宏观经济研究：房地产限购限贷政策陆续出台，投资下行加剧经济回落风险

行业研究报告 三季度末到四季度初期内外均面临宏观环境的改变，中国方面房地产调控加剧短期经济出现向下拐点，国外以货币政策趋向于紧缩，尤其是欧洲央行可能会缩减QE购买规模为主。总体而言，内外环境在朝相对不利的方向发展。 2016年10月17日星期一 宏观经济研究 王静玉 执业证号：F0274249 Jingyu.wang@maikegroup.com 029-88830208 房地产限购限贷政策陆续出台， 投资下行加剧经济回落风险 迈科期货研究部 宏观经济：注意短期投资者情绪的转变 请仔细阅读报告尾部的免责声明 | 迈科期货 2 内外宏观风险加大，经济下行风险配合货币紧缩预期，宏观环境偏利空 三季度末到四季度初期内外均面临宏观环境的改变，中国方面房地产调控加剧短期经济出现向下拐点，国外以货币政策趋向于紧缩，尤其是欧洲央行可能会缩减QE购买规模为主。总体而言，内外环境在朝相对不利的方向发展。 在前期报告中我们提到预计三季度底到四季度中国经济会有下行压力，房价的短期转折点会在四季度底到明年一季度初期。经济拐点的判断依据就是，历次短期刺激的持续时间在10-12个月左右，房价拐点的判断依据则是自2008年以来房地产市场三年左右的短周期性规律。此轮房地产价格上行始于2014年9月30日新政之后，预计持续到2017年四季度到年底左右，并且2016年四季度之后逐步进入到后半段的回落阶段。 我们梳理房价单月同比涨幅超过10%的城市，发现主要集中在北上广、长三角、珠三角、中部地区省会城市，以及部分有炒作热点的三四线城市，比方说常熟，江阴等地级市。所以此次中国房地产价格上涨有流动性因素的影响，另外配合前期供给量缩减因素，导致本轮房地产价格的上涨过程。 我们分析对比房地产市场的四个指标：房价环比涨幅，房价同比涨幅，房地产销售增速，房地产投资完成额增速。房地产销售增速拐点要领先于房地产投资增速拐点，时间最短在三个月，最多的晚十个月，平均在6个月左右。在房地产销售增速在2016年4月份出现拐点的情况下，房地产投资增速的拐点最晚在四季度应该会出现。房地产环比增速的拐点比房价同比增速的拐点早3-10个月左右，通常是3-4个月左右。在目前数据未显示房价拐点的情况下，今年四季度到明年全年，房价涨幅将面临向下拐点，甚至明年全年都将处于房价增速回落，即房价涨幅收窄的过程。目前70大中城市房价同比涨幅7.3%，环比涨幅1.2%，百城住宅价格指数同比涨幅16.64%，环比涨幅2.82%。 在整体固定资产投资中，制造业、房地产业、基建共占到固定资产投资增速的80%，其中制造业占比30%，房地产和基建分别占比25%左右。2016年8月份房地产投资增速、基建投资增速、制造业投资增速，分别是6.0%，18.32%，2.8%。按照房地产市场的发展规律，预计22016年四季度到2017年三季度房地产价格将处于增速回落期。如果房地产投资增速到明年三季度到四季度回落至0附近，按照目前房地产投资增速的占比，那么将拉低固定资产投资增速回落至5.5%-6%左右的水平。所以未来一年，基建能够在多大程度上维持固定资产投资增速是关键。目前基建投资增速是18.32%，仍然是一个比较高的增速。如果在基建保持稳定的情况下，基于房地产投资回落情况，预计四季度GDP 迈科期货研究部 宏观经济：注意短期投资者情绪的转变 请仔细阅读报告尾部的免责声明 | 迈科期货 3 增速仍能保持在6.5%左右，明年在固定资产投资增速继续回落的情况下，GDP保住6.5%绝对是个比较大的问题。 迈科期货股份有限公司 http://www.mkqh.com 本报告仅作参考之用。不管在何种情况下，本报告都不能当作购买或出售报告中所提及的商品的依据。报告是针对商业客户和职业投资者准备的，所以不得转给其它人员。尽管我们相信报告中资料和资料的来源是可靠的，但我们不保证它们绝对正确。我们也不承担因根据本报告操作而导致的损失。未经允许，不得以任何方式转载。 © 2016年 迈科期货股份有限公司 图表2房地产市场价格走势 图表1房地产市场价格走势 资料来源：迈科期货研究部 资料来源：迈科期货研究部 迈科期货总部 西安市高新技术产业开发区唐延路33号迈科国际大厦22层 邮编：710075 电话：029-88830600 传真：029-88830603 北京营业部 北京市东城区朝阳门北大街2号1幢5层502-581、583室 邮编：100010 电话：010-64082006 传真：010-64082010 大连营业部 大连市沙河口区会展路129号大连国际金融中心A座-大连期货大厦2502、2205 邮编：116023 电话：0411-84990147 传真：0411-84990043 成都营业部 成都市锦江区总府路2号时代广场A座2105A室 邮编：610016 电话：028-86725793 传真：028-86725692 上海营业部 上海市浦东新区世纪大道1568号中建大厦1906室 邮编：200122 电话：021-50587658-8026 传真：021-50589930 青岛营业部 青岛市市南区香港中路10号颐和国际A座1905室 邮编：266071 电话：0532-85029905 传真：0532-85029907 深圳营业部 深圳市福田区益田路西福中路北新世界商务中心18楼1807、1808、1809 邮编：518026 电话：0755-23982701 传真：0755-23985232 郑州营业部 郑州市郑东新区商务外环路30号期货大厦803室 邮编：450008 电话：0371-65612855 传真：0371-65612279 西安营业部 地址：西安市莲湖区北大街55号新时代广场7层H、I号 邮编：710003 电话：029-87208965 传真：029-87208962 杭州营业部 杭州市江干区万银大厦2206室邮编：310000 电话：0571-85871899 传真：0571-85871892