，环比-4.9%。年初至今累计二手房成交面积为1197.8万方，同比变动为-37.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为359.7万方，同比-42.3%；样本二线城市为682.0万方，同比-32.0%；样本三线城市为156.1万方，同比-32.0%。 重点公司境内信用债情况：房企发债持续恢复。根据申万行业-房地产指标统计，本周（3.28-4.3）共发行房企信用债13只，环比下降6支；发行规模共计149.40亿元，总偿还量110.02亿元，净融资额为39.38亿元。厦门住宅（-29bp）、渝江北嘴（-123bp）、粤珠江（-98bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：地方政策持续放松，预计后续更多城市跟进，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 1.浙江衢州限购限售均放松，河北秦皇岛限购放松 4月1日，浙江衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》对限购限售政策放松。限购：非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。此前衢州对于非本市户籍家庭可在市区购房，规定需缴纳社保或个税满12个月且仅能购买1套的限制。限售：本通知发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。 4月1日，据上海证券报报道，河北秦皇岛市人民政府近日印发关于废止《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》的通知。据《通知》，“《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》(冀政办字(2017]45号)已公布废止，我市依据该文件制定出台的《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》(秦政字[2017]16号)和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》(秦政字[2017]19号)两个文件已无政策支撑，且两个文件规定的政策已经不适应当前我市房地产市场发展形势。”秦皇岛在2017年颁布限购令，规定外来人口购房需要1年社保，同时首套房首付比例为30%。 我们之前判断本轮的先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安臵）。目前郑州、哈尔滨、衢州、秦皇岛等地的“四限”政策放松进一步验证了我们的判断，预计后续将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间，而房地产新拓投资余额的持续下降和新增额的长期为负也更加突显企业资金侧（主要是融资现金流）的流动性问题。 预计后续地产政策将持续放松并加大力度，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为10.6%，领先大盘8.20个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共116支，较上周增长12支，下跌股数为25支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中交地产、渝开发、中国武夷、天保基建、南国臵业，涨幅分别为61.1%、56.5%、42.7%、41.2%、40.6%。跌幅前五为宋都股份、冠城大通、ST新梅、祥源文化、海航创新，跌幅分别为-22.8%、-20.3%、-7.8%、-6.4%、-6.1%。 本周49家重点房企中共计上涨39支，较上周增长16支，涨幅位居前五的为新城控股、华侨城A、大悦城、华发股份、万科A，涨幅分别为22.8%、20.1%、18.9%、18.8%、18.7%。跌幅前五为融创中国、富力地产、中国奥园、中梁控股、建业地产，跌幅分别为-9.8%、-9.1%、-7.8%、-6.2%、-4.9% 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（3.28-4.1）涨幅前五个股代码简称 图表5：本周（3.28-4.1）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（3.28-4.1）重点房企涨幅前五个股 图表8：本周（3.28-4.1）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周32个城市新房成交面积为326.3万平方米，环比提升17.3%，同比下降43.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为35.6万方，环比-47.5%，同比-55.9%；样本二线城市为211.9万方，环比43.0%，同比-34.5%；样本三线城市为78.8万方，环比26.8%，同比-54.8%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计13周新房成交面积同比看，本周一线城市，北京（-30.3%）、上海（-12.9%）、广州（-50.8%）、深圳（-38.9%） 同比均为负。二三线城市中盐城（-89.6%）、海门（-81.0%）、惠州（-72.1%）等总计27城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（3.26-4.1） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计104.3万方，环比增长2.2%，同比下降40.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.3万方，环比-20.7%； 样本二线城市为61.0万方，环比21.0%；样本三线城市为14.0万方，环比-4.9%。年初至今累计二手房成交面积为1197.8万方，同比变动为-37.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为359.7万方，同比-42.3%；样本二线城市为682.0万方，同比-32.0%；样本三线城市为156.1万方，同比-32.0%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（3.28-4.3）共发行房企信用债13只，环比下降6支；发行规模共计149.40亿元，环比下降38.00亿元，总偿还量110.02亿元，环比下降76.16亿元，净融资额为39.38亿元，环比上升38.16亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（60.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（36.5%）和一般公司债（36.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.7%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，厦门住宅（-29bp）、渝江北嘴（-123bp）、粤珠江（-98bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。中海5年期（12bp）、中海3年期（7bp）、中国电建（41bp）、陆金开（22bp）等公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券提升。 图表23：房企每周融资汇总（3.28-4.3） 5.本周相关政策回顾 图表24：全国性政策（3.28-4.2） 图表25：地方性政策（3.28-4.2） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。