对近期房地产政策的跟踪报告：研究消化存量房产，“以旧换新”期待效果

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024年5月6日 行业研究 研究消化存量房产，“以旧换新”期待效果 ——对近期房地产政策的跟踪报告 房地产（地产开发） 事件：1）中共中央政治局4月30日召开会议（以下简称《会议》）；2）据21世纪经济报道，2023年以来有超40座城市表态支持商品房“以旧换新”。 点评：决策层支持消化存量房产和优化增量住房，商品房“以旧换新”期待效果。 1）《会议》强调“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策......切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展......”。 2）我们认为，《会议》针对房地产供给侧继续强调防范化解相关风险、促进保交楼等工作，体现房地产供给侧防风险、保交楼仍是当下重要工作，也是房地产高质量发展过程中长期坚持的重要工作；同时，重申了房地产市场供求关系发生变化，在房地产需求侧方面强调“满足人民群众对优质住房的新期待”，延续今年两会期间政府工作报告提到的“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，体现出决策层对房地产优质住房需求的进一步重视，因此《会议》首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，是解决当下部分城市新房库存去化周期长、二手房挂牌量增加、一二手房置换速度较慢问题的重要政策方向指引，各地或将积极因城施策，商品房“以旧换新”或为重要方式之一。 3）据21世纪经济报道不完全统计，自2023年以来，已有超40座城市表态支持商品房“以旧换新”，主要有两种模式，一种是地方国企主导二手房收购，应用该模式的城市较多，另一种是政府部门或协会通过资源倾斜加快居民二手房的市场化置换；其中，24年4月有郑州、无锡、南京、深圳等重点城市开始推出商品房“以旧换新”政策或活动，24年5月上海“五五购物节”中也推出了商品房“以旧换新”活动。目前各地商品房“以旧换新”过程中的存量房收购定价、存量房置换资格认定、资金交易管理等环节仍有优化空间，“以旧换新”流程优化与推广后或有望助力城市提升一二手房联动置换速度，疏通二手房挂牌堰塞湖，进而促进新房成交企稳与房地产发展新模式建立，后续我们将持续关注各城市“以旧换新”活动对当地商品房销售的促进效果。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300及恒生指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20240429 核心城市继续加大购房支持，风险缓释板块估值回升可期——房地产板块大涨点评 20240424 1-3月百城宅地成交量缩价升，核心30城宅地成交溢价率7.4％——土地市场月度跟踪报告（2024年3月） 20240424 1-3月重点跟踪房企销售额同比-45%，整体拿地销售比10.8%——重点跟踪房企月度经营情况综述（2024年3月） 20240421白名单放款提速，居民加杠杆意愿不足——光大证券房地产行业流动性月报（2024年3月） 20240403 3月百强房企销售环比改善，核心30城累计成交均价+2.7％——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年3月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 表1：部分城市商品房“以旧换新”政策/活动内容总结与对比 数据来源：郑州住建局官网、南京安居建设集团官网、太仓市政府官网、梁溪城发集团官微、21世纪经济报等，光大证券研究所整理 郑州城市发展集团有限公司（地方国企，政府指定收购主体）换（购）房群众通过自行洽谈，或房地产经纪机构参与服务达成市场交易南京置新资产管理有限公司（南京安居建设集团有限责任公司旗下全资公司）指定的国资公司（市城发集团、市城投集团等）由无锡市梁溪城市发展集团有限公司指定主体回购//可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房。用一套或多套存量商品房置换一套新建商品房；汽车产权车位或汽车车库与存量商品房在同一小区内，可用汽车车位或汽车车库同等数量置换新建商品房项目车位。置换房源须一对一，即一套存量二手商品住房置换一套新房。二手住房坐落区域为金水区和郑东新区，且位于三环以内。/南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内。太仓市市域范围之内。存量二手商品住房须位于梁溪区。二手住房性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过 15 年；房屋建筑面积不超过 120 ㎡（含）；小区有正常物业管理服务。/不含自建住房、商业、办公、公寓等。房屋用途为住宅，建筑面积＜144㎡的存量普通商品住房。应具有真实有效的产权证明商品住宅（不包括私房、商住楼、商办楼）。房屋不存在查封限制状况；房屋若存在抵押、担保、按揭或设立居住权、租赁关系等情形，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除。/存量住房应成套、产权清晰，不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态。存量商品房应具有独立不动产权证，且产权清晰。房屋权属清晰，不存在抵押、质押、担保或查封等其他不可置换状态。24年计划完成5000套24年计划完成5000套2000套首批次200套，第二批次800套首批次“以旧换新”名额200名委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估并出具评估结果，收购主体和换房群众双方洽谈，签订《收购意向协议》。/随机抽取 3 家评估机构进行评估，分别对拟收购的存量住房进行交易价格评估（换购人不承担评估费用），取排序中间的评估值作为最终收购价格。第三方评估///置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%旧的商品房置换总价由原来的不得高于所购新房总价的80%存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%收购存量房用于保障性租赁住房供应。/新房主要为由南京安居集团开发的部分楼盘。老百姓可将卖掉的旧房置换国资企业推出的新房；而国企回收的旧房，城市收购主体存量房置换要求置换规则所在地区房产类型产权情况试点限额/计划数量存量住房收购价格置换总价新房房源及旧房处置交易资金产权过户收购存量房资金来源其他郑州南京太仓无锡将作为保障房和人才公寓的房源。新房主要为梁溪城发集团下属控股在售项目。金融机构发放贷款，房款转入房地产开发企业监管账户，二手住房过户相关税费直接支付至换房群众。/置新公司将存量住房房款全额转入市房地产市场交易中心存量住房监管账户，根据新房交易进展再将存量住房放宽转入开发商预售监管资金账户。支持存量商品房价款分批次支付给存量商品房产权人，用于支付新房首付款及归还存量商品房银行贷款（若有）。存量商品房剩余价款在新建商品房贷款放款后予以支付给存量商品房产权人。/收购主体和换房群众双方洽谈，签订《收购意向协议》；《二手房收购协议》及《商品房买卖合同》签订后，交易双方办理房产交易过户和不动产登记手续。换房群众与收购主体办理二手住房交接手续。在达成二手住房交易的同时，换（购）房群众同步购买新建商品住房。换购人与置新公司签订《存量房买卖合同》及《存量房资金监管合同》；同步与新建商品住房开发公司签订《商品房买卖合同》。//收购主体向金融机构申请贷款///////旧房学区学位保留两年等置换客户需向新房开发商缴纳意向金1万元 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数；香港市场基准为恒生指数；美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和Everbright Securities(UK) Company Limited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）成立于1996年，是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一，也是世界500强企业——中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；