对近期房地产政策的跟踪报告：研究消化存量房产，“以旧换新”期待效果

事件：1）中共中央政治局4月30日召开会议（以下简称《会议》）；2）据21世纪经济报道，2023年以来有超40座城市表态支持商品房“以旧换新”。 点评：决策层支持消化存量房产和优化增量住房，商品房“以旧换新”期待效果。 1）《会议》强调“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策……切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展……”。 2）我们认为，《会议》针对房地产供给侧继续强调防范化解相关风险、促进保交楼等工作，体现房地产供给侧防风险、保交楼仍是当下重要工作，也是房地产高质量发展过程中长期坚持的重要工作；同时，重申了房地产市场供求关系发生变化，在房地产需求侧方面强调“满足人民群众对优质住房的新期待”，延续今年两会期间政府工作报告提到的“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，体现出决策层对房地产优质住房需求的进一步重视，因此《会议》首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，是解决当下部分城市新房库存去化周期长、二手房挂牌量增加、一二手房置换速度较慢问题的重要政策方向指引，各地或将积极因城施策，商品房“以旧换新”或为重要方式之一。 3）据21世纪经济报道不完全统计，自2023年以来，已有超40座城市表态支持商品房“以旧换新”，主要有两种模式，一种是地方国企主导二手房收购，应用该模式的城市较多，另一种是政府部门或协会通过资源倾斜加快居民二手房的市场化置换；其中，24年4月有郑州、无锡、南京、深圳等重点城市开始推出商品房“以旧换新”政策或活动，24年5月上海“五五购物节”中也推出了商品房“以旧换新”活动。目前各地商品房“以旧换新”过程中的存量房收购定价、存量房置换资格认定、资金交易管理等环节仍有优化空间，“以旧换新”流程优化与推广后或有望助力城市提升一二手房联动置换速度，疏通二手房挂牌堰塞湖，进而促进新房成交企稳与房地产发展新模式建立，后续我们将持续关注各城市“以旧换新”活动对当地商品房销售的促进效果。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升； 需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 表1：部分城市商品房“以旧换新”政策/活动内容总结与对比