融资协调机制快速推进 一季度房地产平稳出清

融资协调机制快速推进一季度房地产平稳出清 研发部武博夫 摘要： 2024年第一季度债券市场出险房企呈现平稳出清态势，信用风险事件主要集中于前期已展期的房企发生实质性违约，同时展期情况较上年回落，新增出险主体数量较少。一季度房地产行业仍处于探底阶段，部分出险房企销售下滑较大，制约了信用资质的修复，也降低了外部支持的效果。政策环境方面，2024年以来各项房地产支持政策持续推进，其中1月初住建部与金融监管总局联合出台房地产融资协调机制，进一步打通了房地产企业和金融机构之间的对接渠道，填补房地产项目建设的资金缺口，降低项目交付风险。未来随着融资协调机制的持续推进和落地执行，房地产项目开发的资金压力有望得到较大缓解，进而有助于提振市场信心，对改善行业信用状况可以提供有利帮助。 一、出险房企平稳出清 （一）新增违约主体此前均已发生债券展期 2024年第一季度债券市场出险房企呈现平稳出清态势，信用风险事件主要集中于前期已展期的房企发生实质性违约，同时展期情况较上年回落，新增出险主体数量较少。具体来看，2024年第一季度新增实质性违约房企分别为远洋中国、宝龙实业、荣盛发展和新力地产等4家展期主体，其中新力地产、宝龙 实业与远洋中国的间接控股股东已分别于2021年10月、2022年7月和2023年 8月发生境外债券违约。新增展期方面，2024年第一季度绿地控股、广州天建 等2家主体首次发生债券展期。其中，绿地控股境外美元债已于2023年9月展期，广州天建则为境外债违约主体合景泰富集团（1813.HK）的境内子公司，2023年5月以来合景泰富集团已有多支美元债券违约。 发行人 境内债券首次展期时间 境内债券首次违约时间 名称 境外关联发债信用主体 与公司关系 首次违约时间 远洋控股集团（中国）有限公司 2023-08-02 2024-01-21 远洋集团控股有限公司3377.HK 间接控股股东 2023-08-13 上海宝龙实业发展（集团）有限公司 2022-07-15 2023-02-27 宝龙地产控股有限公司1238.HK 间接控股股东 2022-07-25 荣盛房地产发展股份有限公司 2022-12-10 2024-03-06 — — — 图表1.房地产行业首次发生债券实质性违约的发债主体（2024年第一季度） 发行人境内债券首境内债券首次展期时间次违约时间 境外关联发债信用主体 名称与公司关系首次违约时间 新力地产集团有限公司 2021-10-19 2024-03-26 新力控股（集团）有限公司2103.HK 间接控股股东 2021-10-18 数据来源：Wind，新世纪评级整理。 发行人首次展期日期 境外关联发债信用主体 名称境外债信用风险事件情况 绿地控股集团有限公司 2024-01-08 自身（跨境担保） 2023年9月存续9支美元债共 31.6亿美元已全部展期，展期期限4年 广州市天建房地产开发有限公司 2024-03-28 合景泰富集团控股有限公司1813.HK 2023年5月以来，已有3支美元债违约 图表2.房地产行业首次发生债券展期的发债主体（2024年第一季度） 数据来源：Wind，新世纪评级整理。 （二）市场环境仍处于探底阶段 2024年以来房地产行业仍处于探底阶段，新建商品房购房需求疲软，销售数据受上年“小阳春”高基数效应的影响大幅走低。根据国家统计局数据显示，2024年1-2月全国商品房销售面积和销售额分别为1.13亿平方米和1.06万亿元， 按可比口径分别同比下降20.5%、29.3%，降幅分别较2023年全年水平扩大12.0个百分点、22.8个百分点。从主要城市来看，根据Wind数据，2024年1-2月30大中城市商品房成交套数和成交面积分别为19.19万套、2095.18万平方米，分别同比下降36.8%、38.6%，1-3月降幅继续扩大至-41.1%和-42.4%。从企业的角度来看，根据克而瑞数据显示，2023年及2024年1-3月房地产销售百强房企销售操盘金额分别为54049.5亿元和7792.4亿元，分别同比下降16.5%和47.5%，2024年以来的降幅显著扩大。 30大中城市商品房成交情况 20.00 10.00 0.00 -10.00 -20.00 -30.00 -40.00 -50.00 累积成交套数同比累积成交面积同比 商品房销售面积累计同比 商品房销售额累计同比 20.00 10.00 0.00 -10.00 -20.00 -30.00 -40.00 商品房销售累计同比增速 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 2023-12 2024-02 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 图表3.商品房销售累积同比增速情况（%） 数据来源：国家统计局，Wind，新世纪评级整理。 需求低迷加剧了房地产库存去化压力，各线城市商品房价格走低趋势明显。截至2024年2月末全国商品房待售面积达7.60亿平方米，同比增长15.9%，连 续第16个月呈现两位数增长。从价格来看，2024年2月70个大中城市新建商 品住宅价格指数同比下降1.9%，降幅较2023年末扩大1.0个百分点，其中一线 城市、二线城市和三线城市分别同比下降1.0个百分点、1.1个百分点和2.7个百分点。从二手房市场来看，根据Wind数据显示，2024年2月全国二手房出售挂牌价指数为170.18（以2015年1月为100，下同），较上年同期下降12.85，其中一线城市、二线城市、三线城市和四线城市分别较上年同期下降10.69、13.71、14.38和6.82。 