杭州、西安放开限购，“去库存”政策密集落地

行业追踪（2024.5.4-2024.5.10） 杭州、西安全面放松限购，强化未解除城市宽松预期 5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，持续满足刚性和改善性住房需求，促进杭州房地产市场平稳健康发展。全面取消住房限购，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。 加强住房信贷支持，对于购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的情形下，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。优化积分落户政策，在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。 5月9日，西安市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在该市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。对房产交易流程开展全链条优化，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。同时明确商品住房项目销售时，建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。 我们认为，杭州、西安大力度放松或旨在满足当前市场环境下的合理需求，加速激发居民“卖一买一”的置换需求，核心区放开对周边城市将产生虹吸效应，助力城市基本面尽早企稳。重点城市中目前仅北京、上海、广州、深圳、天津以及海南省还未全面解除限购，杭州、西安作为二线城市代表，此次调整或将继续强化余下未完全解除的一二线城市限制性政策的放松预期。 郑州“以旧换新”试点扩大，新一轮“去库存”政策接力 5月10日，由郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会主办，郑州城发安居有限公司承办的郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”公告发布暨集中签约仪式10日在郑州召开。仪式现场宣布，即日起取消试点期限和试点区域。 在郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内八区全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作。城发安居公司收购二手住房房龄放宽至20年。5月11日，广州市花都区联合开展商品房以旧换新“焕新购”活动，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。据悉，此次“焕新购”活动面向所有计划出售二手商品房并在花都区范围内购买新建商品房的购房人群。 根据中指研究院统计，目前全国已有超过50城表态支持住房“以旧换新”，通过推出代售购新、发放购房补贴、定向取消限售等方式促进需求释放。在政治局会明确“消化存量，优化增量”后，我们预计除限制性政策的继续放松外，各地将有新一轮围绕“去库存”的利好政策接力，或主要采用如以旧换新、减少供给等方式，供需双向发力下高库存城市价格或加速。 5月新房、二手房同比降幅收窄 新房市场本周成交192万平，月度同比-56.20%，相较上月下降21.05pct；累计库存15171万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交142万平，月度同比-38.26%，相较上月下降33.46pct。4月29日-5月5日，土地市场成交建面708万平，滚动12周同比-21.56%；成交总额134亿元，滚动12周同比-27.65%；全国平均溢价率2.54%，滚动12周同比-0.09pct。 本周申万房地产指数+4.38%，较上周下跌0.08pct，涨幅排名4/31，领先沪深300指数2.66pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.42%，较上周下降6.42pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数1.22pct；克而瑞内房股领先指数为1.49%，较上周下跌11.45pct。 投资建议：因地制宜框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，我们预计一线限购将以分区域形式逐步放松；政治局会议新增“消化存量”表态后市场期待更多实质性举措落地，同时或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。融资协调机制将继续发力，行业供给侧改革接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。未来伴随24年下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策不止，短期看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面1）重点关注弹性较好的优质非国央企：龙湖集团、绿城中国、万科A、金地集团等；2）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产；3）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；4）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：杭州、西安放开限购，“去库存”政策密集落地 杭州、西安全面放松限购，强化未解除城市宽松预期 5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，持续满足刚性和改善性住房需求，促进杭州房地产市场平稳健康发展。全面取消住房限购，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。加强住房信贷支持，对于购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的情形下，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。优化积分落户政策，在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。 5月9日，西安市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在该市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。 对房产交易流程开展全链条优化，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。同时明确商品住房项目销售时，建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。 我们认为，杭州、西安大力度放松或旨在满足当前市场环境下的合理需求，加速激发居民“卖一买一”的置换需求，核心区放开对周边城市将产生虹吸效应，助力城市基本面尽早企稳。重点城市中目前仅北京、上海、广州、深圳、天津以及海南省还未全面解除限购，杭州、西安作为二线城市代表，此次调整或将继续强化余下未完全解除的一二线城市限制性政策的放松预期。 郑州“以旧换新”试点扩大，新一轮“去库存”政策接力 5月10日，由郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会主办，郑州城发安居有限公司承办的郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”公告发布暨集中签约仪式10日在郑州召开。仪式现场宣布，即日起取消试点期限和试点区域。在郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内八区全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作。城发安居公司收购二手住房房龄放宽至20年。 5月11日，广州市花都区联合开展商品房以旧换新“焕新购”活动，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。据悉，此次“焕新购”活动面向所有计划出售二手商品房（旧房）并在花都区范围内购买新建商品房（新房）的购房人群（换房人）。 根据中指研究院统计，目前全国已有超过50城表态支持住房“以旧换新”，通过推出代售购新、发放购房补贴、定向取消限售等方式促进需求释放。在政治局会明确“消化存量，优化增量”后，我们预计除限制性政策的继续放松外，各地将有新一轮围绕“去库存”的利好政策接力，或主要采用如以旧换新、减少供给等方式，供需双向发力下高库存城市价格或加速。 短期博弈行情或有望延续，重点关注优质非国央企和行业龙头 因地制宜框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，我们预计一线限购将以分区域形式逐步放松；政治局会议新增“消化存量”表态后市场期待更多实质性举措落地，同时或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。融资协调机制将继续发力，行业供给侧改革接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。未来伴随24年下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策不止，短期看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面1）重点关注弹性较好的优质非国央企：龙湖集团、绿城中国、万科A、金地集团等；2）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产；3）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；4）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 5月3日-5月9日，51城商品房成交面积为192万平，移动12周同比增速为-43.68%，增速较上期提升2.73pct；月度同比-56.20%，相较上月下降21.05pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为45、126、21万平，移动12周同比增速分别为-38.64%、-44.99%、-45.37%，增速较上期分别变化+2.89pct、+2.56pct、+3.52pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。 图1：51城商品房成交面积 图2：51城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至5月9日，16城商品房可售面积为15171万平。全国平均去化时长为134周，一线、二线、三线城市去化时间分别为113、150、222周，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。 图6：17城商品房可售面积 图7：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 5月3日-5月9日，17城二手房成交面积为142万平，移动12周同比增速为-22.63%，增速较上期提升3.64pct；月度同比-38.26%，相较上月下降33.46pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为28、108、6万平，移动12周同比增速分别为-21.45%、-26.51%、+232.40%，增速较上期分别变化+4.65pct、+3.24pct、+17.89pct，与历史相比，一线、二线降幅收窄，三线及以下增幅扩大。 图8：17城二手房成交面积 图9：17城二手房成交面积-月度同比 图10：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 4月29日-5月5日，全国土地成交建筑面积为708万平，滚动12周同比增速为-21.56%，较前期下降1.69pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为66、269、374万平，滚动12周同比增速分别为-40.20%、-31.71%、-14.27%，增速较上期分别提升+3.58pct、-2.59pct、-1.70pct，与历史相比，二线、三线成交建面降幅扩大，一线降幅收窄。 全国土地成交金额达到134亿元，滚动12周同比增速为-27.65%，较前期上升3.57pct。其中，一线、二线、三线城市分别为2、110、21亿元，滚动12周同比增速分别为-51.79%、-17.86%、-19.57%。 全国土地成交平均溢价率为2.54%，滚动12周同比增速为-0.09pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、1.84%、6.62%，滚动12周同比增速分别为-1.55pct、-1.06pct、0.98pct。 图13：土地成交建筑面积 图14：土地成交建筑面积-移动12周同比 图15：土地成交总价 图16：土地成交总价-移动12周同比 图17：土地成交溢价率 图18：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2024年5月3日-2024年5月10日，房企共发行境内债券3只（其中3只为国企发行），境内债发行金额合计17亿元（部分债券未公开披露发