怎么看房产“以旧换新”

宏观与政策周报2024年4月8日 怎么看房产“以旧换新”2024年第14期（总第780期）目录 摘要1 主要内容 本周看点 4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。 郑州“以旧换新”模式： 方式一：郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体，以下简称收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。 方式二：政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。 其他城市“以旧换新”主要模式：一是地方财政发放“以旧换新”购房补贴，包括苏州、盐城、沈阳、南通等城市；二是新房旧房联动换购模式，包括杭州临平区、宁波、盐城、济南等城市；三是国资收购模式，包括苏州相城区、郑州、连云港、太仓等城市。 主要影响： 一、优化换房流程，激活改善型购房需求。“以旧换新”通过收购、置换、补贴等手段，优化了旧房处置与新房购置的连贯流程，有效降低了换房门槛。 二、盘活存量资源，优化市场供需格局。“以旧换新”政策的实施，有助于在深层次上推动了房地产市场的供需平衡。 三、提振市场信心，促进楼市回暖。近日仍有多所城市出台相关政策，加入到“以旧换新”的阵营中，优惠力度不断加大，居民换新的意愿愈发浓厚。“ 总的来说，以旧换新政策有利于刺激新房和二手房的需求，但实际落地效果有待观察，影响可能有限。当前房地产市场供需矛盾短期难以解决，类似的促销政策难以改变市场整体格局，地产销售和投资可能仍未企稳，各种限制政策仍要大力松绑，一视同仁满足不同房企的合理融资需求，进一步加大白名单项目贷款落地，关注三大工程的落地效果。 宏观经济 3月“小阳春”成色不足； 本周看点3 宏观经济5 重要资讯、监管政策回顾6 货币市场9 研究发展部吴进辉 wujh@cspengyuan.com李佳恒lijh@cspengyuan.com 更多研究报告请关注“中证鹏元”微信公众号。 独立性声明： 本报告所采用的数据均来自合规渠道，通过合理分析得出结论，结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 重要资讯、政策监管回顾 中国人民银行货币政策委员会2024年第一季度例会在京召开； 央行设立科技创新和技术改造再贷款额度5000亿元利率 1.75%； 中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于调整汽车贷款有关政策的通知》； 国家发改委召开全国优化营商环境工作会议和促进民营经济发展壮大部际联席会议第一次全体会议； 本周四只REITs同日获批； 货币市场 上周流动性相对平稳，回购利率下行； 债市利率低位震荡； 一、本周看点 【怎么看房产“以旧换新”】 4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》， 2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。此举旨在进一步激活郑州市二手房市场，促进房地产市场供需匹配，加快优质商品房供应，逐步形成住房一、二级市场联动与梯次消费效应。 郑州“以旧换新”模式： 方式一：郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体，以下简称收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。 先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成一手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。 方式二：政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。 全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套，对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。 但郑州并非“以旧换新”首例，近两年我国多地政府相继出台购房新政，“以旧换新”的操作越来越成为今年各地主流的政策工具，从过去的试点性质、自发性质逐渐转变为系统谋划、覆盖面广的政策。住房“以旧换新”政策也正从发放专项购房补贴、原有住房交由中介出售等方式，转向由国企收购原有住房的措施拓展。据不完全统计，目前已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等超30城支持“以旧换新”政策。 各城市“以旧换新”模式不尽相同，主要包括以下三种： 一是地方财政发放“以旧换新”购房补贴，包括苏州、盐城、沈阳、南通等城市。这一举措形式多样，如江苏盐城对于符合条件的购房人，在享受新房契税补贴的基础上，再给予所购新房缴纳契税30%的购房补贴；辽宁沈阳则直接由市财政给予购买新建商品住房100元/平方米补贴。 二是新房旧房联动换购模式，即中介帮卖模式，包括杭州临平区、宁波、盐城、济南等城市。购房者选定新房房源并签署买、卖(租)一体协议。经纪企业对购房者的旧房优先处理，待旧房售出或租出，购房者履约完成新房购买手续；若未售出或出租则开发企业退还认购金，购房者无需担责。 三是国资收购模式，包括苏州相城区、郑州、连云港、太仓等城市。房企或第三方机构接手购房者旧房，进行评估过户后抵押给银行获得贷款，贷款用于支付旧房款，购房者可用此款抵扣新房款。 “以旧换新”政策或带来哪些影响？ 1.优化换房流程，刺激改善型购房需求。“以旧换新”政策通过收购、置换、补贴等手段，优化了旧 房处置与新房购置的连贯流程，有助于缩短“卖旧买新”周期，降低换房门槛。此举不仅为居民开辟了一条高效的换房路径，更显著激发了改善型购房需求的潜力。众多因成本高昂、流程繁琐而踌躇不前的潜在购房者因此得以积极入市，为房地产市场注入了新的活力。 2.盘活存量资源，优化市场供需格局。“以旧换新”政策的实施，有助于在深层次上推动了房地产市场的供需平衡。