二手房出售挂牌价指数同比变化 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 -5.00 -10.00 -15.00 -20.00 一线城市 二线城市 三线城市 四线城市全部 三线城市 二线城市 一线城市 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 -6.00 70个大中城市新建商品住宅价格指 数当月同比（%） 图表4.各线级城市商品房价格情况 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 2023-12 2024-02 数据来源：国家统计局，Wind，新世纪评级整理。 在市场环境探底低迷的情况下，出险房企销售回款能力较弱，加大了信用修复的难度。短期来看房地产需求端修复难度较大，市场筑底仍需用时间换空间，而在筑底过程房地产企业资金周转中的偶发事件很容易出现负面反馈，放大不利影响。部分出险房企由于资金链断裂，存货等资产急于处置变现，投资开发和销售去化过程陷入停滞。 在2024年第一季度的新增违约主体中，宝龙实业、远洋中国的境外上市间接控股股东宝龙地产（1238.HK）、远洋集团（3377.HK）均披露了月度销售业绩1。具体来看，2022-2023年及2024年1-2月，宝龙地产的合同销售面积分别为272.4万平方米、198.0万平方米和16.3万平方米，分别同比下降19.8%、43.8%和62.4%，降幅逐年加深。远洋集团方面，2023年2-5月房地产市场呈现“小阳春”态势，远洋集团合同销售面积也止跌回弹，累计同比增速在20%左右。但 1荣盛发展仅披露年度合同销售面积和金额；新力地产仅发行私募债券，其间接控股股东、境外上市主体 新力控股集团（2103.HK）已于2023年4月取消上市低位。 随着2023年8月宝龙集团美元债发生违约，公司销售状况迅速恶化，2023年全年及2024年1-2月的累计同比降幅分别达到30.3%和62.4%。 图表5.远洋集团与宝龙地产合同销售情况（万平方米、亿元、%） 合同销售面积 合同销售金额 900.040.0 1,200.0 20.0 800.0 20.0 700.0 1,000.0 0.0 600.00.0 800.0 -20.0 400.0-20.0 600.0 -40.0 300.0-40.0 400.0 -60.0 200.0-60.0100.0 200.0 -80.0 0.0-80.0 0.0 -100.0 远洋集团宝龙地产 远洋集团宝龙地产 远洋集团同比宝龙地产同比 远洋集团同比宝龙地产同比 数据来源：公司公告、Wind，新世纪评级整理。 （三）外部支持效果各不相同 大多数面临财务困境的房企积极寻求外部支持，但支持效果受到引入支持方自身资本实力、困境房企资产质量等因素的制约，效果各不相同。除推动项目建设交付、增强现金回笼能力之外，出险房企还积极寻求外部投资者以并购重组等方式处置资产，或者股权投资等方式提供外部支持。 在资产处置方面，2022年四季度，监管部门重启房地产企业股权融资，支持涉房企业开展并购重组。据中指研究院数据显示，2023年房地产行业共披露471笔并购交易，其中323笔披露交易金额，总交易规模约2412.9亿元。2024 年1-2月，房地产行业披露并购交易分别为17笔、10笔，受季节性因素影响有所回落。 在股权支持方面，2022年以来多家民营房企引入具有国资背景的外部投资者等。但从后续情况来看，不同的房企之间外部股权支持方案效果各有不同：首先，引入的支持方自身资本实力可能存在局限，需要提供的资金支持等超出自身资本实力能够承受的范围，同时国资企业为避免投资损失和国有资产流失，在项目决策等方面也较为谨慎；其次，困境企业的资产质量不尽相同，受到区位、业态等因素影响较大，存货去化能力差别较大。 在境外美元债违约主体华南城的案例中，华南城于2022年5月通过定增的方式向深圳市特区建设发展集团有限公司（简称“深圳特区建发”）募集资金 19.1亿元，深圳特区建发由此获得华南城29.28%的股权，成为其第一大股东，但是深圳特区建发并未将华南城纳入合并范围，华南城处于无实际控制人状态。 从支持手段来看，深圳特区建发自入股后积极与华南城开展项目合作，2022年 12.57亿元收购华南城旗下第一亚太物业50%股权，斥资50亿元认购西安华南城约69.35%股权。但另一方面，深圳特区建发对向华南城债务偿付方面的直接资金支持仍非常谨慎，对华南城存续美元债仅提供力度较弱的维好协议，并未追加连带责任保证担保。作为深圳市重要的基础设施建设主体，深圳特区建发财务弹性尚可，不过也面临较大的资本支出压力。当华南城信用状况进一步恶化时，其提供的支持效果相对较为有限。 二、融资协调机制有助缓解资金压力 政策环境方面，2024年以来各项房地产支持政策持续推进。从融资端来看，监管机构联合出台房地产融资协调机制，持续加大金融支持力度；从需求端来看，中国人民银行下调5年期以上LPR刺激购房需求，同时各地方也陆续再次放宽现行的房地产政策。 时间 机构 主要内容 1月5日 住建部、金融监管总局 《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号），要求各地方建立城市房地产融资协调机制，以地级市为单位筛选确定支持对象，满足合理融资需求，做好融资保障工作。 1月下旬-2月上旬 广州市、上海市、北京市、深圳市 一线城市陆续再次放宽现行的房地产限购政策。 2月20日 中国人民银行 5年期以上LPR为3.95%，较上期下降25个基点。 2月8日 中国人民银行 《2023年第4季度中国货币政策执行报告》指出要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；用好新增的抵