政策通过激励旧房流通，有效释放了庞大的存量房源，满足了市场对多样化、经济型房源的迫切需求。同时，这也为新房市场创造了更大的发展空间，形成了新旧房源的良性循环。“以旧换新”不仅优化了房源配置，减轻了特定区域的库存压力，也促进了房地产市场的稳健发展。 3.提振市场信心，促进楼市回暖。近日仍有多所城市出台相关政策，加入到“以旧换新”的阵营中，优惠力度不断加大，居民换新的意愿愈发浓厚。“以旧换新”政策不仅利民惠民，更有助于楼市回暖，市场需求释放，房价也会进一步提升。同时，需求回暖相应会减轻开发商销售压力，修复楼市供需失衡局面，从而带动地产行业产业链上下游经济回升，提振市场信心。 多地实施的楼市“以旧换新”政策，作为激发市场潜力的重要举措，兼具激活改善型需求、优化房源配置、促进经济增长等多重作用，有望在全国范围内逐步推广。年初至今，全国房地产市场呈现疲软态势。新房销售迅速下滑，3月传统旺季表现平淡；二手房市场则呈现交易量稳定但价格下滑的特点。当前，由于居民收入预期较差，刚性需求增长动力略显不足，而改善性需求则展现出更强的稳定性。鉴于当前二手房市场供应过剩的状况，预计未来政策将加速二手房流转，促进置换盘的快速流通。 总的来说，以旧换新政策有利于刺激新房和二手房的需求，但实际落地效果有待观察，影响可能有限。当前房地产市场供需矛盾短期难以解决，类似的促销政策难以改变市场整体格局，地产销售和投资可能仍未企稳，各种限制政策仍要大力松绑，一视同仁满足不同房企的合理融资需求，进一步加大白名单项目贷款落地，关注三大工程的落地效果。 图表1部分城市楼市“以旧换新”政策 时间 城市 政策内容 2024.4.2 无锡市梁溪区 凡在梁溪区范围内拥有自有商品住房的居民（居民个人征信正常，无不良贷款记录，且有权处理该套旧房），在活动有效期内，均可参与以旧换新 2024.4.3 海安市 江苏海安市出台试行商品房“以旧换新”政策，依据“谁回收、谁置换、谁收益”的原则，在城区核心区内组织实施。 2024.4.1 郑州市 2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套 2024.3.26 杭州市临平区 允许购房者在未成功出售旧房的情况下，先锁定新房房源，若在约定时间内旧房未能售出，购房者可无责违约。 2023.11.25 亳州市 亳州市针对刚性和改善性住房需求群体，公开发放购房券2000张，每张面值一万元，有效期为3个月。对于有效期内兑现购房券的房地产开发企业，受益财政给予每张购房券10%的补贴。 在协议规定期限内（倡议期限为30至90天内，具体以协议约定为准），开发企业为 2023.10.20宁波市 购房者锁定意向房源，同时经纪机构通过“优先卖”服务，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速二手住房销售，缩短二手住房售出周期。鼓励房地产开发企业、经纪机构为参与“换新购”的购房者提供专属房源和优惠方 2023.10.17连云港市 案。探索“卖旧换新”新方式，对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。 2023.10.13海宁市 鼓励房企收购意向购房人的存量房，即鼓励以旧换新，给予企业总购房款2%的财政补贴。 2023.9.8南京市 购房者将手里的旧房子交由“换新购”超市，并用出售二手房得到的房款作为首付来款，购买新房。 2023.9.6淄博市 即旧房换新房，通过房地产开发企业和房地产经纪机构联手，加速存量住房销售成交。 资料来源：Wind中证鹏元 二、宏观经济 【3月“小阳春”成色不足】 根据高频数据显示，三月最后一周，30城商品房成交面积环比增长45.9%至296.16万平方米，成交面积增长近100万平方米，呈现楼市“小阳春”。这在一定程度上受3月22日召开的国常会影响。此次国常会再次扶正楼市地位，指出房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。要求要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。 但随着清明节假期的到来，30城商品房单日成交面积迅速滑落。4月6日单日30大中城市商品房成交面积下滑至5.89万平方米，此前3月29日峰值为77.16万平方米。一二三线城市商品房成交面积下滑程度略有参差，一二线城市降幅相比之下更为显著。此次楼市“小阳春”相比去年持续时间更为短暂，涨幅相对平缓。 图表230城商品房成交面积变化 万平方米 201920202021202220232024 二线城市 万平方米 2019 2022 2020 2023 2021 2024 三线城市 30 60 4020 2010 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 00 数据来源：Wind中证鹏元整理，七日移动平均 三、重要资讯、政策监管回顾 1.中国人民银行货币政策委员会2024年第一季度例会在京召开 3月29日，中国人民银行货币政策委员会2024年第一季度（总第104次）例会在北京召开。 会议指出，当前外部环境更趋复杂严峻，世界经济增长动能不足，通胀出现高位回落趋势但仍具粘性，发达经济体利率保持高位。我国经济运行延续回升向好态势，高质量发展扎实推进，但仍面临有效需求不足、社会预期偏弱等挑战。要稳中求进、以进促稳、先立后破，不断巩固稳中向好的基础。精准有效实施稳健的货币政策，更加注重做好逆周期调节，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，着力扩大内需、提振信心，推动经济良性循环。 会议认为，要加大已出台货币政策实施力度。保持流动性合理充裕，引导信贷合理增长、均衡投放，保持社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。促进物价温和回升，保持物价在 合理水平。完善市场化利率形成和传导机制，充实货币政策工具箱，发挥央行政策利率引导作用，释放贷款市场报价利率改革和存款利率市场化调整机制效能，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。同时，在经济回升过程中，也要